房产争议：借亲属名买限价商品房，过户之路在何方？

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例背景

林悦因北京市昌平区一号房屋的过户问题与林强产生纠纷，遂向法院提起诉讼。涉案房屋系由北京市西城区M 号房屋拆迁后分得的拆迁保障房，性质为限价商品房。林悦主张涉案房屋虽登记在林强名下，但实际系自己出资购买，双方存在借名买房关系，要求林强将房屋过户给自己。林强则辩称双方不存在借名买房关系，且涉案房屋为限价商品住房，若存在借名买房协议也应认定无效。

二、当事人信息

1. 原告：林悦

2. 被告：林强

3. 第三人：林杰、林园、林英

三、原告诉称

林悦向法院提出诉讼请求：

1. 请求法院判决被告将位于北京市昌平区一号房屋过户给原告；

2. 诉讼费用由被告承担。

事实与理由：原被告系兄妹关系。涉案房屋系北京市西城区M 号房屋 2009 年拆迁后分得的拆迁保障房（房屋性质为限价商品房）。M 号房屋原系父母的遗产，产权虽落到被告和林杰名下，但实际房产仍为原告、被告、第三人林杰、林园、林英五人共有，全部收益也由兄妹五人平均分配。原被告约定，涉案房屋以被告名义购买，但实际出资人为原告，关于该房屋的任何问题、纠纷、利益，付款均由原告本人承担，待涉案房屋能够过户时，被告将房屋过户给原告。其他兄妹 3 人对原被告的约定均予以认可。

2010 年 8 月 12 日，被告与 H 公司签署《商品房预售合同》购买涉案房屋，总价款 551908 元。当天，原告分两笔刷卡支付 551908 元，并缴纳了契税、印花税、产权代办费、专项维修基金、有线电视初装费等各种费用。2013 年 1 月 14 日，被告取得涉案房屋的产权证。目前，虽然涉案房屋登记在被告名下，但各项购房手续均由原告办理，各项费用包括购房款、物业费、装修费、取暖费、燃气费、水费、电费、车位费等均由原告缴纳，且涉案房屋一直由原告实际居住使用至今。然而，原告要求被告配合办理过户时，却遭到被告拒绝，故诉至法院，请求维护原告的合法权益。

四、被告辩称

林强辩称，不同意原告全部诉讼请求。原被告间不存在任何书面或口头合同或协议，被告没有协助原告过户的义务，双方不存在借名买房的关系。另外，根据北京市高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见第六条，诉争房屋的性质为限价商品住房，被告和开发商签订商品房预售合同的时间为2010 年 8 月 12 日，晚于 2008 年 4 月 11 日，原告即使和被告存在借名买房的协议，法院也应认定为无效，不应支持原告的过户诉讼请求。

M 号两间房屋的产权人是林强和林杰，2009 年拆迁时因林强委托林杰办理拆迁事务，林强所得拆迁款项，拆迁公司均支付至林杰的账户，林杰未将全部拆迁款项给付林强。涉案房屋支付的款项实为拆迁款项，被告是拆迁房屋的实际所有权人，也是被安置的对象，其他兄弟姐妹无权对被告的财产和房屋指标予以处分。

五、第三人述称

林杰、林园、林英述称，同意原告的诉讼请求。

六、法院查明

1. 2004 年 11 月 12 日，北京市西城区公证处出具《公证书》，写明继承人林强、林杰，被继承人林鹏。查明林鹏于 1999 年 5 月 27 日在北京市死亡，死亡后，在北京市西城区 M 号遗有私房产贰间。死者生前无遗嘱。其父母均先于其死亡。其妻陈鹿于 2001 年 6 月 1 日死亡。根据《规定》，死者林鹏的上述遗产应由其子女共同继承。现其子女林园、林英、林悦均声明自愿放弃对上述遗产的继承权，故死者林鹏的上述房产遗产由其子孙强、林杰共同继承。

2. 2005 年 1 月 1 日，林强、林杰出具《关于房屋受益的承诺》，为 M 号院内林鹏两间北房的遗产顺利继承，房屋产权虽落实到林强、林杰名下，实际房产仍为兄妹五人共有，有关两间北房的全部收益（出租租金、出售产权资金等）由林强、林杰、林园、林英、林悦五人平均分配。

3. 2006 年 4 月 11 日，林强、林杰作为房屋共有权人办理了 M 号院的《房屋共有权证》。

4. 2010 年 8 月 12 日，林强作为买受人与出卖人 H 公司签订《商品房预售合同（限价商品住房）》，购买房屋坐落于北京市昌平区一号，房屋总价款 551908 元。房屋价款、契税及专项维修基金均系林悦支付，林悦于 2010 年 9 月 30 日收房起就一直居住在涉案房屋。

5. 2013 年 1 月 14 日，林强作为房屋所有权人，办理了昌平区一号的《房屋所有权证》，共有情况为单独所有。

6. 2013 年 5 月 6 日，委托人林强与受委托人林悦签订《委托书》，写明位于北京市昌平区一号系西城区 2009 年拆迁保障房，房主为林强，而实际购买人为胞妹林悦全额购置使用，因此有关此房屋的任何问题、纠纷、利益，付款均由林悦本人承担接洽，房主林强全权委托林悦本人办理，直到林强为林悦办理过户手续结束为止，此委托书自动终止。《委托书》中除林强、林悦签字外，另有高兰作为证明人签字确认。

七、裁判结果

林强于本判决生效之日起十五日内协助林悦将北京市昌平区一号房屋过户至林悦名下。

八、房产律师点评

结合本案已查明事实，虽然涉案房屋登记在林强名下，但可以认定林悦、林强之间存在借名买房关系，原因如下：

第一，林强、林悦之间签订了《委托书》，委托书内容明确显示林悦系借用林强的身份购买涉案房屋，委托关系直到林强为林悦办理过户手续为止结束。

第二，案涉限价商品住房购房款、契税、公共维修基金等与涉案房屋购买相关的费用，均由林悦支付。

第三，房屋交付后，由林悦办理入住手续并装修，林悦一直居住至今。

综上，法院认定林悦借用林强名义购买涉案房屋。林悦与林强签订的《委托书》，其实际系借名买房协议，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应该按照该协议约定履行。现林悦具有北京市住房购买资格，且其家庭名下拥有住房一套，现涉案房屋具备过户至林悦名下的条件。故对于林悦提出的要求林强协助将涉案房屋过户至林悦名下的诉讼请求，有事实及法律依据，法院予以支持。

办案心得

一、明确产权与约定的重要性

此案凸显了在房产相关事务中明确产权归属和做出清晰约定的关键意义。M 号房屋作为父母遗产，虽产权落在林强和林杰名下，但实际约定为兄妹五人共有，然而这种约定仅以承诺形式存在，在面临拆迁及后续房产分配时就容易产生争议。对于类似情况，应尽可能通过正式的法律文件如共有协议等明确各方权利义务，避免因产权模糊而引发纠纷。

二、借名买房风险需谨慎

借名买房在现实生活中时有发生，但其中蕴含着巨大风险。在本案中，尽管最终法院认定借名买房关系成立，但在诉讼过程中，林强以双方不存在借名买房关系以及涉案房屋为限价商品住房可能导致协议无效进行抗辩。这提醒人们，借名买房应慎重考虑，不仅要签订详细的借名协议，明确双方的权利义务和违约责任，还要充分考虑政策法规对各类房产交易的限制，以降低潜在的法律风险。

三、证据留存是关键

证据在诉讼中起着决定性作用。林悦能够在本案中胜诉，很大程度上得益于她留存了充分的证据，如支付购房款、相关费用的凭证，以及一直居住在涉案房屋的事实证据等。这提醒人们在各类交易和关系中，要注重保存相关证据，包括书面协议、付款凭证、沟通记录等，以便在发生纠纷时能够有力地维护自己的合法权益。

四、了解政策法规避免纠纷

对于涉及政策性住房如限价商品住房的交易，当事人必须充分了解相关政策法规。在本案中，林强依据北京市高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见进行抗辩，凸显了对政策法规的不同理解可能导致的纠纷。因此，在进行房产交易前，尤其是涉及特殊性质房产时，应深入研究政策法规，确保交易的合法性和合规性。

五、律师在房产纠纷中的作用

房产纠纷往往复杂多变，涉及众多法律问题和细节。律师作为专业法律人士，能够在案件中准确分析法律关系，收集和运用证据，制定合理的诉讼策略。在本案中，律师通过对证据的精心梳理和对法律的准确适用，为林悦争取到了有利的判决结果。这充分体现了律师在房产纠纷处理中的重要作用，当事人在面临房产纠纷时，应及时寻求专业律师的帮助，以更好地维护自己的权益。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！