【太原楼评】楼市8月报|新房旧房两重天，太原二手房跌破9000元！

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导读

8月楼市，新房量价回涨；新房均价12621元/㎡，二手房均价8851元/㎡！住宅销售不足30万㎡，土地供应超500亩！

察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！

9月14日，统计局公布全国1-8月份房地产市场基本情况：

2024年1—8月份，全国房地产开发投资69284亿元，同比下降10.2%！房屋新开工面积49465万平方米，下降22.5%。

新建商品房销售面积60602万平方米，同比下降18.0%。新建商品房销售额59723亿元，下降23.6%。

据中指研究院数据，今年前8月，全国355城法拍市场挂拍各类法拍房源数量累计50.3万套，同比减少约5.5%；累计成交约10.9万套，同比增加约3.1%。

克而瑞数据，今年前8月首次竞拍成交房源平均折价率为31%，“二进宫”成交房源折价率增至37%。前8月法拍房拍次增超三成。

回到山西和太原；全省针对城改进程、保障房、以旧换新等相关房地产政策出现极大的支持，譬如太原配售型保障房规模全国属于领先城市，勇于探索和突破表现。

回到太原楼市，2024年上半年整体的表现均不错，成交总量逐步回归30万㎡，太原楼市的均价上涨主要是改善新盘成交占比较高下推动的！

进入下半年，太原楼市先行活跃的是土地市场，无论是挂牌亩数，还是土地出让金金额，完全处于“超额”供给的表现，8月末，集中供应近500亩城改用地！

一：太原城市政策篇

01

山西省“十七条”

2024年9月省住建厅等7部门联合印发《山西省进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施》，以17条措施统筹住房存量和增量两个关系，调整优化房地产市场政策。

17条措施主要包括：取消太原市商品住房限购政策；取消各类商品住房转让限制年限；取消普通住宅和非普通住宅标准；大力支持多子女家庭改善性住房需求；落实个人住房信贷政策；加大住房公积金支持力度；支持开展住房“以旧换新”活动；积极组织房地产促销活动等。

02

迎泽大街通车‍‍‍‍‍‍‍

2024年9月11日上午，迎泽大街维修改造竣工通车，“三晋第一街”喜换新颜。

迎泽大街全线节点新建、焕新口袋游园、街角绿地38处，全线共放设54个最佳拍照打卡点。同时迎泽大街通车后和即将通车的地铁1号线共同提升城市出行交通条件！

楼评君观点

山西省政策敢于突破是好事，对于房地产行业发展形成更好的营商环境，促进楼市的稳定发展，激活城市的城建和城市承载力，也能扩大城市影响力。

二：太原土地市场篇

01 土地表现

超规模挂牌500余亩

2024年8月，太原商住类供地转化建面供应92万㎡，建面成交51万㎡，（远超商品房去化面积25-30万㎡），如此供地持续，太原楼市商品房库存承压。

商住类供应13宗用地，累计约为534亩；成交3宗用地，其中2宗属城投系拿地！

▲来源|太原楼评

本月亩价450万/亩；楼面价1684元/㎡；成交为环线外商住用地为主，如三给板块的碧桂园兑现型拿地。

▲来源|太原楼评

楼评君观点

太原商品房土地供应活跃增高！大批量城改高容土地供应，建议审慎对待！从土地放量上，近期土地成交潜在建面极高，建议控制成交节奏，避免加高楼市库存。

三：太原商品房市场篇

01商品房

预售量跌成交量涨

本月共获22张预售证，批售25.3万㎡，住宅24.3万㎡，商业为1.0万㎡。其中金茂、万科等获证较多，交付多为二年后，预售类集中于国央企，同时现房类也有获证！

▲来源|太原楼评

商品房市场供应29.9万㎡，成交28.4万㎡；本月商品房均价12558元/㎡，单价环比上涨0.69%，成交量环比增幅13.4%！

▲来源|太原楼评

02住宅

量价齐涨接近30方

商品住宅供应面积28.7万㎡；销售面积27.6万㎡；量价略上涨，均价12621元/㎡。

▲来源|太原楼评

商品住宅狭义推售存量58万㎡，预售存量344万㎡，住宅存量去化周期12.3个月；

▲来源|太原楼评

03公寓写字楼

量涨价跌成交集中

公寓/写字楼供应面积0.62万㎡，销售面积0.53万㎡；均价7117元/㎡，成交主力融恩星光荟，另外值得关注大宗中酒店行业需求旺盛，青睐于独栋类或整层类物业！

▲来源|太原楼评

04商业

量稳价跌底商为主

商业供应0.52万㎡，销售0.31万㎡；以环线内住宅底商为主，均价16339元/㎡。

▲来源|太原楼评

楼评君观点

房企节点营销减弱，主力成交集中于国央企项目，金地华章、建投诗意汾河、金茂悦等新盘，拉升成交占比。商办投资类，集中于单体项目，自用购置倾向增大！

四：太原二手房市场

01二手房量价

与新房成交价价差增大

二手房均价8851元/㎡;新房均价12621元/㎡，新房和二手房价差幅度扩大，此楼市现象较为奇特，今年交付的二手房房价与购置价的八九折常态化现象。

▲来源|太原楼评

02市场容量

规模和市占基本稳定

太原新房+二手房宏观市场成交套数规模约为3500套，市场需求趋稳。其中三分之二为新房，二手房市占回归到三分之一！

▲来源|太原楼评

楼评君观点

新房独立于二手房市场的表现。短期看，新房价格仍处于高位，渠道加持下溢价能力较强；长期看，同一个小区内二手房和新房价格逐步回归到上下10%的合理值！

结语篇

太原楼市刚需释放后疲软，改善盘准豪宅份额持续扩展，楼市均价由结构调整有所上扬是趋势，下一阶段将会开启改善盘内卷，太原楼市均价仍有下行的趋势！

从宏观而言，太原库存量较高，城改土地普遍高容，难以发展高品质住宅；头部房企拿地也不积极，利好于房价稳定；长期看楼市跌多涨少，强依赖体制内客群支撑。

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