房产争议之波澜：购房未过户卖家亡故，亲属不配合的困局

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例背景

张浩杰与陈辉就北京市丰台区一号房屋签订了房屋买卖合同，但在合同履行过程中，陈辉于2019 年 12 月底去世，其去世前未完成产权证办理手续。张浩杰要求陈辉的法定继承人及第三人配合将房屋过户至自己名下，遂诉至法院。

二、当事人信息

1. 原告：张浩杰

2. 被告：陈宇君、吴雪珍、陈宇芝、陈宇鹏、赵晓娟、陈宇旭

3. 第三人：丰台房屋经管中心

三、原告诉称

张浩杰向本院提出诉讼请求：

1. 请求被告及第三人配合将位于北京市丰台区一号的房屋过户至原告名下。

2. 诉讼费用由被告承担。

事实与理由：2019 年 3 月 5 日，原告与陈辉经北京Y 公司签订了房屋买卖合同及买卖定金协议书，于 2019 年 3 月 11 日签订成交价格及网签总价补充协议。约定陈辉将北京市丰台区一号房屋以总价93 万元、房屋装修装饰及家电 153 万元（共计 246 万元）出售给原告。合同签订后，原告向陈辉支付购房款200 万元，余款 46 万元于房屋产权过户当日支付。陈辉去世后，其法定继承人拒不配合继续履行合同，故原告起诉。

四、被告辩称

1. 陈宇君、吴雪珍共同辩称：涉案房屋二被告未参与，是赵晓娟参与办理手续，与我们无关，我们放弃继承权，由法院判决。

2. 陈宇鹏、陈宇芝共同辩称：房子我们当时不知情，没有参与手续。我们放弃房子权利，无法承担原告请求。

3. 赵晓娟、陈宇旭共同辩称：当时只知道这个事情，但原告没说清楚。我们放弃房子继承权，不承担原告诉请。

五、第三人述称

丰台房屋经管中心述称：诉求与我方无关，根据法院判决配合法院工作。

六、法院查明

1. 2014 年 4 月 19 日，征收部门北京市丰台区人民政府房屋征收办公室与被征收人陈辉签订定向保障房产权调换补偿协议，约定陈辉位于丰台区H 号房屋被征收，提供定向保障房产权调换房源，产权性质按经济适用房产权管理。同日签订安置房屋档次确认单，载明可选择安置房屋二居室一套。

2. 2014 年 12 月 22 日，陈辉签署选房结果通知单，选定房屋为一号。

3. 2016 年 1 月 5 日，丰台房屋经管中心与陈辉签订认购书，约定买受人所认购的房屋为出卖人所开发，坐落于一号。

4.陈辉系陈宇君与吴雪珍之子。陈辉与前妻张美丽于2018 年 1 月 8 日离婚，离婚协议书载明双方婚后无共同财产。陈辉与赵晓娟于2018 年 1 月 10 日登记结婚，双方签署婚姻财产协议，约定婚前财产归各自所有。

5. 2019 年 3 月 5 日，出卖人陈辉与买受人张浩杰签订房屋买卖合同，约定房屋成交价格为246 万元。首付款分二次支付，剩余房款以贷款方式支付。出卖人应在 2019 年 3 月 12 日或首付款当日前将房屋交付给买受人，双方同意以开发商实际下发房屋所有权证书时间为准，出卖人领取到房屋所有权证 30 个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。

6. 同日，张浩杰通过微信及支付宝转账方式向陈辉付款10 万元，并签署收款证明。

7. 2019 年 3 月 7 日，赵晓娟签署同意出售证明，同意陈辉出售涉案房屋。

8. 2019 年 3 月 11 日，双方签订成交价格及网签总价补充协议和房屋交接清单。同日，张浩杰向陈辉指定的案外人刘远元账户转账90 万元，并签署收款证明。

9. 2019 年 4 月 2 日，张浩杰向陈辉指定的案外人刘远元账户转账100 万元，并签署收款证明。

10. 2019 年 12 月 24 日，陈辉去世。

11. 本案审理中，经查询涉案房屋所有权登记于丰台房屋经管中心名下，房屋性质为按经济适用住房管理。丰台房屋经营中心明确该房屋现可办理房屋产权证，具备办理产权转移登记条件，不受经济适用房 5 年限制，可上市交易，出售时需额外缴纳 3%土地出让金。经张浩杰申请，法院依法裁定对涉案房屋进行预查封。

12. 另查，陈辉去世后，其法定继承人就遗产分配达成调解，但未涉及本案房屋。

13. 庭审中，赵晓娟认可涉案房屋系陈辉婚前个人财产。张浩杰自愿以现金方式缴纳剩余未付房款46 万元。

七、裁判结果

陈宇君、吴雪珍、陈宇鹏、陈宇芝、赵晓娟、陈宇旭、北京市丰台区房屋经营管理中心于本判决生效之日起三十日内配合将北京市丰台区一号房屋所有权转移登记至张浩杰名下。

八、房产律师点评

1. 合同效力与履行义务：张浩杰与陈辉签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定。涉案房屋系按经济适用房管理的非禁止上市买卖房屋，双方的房屋买卖关系依法有效，双方均应依约履行。陈辉去世后，其在房屋买卖合同中的合同债权债务依法概括转移由其法定继承人共同享有和负担。六被告以放弃对涉案房屋的继承权为由不同意配合办理房屋所有权变更手续，这种行为是对张浩杰的违约，应承担继续履行等法定违约责任。即使放弃继承权，也不影响其依法应承担合同履行不能的合同责任。

2. 合同相对性与履行顺序：陈辉与丰台房屋经管中心存在买卖合同关系，张浩杰与丰台房屋经管中心之间并无合同关系。基于合同相对性原则，张浩杰作为房屋买卖合同的债权人，仅能请求合同相对方继续履行合同义务、享受合同权利。丰台房屋经管中心应依约履行将涉案房屋所有权转移登记至全体法定继承人名下，其后由六被告履行与张浩杰的合同义务，将涉案房屋所有权转移至张浩杰名下。考虑到涉案房屋未能顺利完成履约的实际原因及丰台房屋经管中心在庭审中的态度，法院采纳张浩杰主张由六被告及丰台房屋经管中心配合将涉案房屋所有权转移至其名下的主张。同时，因三项法律关系所产生的相应税费，各方均应依法、依约予以缴纳后完成过户手续。

3. 剩余购房款支付：关于剩余购房款 46 万元，张浩杰明确可以现金方式支付。基于对待给付义务及合同约定，张浩杰应履行支付剩余购房款的义务，再由六被告配合其办理涉案房屋过户手续。但六被告在庭审中明确表示放弃对剩余购房款的继承权，法院仅明确剩余 46 万元购房款系张浩杰应予支付陈辉的款项。

办案心得：

一、合同效力的准确认定

在本案例中，首先需要准确认定张浩杰与陈辉签订的房屋买卖合同的效力。作为律师，要仔细审查合同的签订是否符合双方真实意思表示，是否违反法律、行政法规的强制性规定。对于涉及特殊性质房屋，如按经济适用房管理的房屋，要深入研究相关政策法规，确定其是否可以合法上市交易。只有在确认合同有效的前提下，才能进一步主张合同的履行。

在本案中，通过对房屋性质和交易规定的分析，确定了双方的房屋买卖关系依法有效，为后续的诉求提供了坚实的法律基础。

二、法定继承人责任的明确

陈辉去世后，其法定继承人在合同履行中的责任成为案件的焦点。律师需要明确继承人在继承遗产的同时，也应承担被继承人的债务。在本案中，陈辉已收取大部分房款，其合同债权债务依法概括转移给法定继承人。继承人不能仅享受合同利益而不承担合同义务，放弃继承权的行为如果导致不能履行法定义务，则无效。

这提醒律师在处理类似案件时，要向当事人解释清楚继承人的权利和义务，避免当事人以放弃继承权为由逃避合同责任。同时，要善于运用法律规定，维护合同相对方的合法权益。

三、合同相对性原则的运用

合同相对性原则在本案中起到了重要的指导作用。张浩杰与丰台房屋经管中心之间并无直接合同关系，因此，基于合同相对性，张浩杰只能请求合同相对方陈辉的法定继承人继续履行合同义务。然而，考虑到实际情况，法院综合判定丰台房屋经管中心配合将房屋所有权转移登记至张浩杰名下。

作为律师，要准确把握合同相对性原则，在复杂的法律关系中找到最有效的诉讼策略。同时，要充分考虑法院在实际裁判中的综合考量因素，为当事人提供合理的法律建议。

四、剩余购房款的处理

对于剩余购房款的处理也是本案的一个关键问题。张浩杰明确表示可以现金方式支付剩余购房款，而被告方放弃对剩余购房款的继承权。律师在处理此类情况时，要明确剩余购房款的支付义务和性质，确保当事人的权益得到保障。

在本案中，法院明确了剩余购房款系张浩杰应予支付陈辉的款项，为后续的交易完成提供了明确的指引。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！