金九银十成烂铜烂铁，楼市复苏还要等什么？

文｜邓浩志

“金九”广州楼市表现仍低迷

金九快过去了，广州楼市依然十分低迷，截止到9月21日，广州本月新房网签仅2700多套。上旬中旬合计2700，全月估计4000不到。什么概念呢？这有可能是广州目前这个统计口径范围内，历史上最差“金九”，直接就是烂铜烂铁，比行业暂停半个月的春季还要差。十一黄金周呢？“银十”呢？似乎大家已经不抱什么期望了。

具体板块表现上，目前广州各区库存进一步攀升到超过27个月，越秀全区8、9个在售楼盘，一个月也就成交个10来套，去化周期达到夸张的90多个月。曾经皇帝女不愁嫁的天河区，也因为最近一年大批新盘扎堆入市，使得库存也急速攀升到38个月。

前两年楼市开始下滑，由于房企都不考虑郊区项目，于是广州加大核心城区土地供应力度，结果核心城城区也出现了库存积压的情况。而库存过去5、6年一直都比较低的黄埔区，也迎来了一波超级大盘供应潮。已售、待售的百万平米级的超级大盘有5个之多。以至于某盘3周前开售，网传当天仅卖了个位数。3周之后，这个项目全线大幅降价15%。开盘即降价，大幅降价，我干了地产25年，还第一次见到这种情况。这也导致了部分未开盘的项目在何时开盘，如何定价上陷入了极为严重的纠结。所以今年的“金九银十”虽未过去，但结果已经是板上钉钉的事了。

楼市也迎来好消息

一是9月底央行宣布降准，降存量房贷利率，降二套房贷首付，这将对市场有一定的刺激作用。不过我认为，这波政策力度可能还不及517新政那一波大，市场会不会有1、2个月的阶段性复苏？我持保留态度。我更偏向于这波政策形成的是中度的长期的利好，而不是立竿见影式的。

另一方面是美联储的降息，更只是开始了进入连续降息周期的预期而已，真等到实实在在的资金回流，还有一段时间。更别指望直接影响到这个“金九银十”了。

房地产行业的期望

如果说央行两轮政策还不足以让房地产市场全面复苏，乃至见底回升，那我们还可以期待什么呢？我认为：央行为经济复苏做的事情是最多的，力度也是最大的，积极性也是最高的。而下一阶段，希望财政、住建、发改等部门都能跟上，出台有力的支持楼市复苏政策，以形成合力，大势反转才可能有希望。单央行，多大的招，可能也只能部分提振而已。

既然市场和政策背景就是这样，那房地产行业自身还能期望点什么呢？我觉得也只有降价这一条路可行。虽然房价已经降了不少，虽然部分地方政府已经暗示甚至明示不要再搞价格战，但降价仍然是楼盘加快销售的唯一办法，也是房企解决当前资金紧张的最主要途径。

我预计，今年11月开始，全国楼市将有一波大范围大幅度的降价促销行情。因为许多房企已经又一次陷入了资金极度紧张的状况。价格如果能够降一波，成交量也就能收获一波。至于房地产业何时见底？房价何时见底？那就得看各部委何时都能出大招，也得看这些大招何时形成新的合力。