法拍房挂拍规模下降

记者 庄灵辉 卢志坤 北京报道

继今年2月份及6月份出现下滑以来，全国法拍房单月挂拍量于今年8月份再度出现下降。

近日，多方发布的数据显示，今年8月份，全国法拍房新增挂拍量约3.8万套，环比下降约5%。同时，近来法拍房成交价也有所下降，推动多地成交率上涨，部分城市成交率已超30%。

《中国经营报》记者注意到，今年上半年以来，全国法拍房挂拍规模已出现下降迹象，至今年7月份已连续两个月累计挂牌量同比下降。但即便经过持续回调，目前全国法拍房挂拍量仍处于历史高位。

“在新房及二手房成交规模延续收缩、房价延续调整等趋势下，预计后续法拍房整体成交率会延续两成左右的高位。”克而瑞研究中心市场研究总监马千里表示，预计后续对于市场热度更低、价格敏感度更高的低总价段，法拍房将占据更大的市场份额。

挂拍规模再度下降

自今年上半年以来，全国法拍房挂拍量已出现下降趋势。

中指研究院法拍数据库监测数据显示，2024年上半年，全国法拍市场挂拍各类法拍房源数量累计38.2万套，较2023年上半年同比减少约1.1%；前7个月，这一数量为44.6万套，较2023年同期的46.2万套同比减少约3.5%。

今年8月份，这一趋势更加明显。克而瑞数据显示，今年8月份，其监测的典型城市新增法拍房挂拍套数为37676套，环比7月下降5%。

值得注意的是，这是今年内第三次单月新增挂拍量出现下滑。整体来看，今年1月份，全国重点城市法拍房挂拍量为年内峰值，超过4万套。此后，今年2月份挂拍量一度降至3万套以下，但未得以延续，今年3月份以来，相应城市法拍房挂拍量均在3万套以上，6月份挂拍量出现小幅下降，但仍约为3.4万套。

尽管有所回调，全国重点城市法拍房挂拍量仍处于历史高位。克而瑞数据显示，今年前8个月，其监测的重点城市法拍房累计挂拍28万套，较2023年同期增加12%。

分城市来看，今年8月份，重庆、郑州、太原、成都等中西部城市法拍房挂拍规模较为突出，月内新增法拍房挂拍套数均超800套，其中重庆超1000套，位居首位。一线四城新增挂拍量则相对较少，均在350套以下，其中上海和北京均不足200套。

“大量法拍房的出现，在供给侧与在售新盘及二手房形成直接竞争关系。”马千里指出，近年来法拍房供求规模连创新高，2023年全国住宅类法拍房成交金额达到1500亿元，同比增长10%。其中，四川、广东、河南等省份的法拍房供应量更是高居前列，为当地市场带来系列变化。

成交率攀升

规模回调同时，多地法拍房成交率则出现上升。

克而瑞抽样调查数据显示，今年8月份，其重点监测城市法拍房挂拍37676套，除去尚未开始和正在进行的，有效挂拍量为9572套，成交了1835套，平均成交率为19.2%，较7月份上升了2.4个百分点。

分城市来看，今年8月份，上海、沈阳、厦门、重庆、济南、南京、北京等城市法拍房成交率较高，均超过30%。

其中，重庆市8月份法拍房供应较高，当月挂拍1158套，但除去尚未开始和正在进行的，有效挂拍量为261套，成交了138套，成交率为41%。此外，上海、沈阳、厦门等少数城市法拍房成交率超过重庆，其中上海成交率达到50%。不过这三个城市有效供应不及重庆，实际成交套数均在60套以下。

从成交价格来看，持续下探的成交价使得法拍房更具竞争力，也成为其成交率上升的主要推动因素。

一般来说，法拍房拍卖流程基本分为一拍、二拍、变卖及重新挂拍等情况。其中一拍起拍折价率（挂拍价/评估价）在0.7—1折之间，二拍则为一拍起拍价的0.8折，即起拍折价率在0.56—0.7折之间。

“法拍房流拍之后很大比例上会再度挂拍。”马千里指出，克而瑞不完全统计数据显示，今年前8个月累计挂拍的28万套法拍房中，二拍及以上房源约10.3万套，占比接近四成。

“从折价率方面来看，首拍和再度挂拍成交房源也存在较大差异。”马千里表示，一般来说，首次竞拍成交的房源平均折价率为69%，再度挂拍成交的房源则会降至63%左右，再度挂拍房源折扣力度更大，出售率也相对更高。

克而瑞数据显示，今年8月份，其重点监测城市法拍房起拍价平均折价率约为71%，其中约有16%的法拍房折价率在60%及以下，这类房源成交率达到33%，明显高于当月不足20%的平均成交率。

“高性价比的法拍房源具有较大吸引力。”马千里预计，后续法拍房可能将占据更大的市场份额，并且在低总价供应占比较低的杭州、苏州等城市，这一结构性特征会表现得更为明显。

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