北京
苗野/发自上海
千呼万唤的存量房贷利率终于要下调了。
“此次存量房贷利率下调预期平均降幅0.5个百分点，预计惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出1500亿元左右。”9月24日，中国人民银行行长潘功胜在国新办新闻发布会上表示。
他在会上宣布，降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。
东方金诚宏观首席研究员王青认为，下调存量房贷利率将有效遏制提前还贷潮，缓解其对居民消费的冲击。同时，这也在释放稳楼市的积极信号，有助于推动楼市企稳回暖。
央行针对房地产市场还打出了“组合拳”。潘功胜表示，将统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。
根据多家市场机构测算的数据，当前存量房贷平均利率约在4%。央行此前披露的数据显示，截至2024年第二季度末，全国新发房贷利率已降至3.45%。新发房贷与存量房贷相差大约在50个基点。
按此计算，若以商贷100万元、贷款30年等额本息还款方式计算，每月月供大约减少312元，30年大约可以减少利息支出约10万元。
此次为存量房贷利率第二轮下调。
去年9月，存量首套房贷利率已经历一次下调。央行此前发布的《中国区域金融运行报告（2024）》提到，政策实施以来，超过23万亿元存量房贷利率下调，平均降幅0.73个百分点，每年减少借款人利息支出约1700亿元，对减少提前还贷、拉动消费增长起到显著作用。
“这有助于促进扩大消费和投资，也有利于减少提前还贷行为；同时还可以压缩违规置换存量房贷的空间，保护金融消费者合法权益，维护房地产市场平稳健康发展。”潘功胜表示。
实际上，自9月初以来，有关“降低存量房贷利率”的呼声就渐起。背景是存量房贷与新发房贷利差重回高位，当前仍有不少贷款人存量房贷利率高位站岗。
中原地产研究院统计数据显示，2024年8月全国首套房平均利率已跌至3.25%左右，二套房贷款平均利率为3.6%。
具体到一线城市，目前5年期以上首套房贷利率最高的是北京和上海，为3.4%；广州低至2.9%。二线城市普遍为3.1%，南京低至2.95%。
与首套房、二套房房贷款利率持续走低形成对比的是存量房贷利率仍处在4%以上。
以北京为例，目前存量房贷利率多为4.3%~4.75%，新增商品房首套利率多在3.4%~3.5%，两者利差达80～135个基点。
再看上海，目前首套存量房贷利率多为4.55%，而新增商品房首套最新利率为3.4%，二套房贷款利率为3.8%。若是2021年7月后购买的二套房，且此后未享受首套房贷利率优惠的，其存量房贷利率大概为5.25%。两者利差约在115～145个基点。
这也直接导致居民 “提前还贷”成为新型“理财”产品之一，目前银行按揭早偿率仍处于高位。
国泰君安发布的报告显示，今年2月以来，居民早偿率指数加速上行，4月达到37%的历史高位，反映出居民提前还贷行为明显增多。6月居民早偿率虽然下降到23.4%，但相较于历史同期表现，仍处于较高水平。
另据央行数据，截至今年第二季度末，个人住房贷款余额为37.79万亿元，同比下降2.1%。
此外，上半年，42家上市银行个人住房贷款余额合计达到34.1万亿元，相比去年末减少了3191亿元。其中，六大国有银行合计减少了3119亿元。
同策研究院联席院长宋红卫认为，本次会议针对降低存量贷款利率给出了明确的操作方向。调整后能够降低已购房人群的按揭贷款压力，也支撑了改善需求释放，同时还能应对消费降级，提高居民的潜在消费能力。二套房首付比例下降到15%，对于改善需求释放是比较大的利好，叠加降低按揭贷款利率，效果会更好。
“未来新发放居民房贷利率还有较大下调空间。”王青判断，进一步下调房贷利率，对房地产行业实施定向降息，将是未来楼市支持政策的主要发力点。
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