北京离婚律师剖析：夫妻一方赠房给父母，未经配偶同意有效吗？

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例背景

陈宇鑫向法院提出诉讼请求，要求确认吴悦兰与周雅君就北京市海淀区一号房屋签订的赠与协议无效，并判令周雅君协助恢复该房屋产权登记至吴悦兰名下。陈宇鑫与吴悦兰系夫妻关系，一号房屋为夫妻共同财产，吴悦兰在离婚诉讼期间将房屋赠与其母亲周雅君，陈宇鑫认为此举侵犯了自己的财产权利。

二、当事人信息

1. 原告：陈宇鑫

2. 被告：吴悦兰、周雅君

3. 第三人：陈琪悦

三、原告诉称

陈宇鑫向本院提出诉讼请求：

1. 确认吴悦兰与周雅君就北京市海淀区一号房屋于 2018 年 7 月 4 日签订的赠与协议无效。

2. 判令周雅君协助恢复该房屋产权登记至吴悦兰名下。

事实和理由：我与吴悦兰1982 年 4 月 22 日登记结婚，系夫妻关系。婚后共有一号房屋一处，双方之间的离婚案件正在审理中。吴悦兰于 2018 年 10 月 10 日背着我将一号房屋赠与其母亲周雅君，并进行了房屋产权的变更登记手续，这严重地侵犯了我的财产权利。

一号房屋为我与吴悦兰的共有财产，任何一方不得擅自处分。且我与吴悦兰正在进行离婚诉讼，吴悦兰、周雅君明知上述情形，但依然背着我擅自将房屋赠与，侵犯了我的财产权利，是违反法律的行为，是无效的。故诉至贵院。

四、被告辩称

吴悦兰、周雅君辩称，不同意对方诉讼请求。陈宇鑫所述事实不属实，吴悦兰一直照顾双方父母，陈琪悦作为陈宇鑫女儿，因需要照顾原被告三人，无固定工作。陈宇鑫将房屋赠与给女儿是其真实意思表示，吴悦兰基于双方的共同意愿将房屋过户给周雅君，周雅君随后做了公证遗嘱，两被告签订的合同是为了履行原来的赠与合同，不存在恶意串通。

陈宇鑫单方撤销个人赠与不影响吴悦兰赠与自己占有的份额，依据民法典规定，吴悦兰属于有权处分，即使合同部分无效，不影响整个合同的效力。陈宇鑫的撤销行为不直接导致两被告的合同效力。对方第三项诉讼请求不应由两被告及第三人承担。我们当时也没有要卖房子，保全是对方自愿的行为，与我们无关。我们是为了保护自己的房屋，陈宇鑫是要把自己的房屋给第三者。

陈琪悦述称，吴悦兰一直在家里照顾我的爷爷奶奶。2009 年开始陈宇鑫以各种理由转移夫妻财产。2012 年卖了 A 号房屋，价值 210 万元，2015 年卖了 B 号房屋，价值 220 万元，以上房款均被陈宇鑫转移出去，还包括几百万的房款，现在陈宇鑫已经给第三者买了一套房屋，收入也都给了第三者。从我记事起，陈宇鑫就说要把财产都留给我。

2017 年的时候说要把北京市海淀区二号房屋及一号房屋都过户到我名下，怕我以后结婚再给我就不是婚前财产了，二号房屋的税款让我先垫付，之后再补给我。陈宇鑫表示把家里剩下的财产都给我，还给我写了协议。

五、法院查明

陈宇鑫与吴悦兰系夫妻，陈琪悦是二人之女。周雅君系吴悦兰之母。

一号房屋系陈宇鑫与吴悦兰的夫妻共同财产，原登记在吴悦兰名下。

2018 年 7 月 4 日，吴悦兰与周雅君签订赠与协议，约定：吴悦兰自愿将一号房屋 100%份额无偿赠与给母亲周雅君，受赠人周雅君接受赠与。2018 年 10 月 10 日，双方办理了房屋产权的变更登记手续，现涉案房屋登记在周雅君名下，周雅君亦签署声明：本人周雅君已知晓一号房屋的不动产己设立异议登记，并同意在含有异议登记的情况下办理赠与手续，自愿承担带有异议登记办理转移登记的风险及相应责任，申请继续办理相关手续。

陈宇鑫主张吴悦兰在未告知其的情况下将夫妻共同财产过户给其母亲周雅君，系无权处分，吴悦兰与周雅君签订的赠与合同应属无效。吴悦兰表示陈宇鑫对此知情，因为陈宇鑫已经将其在涉案房屋中的份额过户给其女儿陈琪悦，并签订了赠与协议，吴悦兰也完全同意将自己在房屋中份额赠与陈琪悦，故涉案房屋实际的所有权人为陈琪悦。因陈琪悦名下已经有房屋且未婚，故按照政策不能再行过户涉案房屋，故暂时将该房屋先过户至周雅君名下，周雅君只是代陈琪悦持有涉案房屋。

为此，吴悦兰与周雅君向本院提供了两份协议，一份是陈琪悦与陈宇鑫于2018 年 7 月 4 日签署的房屋赠与协议书，主要内容为：我陈宇鑫，自愿将一号房屋和二号房屋两套赠与我的亲女儿陈琪悦，陈宇鑫在赠与人处签名、书写年月日及本人同意字样，并按有手印。

另一份是陈琪悦与周雅君于2018 年 7 月 4 日签署的房屋赠与协议，主要内容为：1. 鉴于赠与人从陈宇鑫处获赠两套房产中的各百分之五十的份额，一套为二号房屋（该套房产已经过户到陈琪悦名下），另一套为一号房屋。由于北京市房屋限购的政策原因，未婚者名下只能有一套房产（陈琪悦现为未婚），同时由于陈琪悦之父陈宇鑫与其母吴悦兰目前正在进行离婚诉讼，为避免其他人得到此房产，所以陈琪悦自愿将一号房屋转赠给受赠人周雅君。受赠人周雅君同意接受赠与。2. 因上述房产登记在吴悦兰名下，直接由吴悦兰以直系亲属间赠与过户的方式过户登记到周雅君名下。3. 在购房政策允许时或陈琪悦结婚时，周雅君同意即时将该房产再次过户登记到陈琪悦名下。4. 考虑到周雅君年事已高，如果在其生前未能出现本协议第 3 条的情形，周雅君同意将该房屋遗赠给陈琪悦，陈琪悦为唯一受遗赠人，周雅君身故后该房产归陈琪悦一人所有。5. 有关房屋过户等产生的一切费用由陈琪悦承担。

陈宇鑫称对上述陈琪悦与周雅君的房屋赠与协议不知情，但认可其与陈琪悦签订的赠与协议的真实性，表示签订该赠与协议是因为陈琪悦在派出所说对其进行照顾，且让吴悦兰与其离婚，其才签字同意将房产赠与给陈琪悦，但陈琪悦后来并未对其照顾，吴悦兰也未同意离婚。

陈琪悦称上述其签署的两份赠与协议真实。

庭审中，二被告提交周雅君的遗嘱证及遗嘱，写明：周雅君决定将一号房屋遗赠给其外孙女陈琪悦，为陈琪悦个人所有，落款时间为2018 年 10 月 10 日，落款处有周雅君及陈琪悦签名，并写明“我接受上述遗赠”。二被告提交陈琪悦的存款明细，证明陈宇鑫曾向其转账过户费用。陈琪悦提交光盘及照片佐证陈宇鑫与第三者同居事实。陈宇鑫对此均不予认可。

另查，陈宇鑫已另案起诉陈琪悦，要求撤销其与陈琪悦签订的上述赠与协议，本院判决，撤销陈宇鑫与陈琪悦于2018 年 7 月 4 日就一号房屋签订的房屋赠与协议书。陈琪悦不服提出上诉，北京市第一中级人民法院驳回上诉，维持原判。

再查，陈琪悦现实际居住使用一号房屋。陈宇鑫与吴悦兰正在离婚诉讼中。

六、裁判结果

1. 确认吴悦兰与周雅君就北京市海淀区一号房屋签订的赠与协议无效。

2. 周雅君于本判决生效后 7 日内协助将北京市海淀区一号房屋产权变更登记至吴悦兰名下。

3. 驳回陈宇鑫的其他诉讼请求。

七、房产律师点评

根据查明，一号房屋原登记在吴悦兰名下，系陈宇鑫与吴悦兰的夫妻共同财产，吴悦兰基于陈宇鑫与陈琪悦签署的房屋赠与协议以及其个人意愿，与其母周雅君签订赠与协议，将一号房屋全部份额赠与周雅君，并办理房屋过户手续，周雅君又与陈琪悦签订房屋赠与协议及订立遗嘱。

现生效判决已撤销陈宇鑫与陈琪悦就一号房屋签订的房屋赠与协议书，吴悦兰将该房屋全部份额赠与周雅君已失去权利基础，其将房屋全部份额赠与他人侵犯了陈宇鑫的合法权益，故吴悦兰与周雅君就一号房屋于2018 年 7 月 4 日签订的赠与协议应属无效。

因陈宇鑫与吴悦兰正进行离婚诉讼，尚未对该房屋进行分割，故一号房屋应恢复为夫妻共同财产的共有状态，周雅君应协助恢复该房屋产权至吴悦兰名下。

办案心得

一、夫妻共同财产处分需谨慎

在本案中，一号房屋作为夫妻共同财产，吴悦兰在离婚诉讼期间擅自将房屋赠与母亲周雅君的行为引发了纠纷。这提醒人们，在婚姻关系存续期间，对于夫妻共同财产的处分应谨慎。任何一方未经对方同意，不得擅自处分夫妻共同财产，否则可能面临法律风险。

夫妻双方在处理重大财产事项时，应充分沟通、协商一致，确保行为的合法性和合理性。同时，对于可能影响夫妻共同财产权益的行为，应提前咨询专业律师，了解法律规定和潜在风险。

二、赠与行为的法律效力与撤销权

本案中涉及到多份赠与协议，包括陈宇鑫与陈琪悦之间的赠与协议以及吴悦兰与周雅君之间的赠与协议。这表明在赠与行为中，当事人应明确赠与的条件、对象和法律效力。

对于赠与协议的签订，应确保是赠与人的真实意思表示，并且在法律规定的条件下可以行使撤销权。在本案中，陈宇鑫成功撤销了与陈琪悦的赠与协议，这也影响了吴悦兰与周雅君之间赠与协议的效力。

当事人在进行赠与行为时，应充分考虑各种因素，避免因一时冲动或不当行为导致后续的法律纠纷。同时，对于赠与协议的撤销权，应在法律规定的期限和条件内行使，以维护自己的合法权益。

三、房屋产权变更的合法性审查

房屋产权变更涉及到重大财产权益的转移，在进行房屋产权变更时，当事人应严格遵守法律规定和程序。在本案中，吴悦兰将一号房屋过户给周雅君的行为，因缺乏合法依据而被认定无效。

在办理房屋产权变更手续时，相关部门应加强对产权变更的合法性审查，确保交易的真实性、合法性和公正性。当事人也应了解房屋产权变更的法律要求，避免因违法操作而导致产权纠纷。

四、证据的重要性

在本案中，各方当事人提供了不同的证据来支持自己的主张。这凸显了证据在法律纠纷中的重要性。当事人在面临法律纠纷时，应及时收集、保存相关证据，以证明自己的主张和权益。

对于涉及财产处分、赠与协议等重大事项，应保留书面协议、转账记录、证人证言等证据，以便在需要时能够为自己的主张提供有力的支持。同时，在诉讼过程中，当事人应积极配合法院的调查，提供真实、有效的证据，以促进纠纷的公正解决。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！