贝壳下海抢地王

原创首发 | 金角财经（ID: F-Jinjiao)

作者 | 颖宝

“房产中间商”贝壳，竟亲自拿地建房。

9月20日，贝壳旗下的贝好家（成都）置业有限公司竞拍拿下成都锦江区金融城三期H12地块。

该地面积为1.58万平方米，附近规划了多座学校、养老院和公园，生态建设和基础设施齐全，吸引了绿城、建发、招商、越秀、大悦城等14家房企参加竞拍。这场大佬间的过招，却以“门外汉”贝壳豪掷10.76亿元——一个溢价率达42.2%的价格结束。

不同于此前的联合拿地，此次是贝壳首次独立成功拿地，将全流程由自主操盘房产项目。

贝壳擅长的领域是房产交易中介，并在2020年靠此做到了上市。但房产开发，其未曾深耕，忽然掏出10亿元玩跨界，在外界看来实属执拗。毕竟，目前的房产环境并非抄底好时机，而全国这么多房企，也只有贝壳一家尚在“春天”。

贝壳是有钱没地方花，还是在图什么？

疯狂圈地

从商业轨迹看，贝壳做房产开发，是认真的。

今年以来，贝壳已经在北京、广州、西安、成都四座城市的土拍会上出手。成功拿下的，除了成都地块，还有西安地块。

7月30日，贝壳花费1.34亿元竞得两块位于西安北二环核心区、合约14.5亩的住宅用地，这也被外界视为“贝壳首次在土拍市场拿地成功”。

北京、广州的地块，贝壳虽未拿下，但也以高价显诚意。6月25日，其竞拍广州荔湾鹤洞路以南一地块时，报价为6.75亿元，与约7亿元的最终成交价已非常接近；3月15日，与37家房企竞争北京顺义空港一地块时，无奈遇上了出价11.6亿元、将溢价率拔高至15%的北京建工。

贝壳看中的地都有一个特点：地处大型城市的优越地段、设施规划健全。比如北京顺义空港这块地，拥有现成的国际学校、商业体，离大型综合体祥云小镇仅800米、离地铁站仅1.3公里。

据《晨光地产行研》报道，贝壳一共筛选出了十个优先考虑拿地的城市，分别是北京、杭州、广州、成都、西安、南京、深圳、上海、苏州、合肥。

这显露出，贝壳已不满足于赚交易佣金，想要往上游渗透、在整个产业链中“上下通吃”，而且要“吃”大型城市的高消费力群体，而非下沉城市或郊区的普通住宅用户。贝壳亦在采访中承认这一点：“贝好家（数据驱动型住宅开发服务平台）处于前期探索阶段，重点关注中国主要一二线城市的合作机会。”

最近一年，贝壳都在为实现野心做准备。

2023年7月，贝壳宣布开启“一体三翼”战略。“三翼”指家装、房屋租赁、贝好家，宣告房产开发业务的登场，贝壳副董事长徐万刚则亲自担任贝好家CEO。

据《房财经》报道，贝壳从金茂、万科、金地、龙湖、万科等知名开发商处，以高于同行3倍的薪酬挖来了一批职业经理人，后者在前司均担任工程部总经理、客研中心负责人、城市研究合伙人等要职。同时，贝壳已在北京、上海、成都、西安等地注册贝好家分公司。曾有网友调侃：“贝壳成了第二个行业蓄水池，第一个是滴滴。”

不过，房产开发是一个涉多行业协同、产业链冗长的领域。贝壳有没有能力盖房子？一直是争议的聚集点。

据贝壳的回应，其将采用“1+2模式”开发房产，即贝壳、业主方、代建企业的合作模式。简言之，贝壳在开发过程中只提供方案、资金、营销服务、需求数据等，真正操盘的是代建企业，比如西安的项目已确定引入绿城管理来代建。

而对于成都拿地自主操盘，贝壳集团副董事长、贝好家首席执行官徐万刚表示，自主操盘一个项目，并不意味着贝好家要成为房地产开发商，主要目的是为了更好地验证C2M产品解决方案的落地能力，增强合作方对“1+2业务模式”的信赖。

所谓C2M产品，即从消费者到制造者，通过贝壳庞大的成交数据库支撑，对客户基数、户型、价格心中有数，再去定制化做好的住宅产品。

原来，“有钱谁都能搞房地产”是真的。

每天净赚2000万

“贝壳有钱”在最近一年被反复提及。

贝壳财报显示，2023年，其总交易额为3.1万亿元，同比增长20.4%；总收入为778亿元，同比增长28.2%；净利润为人民币58.9亿元，同比增长524.45%。

到了2024年仍势头不减。上半年，贝壳总交易额为1.5万亿元，净收入为397亿元，净利润为23.3亿元，其中二季度净利润达19亿元，同比增长46.24%。

按照19亿元的净利润算下来，贝壳每天都要净赚2111万元。

动辄数百亿的收入、双位数上涨的净利润，在房企们业绩大幅收窄的背景下，反差尤为强烈。

以房企领头羊万科为例，今年二季度归母净利润为-94.91亿元，同比下降212.65%。而放眼整个行业，据CRIC数据显示，万科、保利等典型50家上市房上半年营业收入14572亿元，同比下降13%；毛利润1615亿元，同比下滑34%；净利润亏损373亿元，归母净利润亏损加大至479亿元。

贝壳逆势上行，一部分可归因于“规模推高收入”。截至2023年末，贝壳门店数为4.4万家，较上年增长8.1%；经纪人数为42.8万名，较上年增长8.5%。简言之，干活的员工多了，创造的收益也就多了。

但最主要的，是贝壳找到了第二、三增长曲线，即家装、房屋租赁这“两翼”。财报显示，2024上半年，贝壳的房屋租赁业务净收入同比增长176.7%至58亿元，家装家居业务总交易额同比增长24%至76亿元、营收所占比重达到16.23%。

第二、三增长曲线的爆发提振了整体业绩。说出来你可能不信，2024上半年报显示，贝壳账上的常备流动资金接近600亿元——这给了贝壳玩跨界的勇气。

那么，为什么偏要跨到亏损风险这么大的房产开发行业？理由也很简单，新房卖得再差，也比卖二手房赚得多。

以2024上半年为例，贝壳二手房业务交易额为1.02万亿元，新房业务交易额为3871亿元——仅为二手房业务交易额的37.8%、四成都不到，但新房业务的净收入达128亿元，与二手房业务的130亿元净收入持平。

新房业务的佣金是丰厚的。

虽然贝壳未公开具体佣金比例，但在二季度财报中提到，开发商预付佣金的“快佣”项目产生的净收入，占新房业务净收入的比重提升至49%的高位。此外，贝壳正积极与国企等更多优质开发商建立合作关系，后者的佣金收入占比因此从2023年同期的47%提升至55%。

只能说，在房地产下行阶段，想把房子卖出去，更加离不开贝壳了。

是在抄底吗？

“我们当时对自己有两个要求，第一个是风口上的事情不去凑热闹，第二个是开发商干的事我们不干。”

《详谈：左晖》一书中，记录了贝壳创始人左晖的这段话，解释或可从他的另一段话中找到：

“渠道也是开发商的夜壶，市场不好拿出来用用，市场好了就放回去。只是我们甘心作为夜壶被使用，但从风险控制角度看，还是做好二手更确定。”

但左晖去世3年后，贝壳就干起了开发商的事。这被外界认为是“看到了抄底的希望”，理由是贝壳愿意下场，证明市场逐渐触底、亏损风险变小甚至得到控制，再结合一些利好言论，比如《财新周刊》报道的“中国部分城市房价的调整幅度已接近全球平均水平，即中国房价的下跌是经济发展过程中的一个正常现象”，越来越多人开始相信抄底的说法。

在抖音搜索“贝壳抄底”，网友的发言有如“春江水暖鸭先知”“贝壳有大数据，对市场的把控比任何一家企业都强，它都抄底了，我们还等什么”等等。小红书上，已有700+条“贝壳抄底”“相关笔记。

事实上，贝壳与“抄底信号”完全不沾边。

贝壳目前拿到的两座城市地块，西安的两块地确实是低价入手——换算下来的成交楼面价是7200元/㎡、5530元/㎡，而周边二手房价格多在1-1.3万元/㎡之间，有充裕的盈利空间。但成都的地块，贝壳可是溢价42.2%才拿到的，其2.37万元/㎡的楼面价，还打破了当地的楼面价记录。

贝壳相关负责人曾在采访中提到，一些开发商因为不了解市场需求，导致盖房子像开盲盒，“拿地时计划要做什么样的产品，预期开盘去化百分之多少，开盘时已超出想象”，而贝壳拥有42万经纪人，每年接触非常多的客户、楼盘、土地资源和开发商，他们有信心开发出匹配客户需求的项目。

同样的逻辑，贝壳是基于经验和大数据，看到了个别城市的楼价回弹潜力，从而决定出手。

西安、成都的楼市确实相对健康的。

从2021年大幅调整开始，直至2024年4月，西安的新房价格是连续14个月环比上涨的，虽5月出现0.1%的微跌幅，但6月又涨回去了。今年6月全国仅有的4个新房价格环比上涨的城市里，西安新房价格的环比涨幅位居第二。

克而瑞四川数据显示，2024上半年，成都住宅成交面积610万平方米，在重点城市中居首，超过了杭州、上海、广州、北京、苏州、深圳等城市。

喊着要跟贝壳一块抄底的行为，就好比，贝壳买了两瓶有增值空间的酒，大家就说这个品牌旗下所有酒都有投资价值，未免太看得起贝壳了。

而且，房产开发动辄数年，贝壳的“互联网造房概念”能不能落地、钱够不够挥霍到高楼起、未来房产市场又是什么光景，一切都未有定论。

参考资料：

说财猫《细思极恐！地产不行，中介头子却赚疯了》

晨光地产行研《谨慎的贝壳，终于拿到地了》