离婚律师聚焦：夫妻离婚未分割房屋，一方抵押行为是否有效？

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

原告王志强向法院提出诉讼请求，要求确认二被告于2017 年订立的主债权及不动产抵押合同（不动产登记专用）无效。王志强与李雪英系夫妻关系，婚后购买涉案房屋登记在李雪英名下。因无力支付贷款被银行起诉，执行阶段发现涉案房屋还存在抵押给张宇峰的情况。王志强认为二被告未经其同意将夫妻共同财产抵押，且张宇峰非善意，侵害了其合法权益。

二、当事人信息

1. 原告：王志强

2. 被告一：张宇峰

3. 被告二：李雪英

三、事实与理由

（一）王志强称：

1. 与李雪英系夫妻关系，婚后购买涉案房屋于 2016 年取得房屋所有权证，登记在李雪英名下。因购房办理按揭贷款，无力支付被银行起诉，进入执行阶段才得知涉案房屋抵押给张宇峰。

2. 认为二被告未经其同意订立抵押合同，侵害其合法权益；张宇峰明知涉案房屋属夫妻共同财产却办理抵押手续，并非善意。

（二）张宇峰辩称：

1. 从事房地产中介工作，经朋友介绍认识李雪英。李雪英因经营公司急需用钱向其借款 160 万元并办理抵押借款。查看涉案房屋产权证显示所有权人为李雪英，李雪英告知其离婚状态，后办理房屋抵押登记。

2. 李雪英自 2017 年 3 月正常支付利息，2018 年初开始未支付利息和归还本金。屡次要求还款后，李雪英准备卖房但因涉案房屋被法院查封未成功。

3. 2020 年 8 月曾起诉李雪英归还欠款并达成调解，但李雪英未履行。2020 年 10 月李雪英再次卖房要求配合解押，后因 A 银行不同意先解除司法查封未成功。

4. 认为原告参与银行、A 银行借款，不可能不知道涉案房屋存在抵押权且签署了还款协议；涉案房屋登记为李雪英个人所有，借款合同公证且依法办理抵押登记，债权应受保护，不同意原告的诉讼请求。

（三）李雪英辩称：

1. 认可原告陈述情况属实。因经营公司融资需要向张宇峰借款 160 万元并办理抵押登记，考虑王志强不同意未告知。

2. 银行申请执行后，张宇峰曾同意不还钱解押但要求签署还款协议，此时才告知王志强抵押借款一事，王志强本不同意签署，后因李雪英承诺个人还款才同意。但张宇峰未履行承诺解押，涉案房屋已被拍卖。

3. 现无还款能力，同意原告的诉讼请求，认为二被告之间的抵押合同无效。

四、法院查明

1. 王志强与李雪英系夫妻关系，涉案房屋登记在李雪英名下。

2. 2017 年 3 月 24 日，李雪英与张宇峰订立主债权及不动产抵押合同，载明主债权金额 200 万元，债务履行期限 9 个月，并办理抵押权登记。在不动产登记询问笔录中回答申请登记不动产不是夫妻共有，李雪英签字。2017 年 3 月 27 日，张宇峰取得抵押权登记证明。

3. 根据公证书记载，2017 年 3 月 23 日，李雪英与张宇峰订立借款合同，约定借款 200 万元，月利率 2%，期限 9 个月，双方办理强制执行公证。诉讼中，双方认可实际借款金额为 160 万元。

4. 李雪英称抵押登记及公证程序系张宇峰委托他人代为办理，自己未仔细查阅内容，但法院调取档案显示双方本人亲自到场办理。

5. 2020 年 10 月 23 日，张宇峰与李雪英在法院达成调解，确认李雪英于 2021 年 2 月 22 日前给付张宇峰 160 万元。

6. 2021 年 1 月 11 日，王志强、李雪英与张宇峰订立还款协议，约定李雪英欠款及还款方式等。王志强称是为卖房被迫签署，张宇峰称因担心拍卖损失同意订立。后因司法查封未解除，张宇峰未配合解押。

7. 2019 年 1 月 10 日，A 银行起诉李雪英、王志强等金融借款合同纠纷一案，涉案房屋被保全查封。2020 年 10 月 13 日，海淀区人民法院将涉案房屋交由西城区人民法院处置。

8. 2021 年 2 月 8 日，西城区人民法院出具协助执行通知书，对涉案房屋进行查封、评估、拍卖，已由案外人购买，价款 5981573 元。

9. 诉讼中，李雪英、张宇峰均认可李雪英尚未归还本金，亦未履行还款协议。

五、裁判结果

驳回原告王志强的诉讼请求。

六、房产律师点评

根据已查明情况，李雪英与张宇峰成立民间借贷法律关系，借款160 万元。为保证债权实现，办理涉案房屋抵押登记手续并订立抵押合同。

虽然王志强称不知晓李雪英订立抵押合同情况，但涉案房屋登记在李雪英个人名下，王志强对房屋由李雪英控制、支配和使用采取了默认态度，否则应办理共有权利登记。

无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人同意，抵押无效。但其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。

本案中，王志强、李雪英于2021 年 1 月 11 日与张宇峰订立还款协议，至少证明王志强于该日知晓涉案房屋存在第二抵押权人的情况，其非但未提出异议，反而与张宇峰达成还款合意，应视为王志强作为共有权人追认抵押合同的效力。王志强虽辩称迫于无奈订立协议，但未提交受胁迫证据，法院不予采信。

一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。李雪英以登记在其一人名下的共有房产对外抵押，张宇峰基于对不动产登记簿的记载所产生的物权公示效力产生的信赖利益应予以保护，符合立法精神和保证市场交易秩序稳定和交易安全之原则。且李雪英在不动产登记机关明确表示涉案房屋非夫妻共同财产，可以认定张宇峰具备主观善意要件。虽然张宇峰并未审查李雪英的婚姻状况，但无法律规定要求抵押权人签订合同及设立抵押权时必须审查抵押物所有权人婚姻状况，该要求过苛，不利于市场交易稳定秩序。

张宇峰向李雪英借款160 万元，即为取得涉案房屋抵押权的合理对价，且抵押权已依法登记，王志强认为张宇峰不符合善意取得的主张缺乏依据，法院不予采信。

办案心得

一、不动产登记的公信力与交易安全

1. 不动产登记的重要性

在本案中，涉案房屋登记在李雪英个人名下，这在一定程度上为张宇峰的抵押权提供了初步的合法性依据。不动产登记具有公信力，它向外界公示了房屋的所有权状况。在交易过程中，当事人通常可以信赖不动产登记的内容，认为登记的所有权人有权处分该不动产。

这提醒我们，在涉及不动产交易时，要充分重视不动产登记的作用。对于抵押权人来说，在审查抵押物时，应首先查看不动产登记证书，确认所有权人的身份和权利状况。同时，要注意保留与不动产登记相关的证据，如登记证书复印件、查询记录等，以便在发生纠纷时能够证明自己的善意。

2. 交易安全的保障

张宇峰基于对不动产登记的信任，与李雪英签订了借款合同并办理了抵押登记。这种做法符合市场交易的一般规则，有助于保障交易安全。在市场经济中，交易的稳定性和可预测性对于各方当事人都至关重要。如果要求抵押权人在每一次交易中都深入调查抵押物的所有情况，包括所有权人的婚姻状况等，将会大大增加交易成本，降低交易效率，不利于市场的正常运行。

作为律师，在处理类似案件时，要强调不动产登记的公信力对于保障交易安全的重要性。同时，要引导当事人在交易过程中遵循合法、规范的程序，确保交易的真实性和合法性。如果出现纠纷，要善于运用不动产登记的公信力来维护当事人的合法权益。

二、善意取得制度的适用与理解

1. 善意取得的构成要件

本案中，法院认定张宇峰符合善意取得的构成要件，从而驳回了王志强的诉讼请求。善意取得制度的适用需要满足几个条件，包括受让人受让不动产时是善意的、以合理的价格转让、转让的不动产已经登记等。在本案中，张宇峰在签订借款合同和办理抵押登记时，查看了房屋所有权证，且李雪英表示自己离婚，房屋为其个人所有。张宇峰基于这些情况有理由相信李雪英有权处分该房屋，因此可以认定其为善意。同时，张宇峰向李雪英借款160 万元，该借款行为即为取得抵押权的合理对价，且抵押权已依法登记。

作为律师，要深入理解善意取得制度的构成要件，并在案件中准确地运用这些要件来为当事人辩护。在涉及不动产交易时，要帮助当事人收集和整理能够证明其善意的证据，如查看不动产登记证书的记录、与所有权人的沟通记录等。同时，要强调合理对价和依法登记对于善意取得的重要性，确保当事人的权益得到充分保护。

2. 对善意的判断标准

善意取得制度中的“善意”是一个相对主观的概念，需要根据具体情况进行判断。在本案中，法院认为虽然张宇峰并未审查李雪英的婚姻状况，但并无法律规定要求抵押权人签订合同及设立抵押权时必须对抵押物所有权人婚姻状况尽到审查义务，且该要求过苛，不利于市场交易的稳定秩序。这表明，在判断善意时，法院会综合考虑交易的具体情况、当事人的认知能力和交易习惯等因素。

作为律师，在为当事人辩护时，要合理地解释和说明当事人的行为符合善意的判断标准。可以从当事人的交易动机、交易过程中的谨慎程度、对交易对象的了解程度等方面进行阐述，让法院相信当事人在交易时是善意的。同时，要关注法律对于善意的最新解释和司法实践中的判例，以便更好地为当事人提供法律服务。

三、合同的履行与证据保留

1. 合同履行的重要性

张宇峰与李雪英签订了借款合同和抵押合同后，李雪英未能按照合同约定履行还款义务，这是引发本案纠纷的一个重要原因。在市场经济中，合同的履行是维护交易秩序的基础。当事人应当按照合同的约定履行自己的义务，否则将承担相应的法律责任。

作为律师，要提醒当事人严格履行合同义务，避免因违约而引发纠纷。在签订合同前，要仔细审查合同条款，确保当事人能够理解和履行合同的内容。在合同履行过程中，要及时督促当事人履行义务，并保留相关的证据，如还款记录、催款通知等。如果出现违约情况，要及时采取法律措施，维护当事人的合法权益。

2. 证据保留的必要性

在本案中，张宇峰能够提供与李雪英签订的借款合同、公证书、还款协议等证据，这些证据对于证明其债权的合法性和抵押权的有效性起到了关键作用。在诉讼过程中，证据是支持当事人主张的重要依据。如果没有充分的证据，当事人的主张可能难以得到法院的支持。

作为律师，要强调证据保留的重要性。在交易过程中，要帮助当事人保留与交易相关的所有证据，包括合同、付款凭证、沟通记录等。同时，要指导当事人如何正确地收集和整理证据，以便在需要时能够及时提供给法院。如果可能的话，可以建议当事人在交易过程中聘请专业的律师或公证机构进行见证，以增加证据的可信度。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！