传统商业不香了吗？

有娃以后，发现逛商场的频率不降反增。

每到周末，都要研究去哪个商场遛娃。总去同一个还不行，得换着逛，给娃营造点新鲜感。

理所当然的，我和家人会在商场待上大半天，吃吃喝喝，逛逛看看，享受冷气和娃暂时安静的同时，也能为商场贡献一点客车流、热力图和营业额。

与身边人交流，发现很多都与我情况类似。

商场里有吃有喝，不晒不热，安全干净，空间够大，品类丰富，累了有地儿歇，娃哭了还能去母婴室哄一哄，若再有个室外平台，那简直是完美！

难怪有人说，这一代小孩是购物中心里长大的。

你看，去商场遛娃，是最真实的刚需，是不得不，是必须要，不仅有复购，还有漫长的商场停留和复杂的连带消费。传统商业是那么可爱，那么不可或缺，是那么香！

可这种切身的商业体感，与我从事商业地产工作时的观感有着非常大偏差。每次与同行探讨时，大家都说传统商业不行了。

体感和观感竟然有着巨大反差。

传统商业到底还香不香？问题到底出在哪？今天从几个角度探讨下。

01.传统商业经营困境，看得见的与看不见的

当我们聊传统商业时，指的是社区商场、购物中心、线下空间等。有一些词是高频出现的：没新意、内卷、撤店、降级、掉铺……好像传统商业真的很差劲了。

一般看衰的理由有这么几点：首先是同质化。

不管在哪个商场，都似曾相识，布局上、品牌上、概念上，千篇一律。从珠宝高化新能源，到服装亲子体验，再到运动数码餐饮，连主题特色街区都是一样的，

这造成了一个很棘手的问题：考察报告十分难写，商业人要抓耳挠腮的去找不同，最终却得出三个字：同质化。

还有是电商冲击的问题，这是老生重谈了。

虽然很痛苦，但零售人早已适应与电商的共存状态。这些年，电商不断变化着玩法，从淘宝到微商，再到外卖、社区团购、直播带货，而线下开店却还是老样子，选址-装修-开店-撤店，成本重，效益少，风险大。

现在，很多品牌对线下店变得十分敷衍，经营模式让人看不懂，像是在给资本做样子，又像是在给品牌做广告，反正，没人气，不赚钱。

还有一些显而易见的问题，比如空置率的问题，比如坪效低的问题，还有招商难、开店难、续约难的问题。

这些问题都不是孤立存在的，彼此之间互为因果，但最终传递出一种笼统的观感：传统商业要完。

02.传统商业怎么了？从“药丸了”到“活下去”

说某某要完，这是一个很容易博眼球的话题，而且话题够大，能找到很多正确的角度去借题发挥。

比如，有人说购物中心越来越像个大食堂，把食堂和购物中心联系在一起，这种表达上的反差感，赚足了流量；

也有人说购物中心要改成菜市场才行，要通过场景创新、业态创新才能找到出路；

包括非标商业赛道的兴起，某种角度也要感谢行业对传统商业的看衰。

但是，作为从业人，我们需要冷静下来思考，传统商业到底有没有问题？如果有，那么是什么问题？

传统商业最大的隐患，是它的地产基因。

以往房地产野蛮生长的年代，催生出大量的商业物业，其发展逻辑更多按照地产模式，而非商业运营模式。

地产主打高周转，现金流要快速转起来，但商业恰恰是“慢工出细活”的物种，需要持续投入、长期经营，才有可能做好。

所以你会发现，“商业地产”这个词很诡异，把“商业”和“地产”两个互斥的单词拼在一起，成为一个别别扭扭的概念，它所导致的是大量资源错配，大量空置，大量的供给过剩和上文提到的同质化。

曾有听闻某业主说：商业地产，宁肯空着，也不会去运营。卖不掉大不了不赚钱，但是运营却有可能亏几千万。此话颇有深意。

地产问题的背后，还有落后的城市规划理念、城市化进程等更深层次的原因，这里不展开。

传统商业的“惨”，除了地产背锅以外，还有“期望值”的原因。有没有想过，线下空间对人类行为会有多大影响？

人性是懒惰的，我们生活能轻易被互联网、短视频和垃圾新闻所占据。当能够快速便捷的满足需求时，那么一定会选择最舒服的方式。

线上下单，买三退一；午餐外卖，30分钟送达；山姆采购，送货上门……

传统商业的问题，概括起来就是：先天畸形，技术发展，人性使然。

03.传统商业的生存智慧，对抗孤独，社群连接

即使网络交友再方便，还是得线下约会才行；即使家里玩具再多，依然要带娃出去看看人群，培养到人类这个物种的社会属性；

发现没有，当个体在做消费决策时，大多倾向于线上，但当群体消费决策时，线下商业才是首选。

日本著名学者三浦展写过一本书叫《孤独社会》，里面提到孤独是一种心理感受，而并不仅仅指是否有人陪伴。

未来的年轻人，看似被社交媒体绑定在一起，却内心迷失，精神压抑，越来越感受到孤独，反而更加需要线下的链接。

所以，线下就成了一个孤独人的应许之地。

还有，人们现在去商场的动机没那么强烈了，变得不再功利，不会有很具体的目的。

家庭聚会，同学见面，同事团建，不知去哪那就去购物中心，这里有大台阶、有广场、有好玩的市集、还有免费的策展，去商场成了一件无压力的事情，没人盯着你来过度营销，反而这时消费变得容易起来。

从目的性前往，到无目的性前往，这是社会观念的转变，传统商业的要跟上进步。

04.从“人货场”到“人情味”，传统商业的进化和重生

对“人货场”的不同排序，决定了商场发展层次。

传统意义上，商场是以服务租户为主，毕竟要靠他们收租金。但现在，越来越多的商场管理者意识到，消费者其实更重要。

品牌可以掉铺，客流绝对不能下降。

融入日常，是与消费者最直接的相处方式，这是很多商业都在尝试的方向，从规划语言上讲，叫提升公共性。

越来越多商场标榜"宠物友好"、"亲子友好"、"自行车友好"，甚至考虑老年人和残疾人需求。这不是简单营销噱头，而是开始关注与社区的关系，让商场成为社区生活的一部分。

再说"公共性"，这往往意味着"不赚钱"。

以前，我们会计算客流转化率，考核哪些是无效客流，反推哪里做对了或做错了。

但现在，运营模式已经变化，从简单收租到精细化管理、人性化服务，本质是要懂得与顾客对话，了解他们的需求。更关键的是思维方式转变：从销售导向到以顾客为中心，通过营造公共性，为消费者创造附近感和归属感。

这比提袋率要重要得多。

以往我会把"人气"当成一个词，现在我经常会把这个词拆成"人"和"气"。有人情的地方才有气氛，透过商场，我们更希望能看到具体的人。

越来越多的商场已经意识到"人情味"的重要性，这需要有一些可爱的淘气，一些无理的任性，偶尔再霸道总裁附体，大方的“抹个零”“搭头蒜”，可能会强过很多次的会员积分赠送。

也许，在这种生活观里，传统商业，坚不可摧。