深圳楼市全面放开限购要来了

昨天的文章传深圳楼市重磅救市政策出炉现在又近了一步，只是这一次可能北京要先行，先总结一下今天北京的发文，昨天文章中的五点就有三点都有提到。

1、适时取消普通住宅和非普通住宅标准

取消两者标准，自然就没有普通住宅和非普通住宅的区别了，以后统一都是住宅，税费也没有区别，自然就没有现在的豪宅税了。

2、优化商品住宅用地交易规则

这一点说得很隐晦，但应该不是指沿用了近20年的土地“招拍挂”制度，在供地端你再怎么优化也解决不了当前房地产的困境，当前房地产最大困境来自于供需矛盾的重大改变。

所以更多应该是指的住宅三级市场交易规则，奔着提升楼市信心和需求的目标，也就是在税费和交易手续方面的提升，税费更低、交易流程更快更顺畅。

3、改革房地产开发融资方式和商品房预售制度

这里就是针对开发商，开发商在现在去化难的情况下，过去的高周转方式已经行不通，现在无论是民企还是国企，即使是头部房企，也面临困境。过去模式野蛮发展起来的房企要淘汰，但优秀的头部房企要保留，优化这部分房企的融资顺利过度到新模式就很重要。

现在深圳的售制度是主体出地面三分之一就可以取预售证，但这一模式下，普遍交房周期都需要两年时间，而交房时货不对板情况很严重，这两年在深圳，几乎没有新房不维权，这给主管机构添加不少麻烦事。

这也导致更多的购房者不敢买新房，现房销售就能很大程度解决这样的问题，所见即所得。只是对开发商的资金实力提出了更高的要求。

回归我们今天的主题，彭博社报道消息称中国考虑进一步放宽一线城市住房限购政策。

关于放开限购，我在去年的文章中就说，深圳全面放开限购是趋势所指，预计在接下来两年内实现。

深圳限购政策始于2010年9月30日，旨在控制房地产市场的过热情况，防止房价上涨过快。

之后，深圳房价不断上涨，限购政策也在逐渐加码，在2020年730达到顶峰。

限购政策犹如计划生育，在过去特定的历史时期确实起到了很大作用，这个是在过去房地产供不应求，中国城市化进程高速发展阶段，限制了房价过快上涨。

你可能会说，即使限购，深圳也一样经历了2015年和2020年的大涨，似乎对于房价的上涨没有起到啥作用。其实不然，过去的房价上涨主要是全民炒房，房子这个固定资产几乎是全民认可的最佳投资方式。

这是有限购，如果没限，会有更多的人涌入深圳炒房。最起码限购后深圳楼市维持了10年的稳定发展，如果没有限购，怕是时间要缩短一半，也就是我们现在的暴跌时间要提前五年。

也就是，现在的深圳楼市去泡沫恐怕在2016年就要开始，这五年时间，给了深圳很多的发展空间，所以限购政策功不可没。

很多人会担心，如果取消限购，会不会走以前的老路，投资客再次大规模进场，深圳楼市再次迎来暴涨？

有这个担心的人，一定是不了解当前楼市所面临的问题。

当前的问题是，存量房去化难，即使在深圳，也出现房地产供过于求的局面。

我们观察近一年新盘开盘的销售情况，绝大多数楼盘开盘去化率不到20%，更惨的是开盘只卖几套的情况比比皆是。

二手房市场，挂盘量在逐渐攀升，二手挂盘量从三年前的4万多套提升至现在的6万多套。

增加的挂盘量里面，相当一部分都是家庭多套资产优化或者是前几年投资买入现在卖出。

楼市的困境就在于购买力不足，如果这个时候投资客进场，那他们就是实现楼市软着陆的最大功臣。

政府也不用费劲巴拉想尽办法让大家买房了，只要他们进场一定量大管饱，先把目前库存去化再说。

房价涨怎么办？别着急，需要地深圳可以一大把，大片的工业工地商业用地，改成住宅用地是分分钟的事，这两年不就一直在干吗？

原本说前海自贸区内只有一块住宅用地，结果呢，现在多少，只要投资客能消化得掉，还能有更多的出来。

只是前两年买入的投资客都要泪洒前海了。

投资客进场既能解决当前楼市去化困境，又能充盈难以为继的土地财政。所以，现在要欢迎投资客来。

只是，地主家的傻儿子型的投资客是极少，真以为投资客在这个时期还能进场就侮辱人家智商了。

房住不炒的时代来临，就要解除不合时宜的限购政策，楼市交由市场区调节。这样，核心区的优质房产搭配上豪宅税的取消就能走出独立行情，只要豪宅止跌甚至回升，才能影响其他的刚需住宅。

豪宅要涨就让它去涨吧，这是有钱人的玩物，对于绝大多数刚需来说，普通住宅不会有啥起伏。

还有，保障型住房是接下来房地产发展的支柱，是大多数新市民和工薪阶层的最终归宿。

商品房回归商品属性就应该让市场去调节，全面放开限购不远了。