北京房产律师解读房产案例：借名买限价商品房的困境与思考

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

王桂英与王耀尧、王云霞因北京市大兴区一号房屋的所有权问题产生纠纷，诉至法院。

二、原告诉求

原告王桂英向法院提出诉讼请求：

1. 判令王鹏名下位于北京市大兴区一号房屋归其所有，二被告协助办理房屋产权转移登记至其名下；

2. 本案诉讼费用由被告承担。

（一）事实依据

1. 被继承人关系及去世时间

王鹏与吴秀玲系夫妻关系，育有二子一女，分别为长子王耀尧、次子王桂英、女儿王云霞。吴秀玲于2013 年 3 月 21 日去世，王鹏于 2017 年 5 月 2 日去世。

2. 房屋来源及出资情况

王鹏、吴秀玲生前一直与王桂英居住生活在北京市大兴区D 号院。2009 年 8 月，该院落拆迁。2010 年，王鹏参加北京市限价商品房公开摇号，并认购一号房屋。因王鹏、吴秀玲均已年迈，生活靠王桂英供养，无力购买该房屋。经协商同意，由王桂英全额出资购买，产权暂时登记在王鹏名下，待王鹏、吴秀玲百年后，将房产转归王桂英所有。2011 年 11 月 21 日，王桂英一次性将全部购房款 478270 元支付给开发商北京 C 公司。2013 年涉案房屋取得房屋产权证书，房屋登记在王鹏名下。2017 年 2 月 4 日，王鹏自书遗嘱对相关事实予以确认并进行处理。

三、被告辩称

被告王耀尧、王云霞辩称：

1. 不同意原告的诉讼请求。原告要求确认登记在其父王鹏名下的一号房屋归其本人所有的诉求无任何事实及法律依据。2011 年 11 月父亲王鹏和母亲吴秀玲共同出资购买了一号房屋一居室一套。房屋购买后，父亲王鹏及母亲吴秀玲居住生活。此房屋属限价商品购房，其房屋所有权属于父亲王鹏和母亲吴秀玲的婚姻关系存续期间的共同财产。虽父亲王鹏订立遗嘱表述其将争议的一号房屋遗赠给原告，但父亲王鹏的处分行为已经超出了他本人的财产限额，并无权处分属于母亲吴秀玲所持有的部分，该事实已在大兴法院判决书以及北京市第二中级人民法院判决书中予以确认。

2. 对母亲吴秀玲的财产份额部分应依法按同一顺序继承人等额分配才合理合法。

四、法院查明

1. 亲属关系及被继承人去世时间

王鹏（2017 年去世）与吴秀玲（2013 年去世）系夫妻，育有长女王云霞、长子王耀尧、次子王桂英。

2. 房屋购买及登记情况

2011 年 11 月 26 日，王鹏作为买受人与北京 C 公司作为出卖人就一号房屋签订了北京市商品房预售合同（限价商品住房），该合同附件五载明付款方式：一次性付款，买受人于 2011 年支付该房屋总房款人民币 477620 元。后一号房屋登记在王鹏名下。

3. 双方证据提交情况

庭审中，王桂英向法庭提交之前判决书以及自书遗嘱一份，以证明自书遗嘱系王鹏所写，涉案房屋为王桂英实际出资购买，属于借名买房，房屋所有权归王桂英所有；其向法庭提交房屋所有权证以及购房款发票、银行客户回单、维修资金专用收据、专用税收缴款书、装修收据、物业费发票、供暖费发票，以证明涉案房屋实际由王桂英出资购买，相关税费及其他费用也均由其缴纳。王耀尧、王云霞向法庭提交商品房预售合同复印件、不动产登记受理凭证复印件、结婚证复印件以及判决书，以证明一号房屋系吴秀玲与王鹏的夫妻共同财产。

五、裁判结果

驳回王桂英的全部诉讼请求。

六、律师分析

（一）物权登记的效力

物权登记具有物权的公示效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，一号房屋登记在王鹏名下，从物权公示的角度来看，该房屋的所有权人应为王鹏。

（二）借名买房的合法性问题

王桂英主张以借用王鹏的名义购买涉案限价商品住房，要求确认该房屋归其所有。然而，限价商品住房的购买对象具有专属性，借名购买限价商品住房的行为本身违反了国家相关政策法规的规定。因此，王桂英的诉讼请求法律依据不足，法院不予支持。

在处理房屋所有权纠纷案件时，律师应充分考虑物权登记的公示效力以及各类房屋的特殊政策规定。对于借名买房等行为，要明确其合法性风险，以准确为当事人提供法律建议和维护当事人的合法权益。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！