再添2宗！西安80多宗“万元地”现状如何？

沣东昆明池板块这一周成交了2宗楼面地价万元的地块，这2宗地楼面地价比较高主要是由于其容积率比较低，容积率1.3-1.8。（相关阅读：《时隔近2年！沣东新城再迎2宗“万元地”诞生》

从2019年3月份西安第一宗万元楼面地价地块算起，已经5年多时间。在过去5年多时间里，西安诞生了超过80宗“万元地”。

那么，这些“万元地”的分布情况如何？这些地块的现状又如何？我们不妨予以回顾。

84宗“万元地”，高新占2/3

西安土拍史上第一宗“万元地”，诞生于2019年3月，高新地产以高溢价拿地，也就是目前在开发的高新天谷雅舍。

随后，高新、航天、曲江、浐灞等城市发展热点板块，“万元地”时代陆续到来。

根据地产房剑统计，截止2024年9月20日，西安共计诞生了84宗楼面地价超过1万元/㎡的地块，也就是我们说的“单元地”。

从这些地块的分布来看，有57宗地位于高新区，占到了西安“万元地”的2/3。

高新区之所以成为西安“万元地”最多的区域，既与高新区自身雄厚的产业奠定的实力有关，也与高新区拥有西安最多的就业机会所产生的住房需求有关。

因此，开发商愿意、敢于高价在高新区拿地。

至于西安其它板块，“万元地”数量都在10宗以下，浐灞、航天、沣东分别有7宗、5宗、5宗，浐灞的“万元地”主要诞生在2021年3月1日这一天，航天的万元地主要分布在揽月阁周边，沣东的万元地主要分布在欢乐谷板块、昆明池板块。

当然，虽然说高新区是目前西安“万元地”数量最多的板块，但目前西安楼面地价最高的2宗地，则均位于曲江新区雁翔路板块，这2宗地的楼面地价均超过了2万元/㎡。西安楼面地价“第三高”，则位于浐灞，也就是招商西安序项目，楼面地价18989元/㎡。

从这些“万元地”诞生的时间来看，2019年诞生了5宗开启“万元地”时代之后，2020年至2023年每年均有超过10宗“万元地”，2022年更是达到了23宗。

同时，高新区这些“万元地”的诞生，也经历了最早的达到最高限价后竞拍教育配套费、保障房配套费等，后来的达到最高限价后摇号确定竞得人，到了2024年又取消了“摇号卖地”，规则一直在变。

过去5年多时间里，中海、招商、中铁建、保利、金茂、龙湖、越秀、绿城等龙头房企在西安均有摘得“万元地”。

其中，招商蛇口拿下了9宗“万元地”，是拿“万元地”宗数最多的房企。截止目前，浐灞、航天、秦汉新城的最高楼面地价地块，依然是招商蛇口创造的。

仅次于招商蛇口的是龙湖、高新地产，分别摘得了6宗“万元地”。龙湖的“万元地”全部位于高新CID，高新地产的“万元地”均位于丝路软件城。

需要说明的是，2023年高新地产、紫薇地产、丝路金融公司进行了整合，整合成立了高科地产。如果把这几家房企“万元地”加在一起统一算到高科地产名下，那么高科地产的“万元地”数量将超过招商蛇口。

另外几家央企中，绿城、中海分别摘得了5宗、4宗“万元地”，保利、金茂、中铁建分别摘得3宗“万元地”。

17宗“万元地”项目已交付

当楼面地价达到1万元/㎡以上的时候，这意味着这些项目的房价基本上是2万元/㎡起步。

西安楼面地价“第一高”的项目暂未亮相，“第二高”的项目打造的是叠拼售价“5万+”，“第三高”的项目招商西安序打造的是大平层（约301㎡、370㎡）售价“3.5万+”……

整体来看，1万1、2楼面地价的项目售价基本在2.5万元/㎡左右，由于品质不同价格方面也就有差异。1.5万元/㎡左右楼面地价的项目，房价基本会卖到2.7-3万元/㎡。

这个基本代表了西安“万元地”项目入市后的售价。

在西安已经诞生的84宗“万元地”中，有17宗地块的项目已经交付或者即将交付，包括招商臻观府、中国铁建西派国樾、招商臻境、高新金茂悦园等等。还有11个项目已经售罄或者处于尾盘状态，在售的项目则有39个。

也就是说，西安将近八成的“万元地”已经开发。

目前尚未亮相的则有16宗“万元地”，其中有7个拿地时间是在2021年及之前。2021年3月1日那一天，浐灞诞生了6宗“万元地”，但截止目前仅有2个地块的项目亮相，剩余的4宗地中有1宗传出了“退地”的消息。2022年11月、12月，欢乐谷板块诞生了3宗“万元地”，截止目前项目也未亮相。

很多时候，拿地只是一个开始，接下来才是真正的考验。特别是高价地项目，打造高端项目需要的是开发商品牌、产品、服务等方面的支撑，同一个地块不同房企拿地，可能结果就不同。

2024年，整个地产行业依然处于调整之中，开发商不但拿地预算减少，在拿地这件事情上也越来越谨慎，此时即使是曾经的西安土地市场热点板块高新区、航天基地也出现了土地市场降温，浐灞的楼面地价回调更是厉害，同一板块相邻的地块有的楼面地价已经腰斩。

对于开发商来讲，现在拿地的话需要资金、又要面临接下来市场不确定性的考验，不拿地的话销售业绩、回款等这些也是考验。

这是两难的选择。