一低一高，京城楼市烫金版图有花香

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这是一个坏时代，也是一个好时代。

几年来，民营房企纷纷暴雷，购房者信心不足，楼市走入低谷，房子逐渐回归产品本质。

前不久，万科董事会主席郁亮又发声了。

他说，如今地产行业的产品迭代速度，已经加快到3、4个月就要更新一代。开发商卷产品、卷服务，对消费者来说是件好事情。

这里的卷，是多维的，是立体的。

“好房子”需要好标准、好设计、好材料、好建造、好服务。"好房子"，开始上升到国家高度被提出来了。

在新一轮地产调整中，央企走在“好房子”实践的前头。

作为中建三局旗下的专业地产平台，中建壹品打造的产品，低调而内敛。入京三年，就拿到了9个地产项目。

其中花香壹号是这些项目中的佼佼者。在它身上，会发现至少有两大特点——实际容积率变低了，实际得房率变高了。

"变低"的容积率

北京新房市场越来越卷了，开始追求产品的情绪价值。

比如最近朝阳某项目惊现21米高假山的沙盘，飞瀑直下，引发围观；还有此前一楼盘，打造了上万平米的私家园林，湖里两只黑天鹅成了打卡点。

与其说它们在卖房子，不如说是在卖生活方式。既然是主打生活方式，道场是很重要的。

而除了这些项目外，北京楼市还有一种很特别的情绪价值盘，把房子和公园有机地融为一体。

比如位于丰台的花香壹号。

1月4日，在北京2024年第一次土拍市场上，中建壹品以22.3亿元摘得丰台羊坊041地块。它的用地面积2.58万平方米，总建筑面积8.77万平米，地上建筑面积5.67万平米，容积率2.20。

从总平面设计图俯瞰，在它的用地红线之外，西边有一条长方形的市政公园，宽约53米，长约200米，总面积约1.1万平米。

如果把这1.1万平米的市政公园和花香壹号放在一起看，它的占地面积就达到了3.68万平米，再拿地上5.67万平方米建筑面积去除，得出的实际容积率仅为1.54。

这可是诞生花园式产品的好胚子。

站在开发商的角度，会积极参与将这个市政公园纳入整体的规划之中，将红线内外的造园水准提到同一高度。

花香壹号当然把握住了一个先天优势，它将小区内的自身园林规划与配建公园做了完美融合，形成了其独有的“香凝六卷”主体景观。

而“花香”则成了“香凝六卷”里的点题者。另五卷分别是：水香、玉香、松香、书香、墨香。

还有，花香壹号的西大门，就设在市政公园。可以畅想一下，每天上下班，穿过一片公园回家，你的疲惫感会顿时消失了。

家门口有座无缝衔接的公园，没有比它更老少皆宜的配套了。这种田园式的居住体验，放在丰台这个竞争异常激烈的区域，独树一帜。

"变高"的得房率

如今的北京，好产品的第一卷是赠送面积，拓展实际使用面积，让购房者看到实惠。

在北京的6大主城区中，丰台区新项目供应量是最大的。正因为量大，从而倒逼产品加速升级换代，黑科技一代胜过一代。

在这场卷产品之战中，中建壹品走在了主城区的前列，花香壹号作为它的代表作之一，推出10-11层的88-139㎡洋房，一共8款户型。

它们有一个共同的特点：约90%-95%超高得房率。它指的实际使用面积率。

如此高的得房率是怎样炼成的呢？

花姐拿139平米四居三卫的主力户型来分析。

它是个典型的四叶草户型，南向三面宽，三面阳台（宽约1.6米）都赠送了面积，交房后作为套内面积使用；它的北面两个房间，都把设备平台（宽约1米）变成室内面积。

如此一来，南面阳台赠送约9.4平米、北面设备平台赠送约6.6平米，令这款户型的实际得房率达到95%。

在丰台区，能同时拓展南向三面宽和北面两个设备平台面积的产品并不多见。更多的项目，它们南向虽然有三面宽，但只有两面有阳台，另一面是赠送飘窗。

送飘窗和送阳台，谁更实惠，明眼人一看就很清楚。

花香壹号实打实送阳台的举动，博得了一个丰台区得房率之王的美誉。即便在整个北京市场，如花香壹号一样的高得房率，也是不多见的。

烫金版图上的花香

在北京，将房子买在四、五环之间，可谓生活在了烫金版图上。

梳理当下四环外五环内的主要在售楼盘，大概有20个，花样壹号便位列在这个黄金版图中，它在京城的西南角。

与它紧邻的是四环丰台科技园。三四年前，丰台科技园就以不到丰台区1%的面积，贡献了全区约30%的税收。从花香壹号到丰科园的直线距离，只有短短4.1km。

这是一个拥有超2.3万家企业，其中包括80家上市公司的经济重镇，产业人口近30万，预计在2025年总收入将达到万亿，拥有轨道交通与航空航天两大千亿产业集群，单个行业产值均突破2500亿。

而丰台科技园的精英们要想买房，花香壹号无疑成了他们的首选。

除了占据优越地利之外，则是开发商的人和。

花香壹号的开发商中建壹品，是中建三局旗下专业房地产投资开发运营平台，隶属于世界500强央企上市公司中国建筑，中国房地产开发企业前50强。

在最近很火的“好房子”理念之前，中建壹品很早就创新研发新一代“八好”科技住宅，即“壹品好房”科技住宅产品体系。

而花香壹品，正是“壹品好房”的最新代表作之一。