众安智慧生活扩张记

观点网去年7月18日，众安智慧生活这家被戏称为上市“钉子户”的物企才终于如愿登陆港交所，其上市历程极为坎坷，一共经历了4次递表、3次通过聆讯和2次公开招股，在上市之初时还引来了“为母公司垫款偿债”的猜测。

截止9月19日，这家中小型物企收盘价1.33港元，较1.18港元的发行价略有上涨，约6.9亿港元的总市值则是排在行业中下游。

尽管在资本市场上没有受到过多的关注，但众安智慧生活依然保持着自己的扩张节奏。数据显示，截至2022年12月31日，该公司在管面积约1283万平方米，合约面积约1945万平方米。

而在2024年6月30日，公司在管面积约1803万平方米，合约面积约2176万平方米，涵盖20个城市及八个省份。期内对应公司总收入约为1.82亿元，同比增长9.9%；归母净利润约为1435.4万元，同比下降6.7%。该公司明显也陷入了增收不增利的行业难题。

据物聊社了解，在刚刚过去的几个月里，众安智慧生活累计新中标和签约10余个物业服务项目，签约面积及顾问服务面积逾350万平方米。

作为杭州本土地产企业众安集团旗下的物管平台，众安智慧生活自带的“基因”也决定了其选择重点深耕长三角区域的战略蓝图，因此该公司在杭州、宁波、淮北、合肥等城市具有较高的市场占有率。

与大多数上市物企不同，众安智慧生活的拓展目标并不在那些一线城市，反而刻意避开这些高竞争区域，聚焦于二三线城市。截止今年上半年，该公司在杭州、宁波、合肥及青岛等二线城市的在管面积约为1026.7万平方米，占总在管面积比例的56.94%。

公司近期拓展的新项目中，也主要分布在合肥、淮北和杭州区域，同时还成功进军徐州、嘉兴，拓宽了服务区域边界，并进一步提升在非一线城市地区的竞争力。

在业态选择上，众安智慧生活则是与大部分同行一样，愈发重视非住领域的项目拓展。然而，或许是因为其在非住领域发力较晚，目前在管面积仅有266.9万平方米，占总在管面积比例约14.8%，较上年同期还下降了1.6个百分点，业态则主要包括商业及办公楼、服务式公寓、公共场所、政府机关办公楼、工业园区、医院、学校及博物馆等。

在近期的项目拓展中，众安智慧生活似乎可以加强了在非住宅业态上的探索，成功入驻了嘉兴诺华中国放射性药品生产产业园项目，以及杭州东湖公园的顾问服务。

此外，在扩张这条路上，众安智慧生活深知靠单打独斗能够走的距离有限，于是积极与他人牵手合作，开辟新的扩张路径。

据悉，自6月份以来，众安智慧生活已经陆续和丽水数梦、杭州众瑞物业、徐州中南建设等企业签约合作，以合资、顾问等方式拓宽了行业赛道。

其中，丽水数梦物业有着丽水数字经济发展集团有限公司的国资背景，众安智慧生活通过与其合作能够快速打入并扩大丽水市场，甚至还存在通过此次合作拓展城市服务等政府资源赛道，为公司往后的业务拓展及长远发展增添砝码。

截止上半年，众安智慧生活在丽水、湖州、滁州、淮北、台州及舟山等其他城市区域的在管项目达45个，在管面积约为694.5万平方米，占比38.52%。

在与杭州众瑞物业缔结的物业管理顾问合作中，众安智慧生活不仅获得了众瑞公司10个项目非场地类业务的经营权，还打造出“顾问+经营”这一创新业务模式，开辟了公司发展的新航道。

近几年，物管行业逐渐进入存量市场，社区增值服务的价值得到重新评估。有数据显示，今年上半年中，披露数据的50家上市物企社区增值服务总收入达154.8亿元，其中碧桂园服务来自社区增值服务的收入高达20亿元；平均毛利率约为33.6%，佳兆业美好、金科服务社区增值服务毛利率分别高达64.7%和58.4%。

为探索更多元的增值业务组合，不少物企也在跨界，甚至将服务延伸到养老、装饰装修、餐饮服务、社区教育、保险金融等领域。

上半年，众安智慧生活来自社区增值服务的收入约为1062.3万元，同比略增2.0%，占公司总收入比重却同比微降0.5个百分点至5.8%，表明其在社区增值赛道中的发展空间仍然很大。于是在5月12日，其子公司众安斓彩汽车服务与快准车服集团达成战略合作，瞄准了汽车售后增值服务赛道。

众安智慧生活上半年录得整体毛利率水平为31.7%，同比下降2.1个百分点；物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三大板块分别录得毛利率为30.0%、41.2%、40.1%，基本高于行业平均水平。

显然，众安智慧生活采取的扩张方式为避开高竞争区域、积极寻求合作“报团取暖”。对于一家中小型物企而言，或许这才是最好的业务扩张方式。