上海
大正水晶森林 售楼处电话☎：400-8854-706 【官方】高新区，有两大标签。
一是，自循环区域。
二是，最抗跌区域。
01自循环区域
这是一个与主城有割裂，但有产业、有学区、有配套的“自循环区域”。
随着彩虹桥、农业路高架、四环高架的修复开通，这种割裂感已经越来越弱了。
高新区已有的地铁1号线、8号线，串联起了大部分主城区，即将建设的覆盖大半个高新区的T3线，串联起了大西区的重要商务区。
与主城的融合越来越紧密，也让更多人看到了高新区的价值。
产业，是郑州的高科产业群+第二就业中心。
毋庸置疑的高科技产业区，有3000多家在业内有影响力的企业，培育了一批独角兽种子选手，各大数据中心也都在这里。
大正水晶森林 售楼处电话☎：400-8854-706 【官方】汉威科技、辉煌科技、思维自动化、可口可乐、紫光计算机、国家超级计算郑州中心...，太多了，30年的高新沉淀，不是说说而已。
郑州的第二就业中心，也非高新区莫属。
除了大企业，产业集群带动以及办公的高性价比，吸引力非常多的中小型创业公司。
有产业就有就业，有就业就有人口，有人口就有未来。
学校，是郑州三大强区之一。
郑州三大学校圣地，分别是金水、中原、高新区。
金水、中原是拔尖的特别拔尖，一般的很一般，高新区是平均水平都比较高。
郑州中学和外国语的下属校，基本覆盖了高新区的大多数中小学。
商业，最密集的区域了，每个盘都自带大商业。
正弘汇、万达、公园茂、新悦荟、万科广场...。
从商业的空白区域，变成商业王者区域。
工作在高新区，生活在高新区，孩子在高新区上学，一切都刚刚好。
02
高新区板块价值
高新区的楼市板块非常清晰，目前可分三个板块。
大正水晶森林 售楼处电话☎：400-8854-706 【官方】第一梯队，高新老城，正常1.4-1.6万元/㎡，部分低价项目1.2万元/㎡。
第二梯队，五龙口，1.2-1.3万元/㎡。
第三梯队，高新新城，高层1-1.2万元/㎡，洋房1.3-1.6万元/㎡。
高新老城，说是老城，其实界面非常新，仅次于东区，汇集了高新区所有核心配套和产业。
五龙口，三环内，配套也相对成熟，但有一些硬伤，编组站、污水处理厂。
高新新城，规划新，有湖有景，配套还在落地中，目前居住人气不太足。
这三个板块价值排序非常清晰，但是价差却并没有拉的很大。
老城价格不飘，五龙口价格洼地，新城价格务实。
03
高新老城
高新老城的房地产市场有两个特点。
一是，不管新房，还是二手房，都比较抗跌。
二是，改善需求集中爆发，但改善项目稀缺。
高新老城的房地产市场其实也只有10年左右。
这10年，房价跟随郑州大势稳步上涨，不激进，所以现在价格回调很小。
改善盘的正弘青云筑，2020年价格是15000-16000元/㎡，目前二手房价格还在15000元/㎡。
龙湖景麟玖序，2020年15000元/㎡，目前二手房14000元/㎡。
10年左右的刚需二手房价格在10000元/㎡左右，相比其他区域，也算抗跌了。
这10年沉淀来的刚需，又都集中到了置换的节点，但高新老城的改善项目却非常稀缺。
大正水晶森林 售楼处电话☎：400-8854-706 【官方】1、谦祥万华城，一万上车盘。
谦详五期，位置略偏，小环境不好，纯刚需盘，现房销售。
69-142㎡，11000-12000元/㎡，小面积房源特价9999元/㎡，上车门槛价。
郑中附小+郑中八一校区，学校没问题。
2、谦祥云栖，刚改、学校。
谦详的六期，万达附近，近8号线，郑中附小+郑中总校，过去两年的流量担当。
97-143㎡，15000-16000元/㎡，目前只有少量房源，年底交房。
3、朗悦公园府，刚改，品质稳定。
高新区老项目了，目前在售五期现房和六期期房。
五期，87、117㎡，15000-16000元/㎡，可选房源不多。
六期，75、89、98、117、135㎡，14000-15500元/㎡。
大面积户型有赠送，整体产品不算很好但也不差。
郑中一附小+省第二实验中学，有自建大商业，离地铁稍远。
4、金桥西棠，改善，复活盘。
位置优越，1号线、8号线交汇处，高新区的标杆改善盘。
无人不知的红盘了，最高学历烂尾楼，复活交付了。
交房品质不错，但余波还在，还有一些房源。
95、117㎡，16500，部分特价15000元/㎡+。
160、180㎡，20000元/㎡+。
大户型的价格，也可以买龙湖景麟玖序的二手洋房了。
5、电建颐城高新华曦府，改善，待入市，新一代产品。
项目位置一般，属于中原制药厂旧厂区的城更的住宅部分，未来周边会建科创产业园。
电建华曦府是高端系列，品质也不会低了。
容积率2.8，128、143、168㎡，两梯两户，赠送率10%以上。
已内购过一部分，比市场价低三四千，暂未对外销售。
6、可口可乐地块，预计为高端改善，值得期待。
高新区最核心的位置，正弘汇隔壁，地块素质非常优秀。
容积率2.5，产品可能是高层+洋房，或者纯小高层。
10月份拍地，很有可能还是正弘来拿，做正弘青云筑的二期。
考虑改善的，可以重点关注下。
04
高新新城
西四环外的新区，又名双湖科技城，以天健湖、天德湖为中心做开发。
房地产市场三大特点。
一是，低开低走，没有涨过，所以也不存在下跌。
二是，洋房卖老城的高层价，有性价比。
三是，高新老城的自然外溢，需求相对扎实。
高新新城跟滨河新区一样，都是中建一级整理。
一东一西，遥相呼应。
同样是高起点规划，生态资源优越，也有产业导入，居住纯粹。
滨河是高开低走，双湖是低开低开，在地板上就没站起来过。
但对于买房人来说，反倒是幸事，至少没有高位站岗。
双湖只剩几块临湖的地块没开发，未来再有，也是引进产业了。
区域配套也在逐渐兑现，莲花街二小和高新二中，在建的外国语中学附属小学。
板块劣势，就是地铁不多，目前只有一条即将开通的8号线，且多数盘离的也不算近，未来会有T3线，能覆盖大多楼盘，还需要再等待2年。
在售5个，待售1个，多数项目也是卖成现房了。
1、高新和锦莲序，国企，刚需+改善。
高新建设项目，永威代建，现房销售。
高层，89、99、117㎡，11500元/㎡。
洋房，128、140、160㎡，13500-15000元/㎡。
户型还可以，都是大面宽，大宽厅，国企品质有保障。
2、保亿豫景晨园改善，特价性价比高。
巅峰时期入场，2021年近7000元/㎡的楼面价了，比高新老城还贵几百，妥妥大冤种。
民企，高价拿地，依然用心赶进度，比较良心了，目前现房销售，房源不多了。
18层高层112、131㎡，均价11500元/㎡，部分特价11000元/㎡。
11层洋房140㎡，均价13000元/㎡，部分特价房12000元/㎡左右。
3、高新书香云境，刚改，学校。
原来的融信时光之城项目，现高新城投接手。
双湖最近地铁的项目，离8号线天健湖站500米。
优势是引进了郑州一中高新实验中学和小学。
产品还是老产品，没有太大优势，均价11000元/㎡。
4、高新和锦瞻云，刚改，双湖底价。
高新建设拿地，金地代建。
双湖科技城南片区，配套不够成熟。
郑州一中高新实验中小学，8号线800米。
99、120、135、160㎡，大面宽，户型都有赠送，产品力还不错。
均价11000元/㎡，目前特价房9500元/㎡起。
5、大正水晶森林，刚改，不靠区域靠自己。
老盘了，800亩大盘，位置略尴尬，近西四环，非双湖核心。
周边界面一般，但有须水河景观。
项目主要的卖点郑州外国语留馀校区。
已交房两期，一期品质不错，二期差一些，目前在售三期，市场声音比较弱。
99、115、132㎡，均价12000元/㎡。
6、名居壹号院，四不靠位置，价格不会高了。
孤盘，周边都是工厂，界面差。
2020年的地，一直没开发，有恒大背景，预计短期内不会入市。
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05总结
高新区，是一个稳扎稳打的区域。
不管哪个板块，都没有高估自己，基本做到了价格和价值的匹配。
高新老城，价值稳定，有上车盘，有高端改善盘，匹配自己需求选择即可。
高新新城，适合高新区地缘客户，在改善当道的现在，洋房价格还是很有性价比的。
五龙口，适合预算不高，但在意与主城距离的刚需刚改客户。
关于五龙口的板块价值和楼盘分析，可详见价格洼地的诱惑，这里的房子能选么？
备注：以上面积均属建筑面积。
本文完。
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