最高院：商品房工程质量竣工验收合格的，是否就算满足交付条件？

作者：周军律师.

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购买新房是许多家庭的重要投资，而房屋交付是整个购房过程中至关重要的一步。为了确保购房者的权益得到保障，法律规定房屋交付必须满足一系列的条件。

双方通常会在合同中约定以“商品房经验收合格”作为交付条件。

那么，如果经设计、施工、监理、建设均验收合格的，是否就算满足交付条件？

人民法院案例库入库案例《婺源县安泰房地产开发有限责任公司与林细海商品房销售合同纠纷再审案》中明确：

商品房交付的基本条件必须包含完整的验收合格的文件，且必须进行竣工验收备案，需有行政主管部门的公章，因为只有通过行政主管部门的备案登记，作为普通买房人才能判断房屋是否具备了交付条件。经设计、施工、监理、建设验收合格，不能视为满足交付条件。

法院认为，

本案合同约定的交房条件是商品房经验收合格。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。

建设部办公厅《关于对国务院取消行政审批项目中涉及建设部项目有关问题的复函》（2003年8月5日建办发函（2003）357号）答复，

一、国发（2002）24号文取消第一批行政审批项目第323项“取消房地产开发项目竣工验收”是指《城市房地产开发经营管理条例》第十七条所规定的内容，不包括第十八条规定的住宅小区综合验收。房地产开发项目竣工验收应执行《建设工程质量管理条例》的有关规定。住宅小区等群体房地产开发项目仍应按《城市房地产开发经营管理条例》第十八条的规定进行综合验收。

二、关于《建设工程质量管理条例》第四十九条所指的“建设工程”是否应当包括“住宅小区等群体房地产开发项目”。

《建设工程质量管理条例》第二条已明确“建设工程”是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。因此，建设工程包括“住宅小区等群体房地产开发项目”中的建设工程。

《中华人民共和国消防法》第十三条规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。

根据以上法律法规能够明确，商品房经验收合格的交付条件不只是设计、施工、监理、建设等单位的工程质量竣工验收，还应取得规划、公安消防、环保等部门的认可文件或者准许使用文件。

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