2024年，日本买房亏钱指南

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◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 陈意

大家好，我是掘金日本负责人陈意。

最近公众号来了非常多新朋友。很多都是对日本稍微有点了解，但对投资领域不甚了解的朋友。

针对这些朋友，今天我就准备来跟大家聊几个，在日本投资最容易被问到的问题。

如果文章没有解答到您的疑问，我也会在明晚7点半的直播里，更进一步和大家聊聊日本房产，也会进行逐一答疑。有什么关于日本房产/签证的问题，欢迎大家预约直播，来一起互动交流~

日本不动产 到底投哪里？

如果你想去日本投资房地产，城市的选择一定是绕不开的一个话题。

特别在日本这个人口老龄化相对严重的国家，不少城市都存在人口流失的问题。房产投资，最终还是由人来支撑的。毕竟人聚集得多的地方，需求、财富和经济水平往往都会更高。

所以投资日本，城市的选择很重要。

东京、大阪、京都，包括北海道、福冈……这么多地方到底投哪里呢？哪里更加适合对当地市场不太熟悉的外国人投资呢？

一般来说，我们建议的投资城市只有两个：东京和大阪。也是日本最大的两个城市。

根据日本官方统计的，2022年2023年日本各个城市人口流入流出的数据图能够发现，虽然日本的人口每年都在减少，但是东京的人口每年都在增加，而且东京的虹吸效应是越来越明显。

日本的“东京一极化”趋势仍在继续。也就是说，日本的人口主要还是在往东京流入。在日本所有都市圈当中，日本首都圈的人口是增长得最快的，其中又以东京都的人口流入最多。

其次便是大阪府和福冈县。除此之外，日本其他的城市的人口都在不断减少。

在日本其他的中小城市，或是一些农村地区，甚至出现不少所谓的零元送房的现象。就是因为人口萎缩，买了房子几乎没有出租或者转手的可能，还得每年交房产税，以及各种维修的费用，所以只能通过送房的形式找人“接盘”。

而我们作为外国人，在不了解日本各个城市现地的不动产活跃程度，以及经济发展状况的时候，还是认准人口状况最好的城市，比较稳。

当然，东京和大阪也不是所有的房产类型都能投。我们团队一直以来的购房准则是：“长租买东京、民宿买大阪、情怀买京都，其他不考虑。”

篇幅原因，下次再跟大家详细解释一下这四句话。

东京首都圈？东京都？东京23区？

细心的朋友可能会发现，前文提到东京时，出现了两个概念：东京首都圈和东京都。

其实，在日本，对于“东京”总共有三种说法：东京首都圈、东京都和东京23区。它们到底指的是什么？有什么区别呢？

横向比较我国首都北京，相信大家会有更直观的感受。

东京首都圈指的是东京都加上埼玉、千叶和神奈川这三个省级行政区，是日本的三大都市圈之一（另外两个是近畿圏和名古屋圈）。

东京首都圈的面积大小和整个北京市相差并不远，甚至没有北京大。而人口，却比北京更多。

而日常我们提到的东京，一般是指东京23区，占地面积只有首都圈的二十分之一，为627k㎡。

若是将它的大小跟北京、上海对比一下，东京23区就相当于五环内的北京、外环内的上海。

所以，我们在关注东京的不动产时，主要还是以关注东京23区的不动产为主。毕竟东京23区，相当于东京首都圈核心中的核心区域。不管是人口也好，还是房产交易量也好，还是以东京23区为主。

东京23区的房子，不管是出租还是买卖，都会更为活跃。

如果你想进一步了解东京核心区房产怎么选、怎么买，我们整理了一份【东京23区图鉴】，里面详细介绍各大核心区置业细则，扫码添加微信就能领取阅读：

房产类型以及预算匹配

在日本，从投资的角度来说，市面上比较主流的投资的品类有四种：公寓、民宿、一栋小楼和店铺。

首先是公寓。一般来说，东京的小户型公寓是不少外国投资者“入门级”的投资标的。它的套内面积一般在20平米左右，小的也有13平到15平的。虽然面积不大，但麻雀虽小五脏俱全，卫浴、厨房、电磁炉等基本装修和家电都已经配齐。

大部分日本的小公寓在出租的时候，都是空室的状态，不需要房东额外添置任何的家具。租客退走的时候，基本上也要保持这样的状态来退房。

拿东京23区来说，一套20平左右的小公寓价格大概在50万到150万左右不等。在东京非核心区，50万左右大概能买到一套小公寓。而在诸如中央区这样的东京核心区，小公寓的价格则会升至100万以上。

但总体来说，小公寓的投资门槛较低，比较适合刚接触日本不动产投资，想“试试水”的投资者们。

接着是民宿。民宿一般会分两大类，第一类是公寓式的民宿，第二类就是一户建类型的民宿。但从我们从业者的角度来说，一般我们很少建议大家买公寓式的民宿。因为整体的民宿市场已经很饱和了，公寓式的民宿竞争力不大。

而一户建类型的民宿更有特色，表现也会更好。但是，民宿比较适合在国内已经有过旅游或者酒店行业经验的朋友去投资。

一是整个市场趋向饱和，加上日本人工费贵，酒店业的利润并不理想，更别提个体经营的民宿。二是市场也较为混乱，民宿项目鱼龙混杂，有不少针对不了解当地或者不了解民宿经营的外国人的坑。

所以建议大家，谨慎选择。

第三种，一栋小楼。日本的“楼”跟我们普遍认知的不太一样。日本的楼，层数大概是3-5层左右，高的层数也不会超过10层。

相比起买公寓，买一栋小楼的优势在于，你可以获得一块永久产权的完整的土地。从资产的稀缺性、保值性、传承性来说，一栋小楼都会更好。

如果你的预算在400万～500万人民币以上，基本就可以利用杠杆，通过贷款的方式撬动起东京的一栋小楼。如果是现金购买的话，可能是在800万～1000万人民币左右。

我们经常会有有一句话叫做，北京上海一套房，东京一栋楼。也就是卖掉北京上海一套房，就可以在东京买下一栋楼。

第四种，店铺。日本的店铺跟国内相比不一样的一点在于，国内的店铺投资经常被说“十铺九坑”，而日本则是“一铺难求”。

主要是因为日本的实体业非常发达。不像国内互联网经济盛行，日本是实体店铺为王，店铺租赁非常稳定。这也造成了店铺类的物件是可遇不可求，即使被放出来也很快就能卖掉。想要投资店铺，预算需要准备300～500万人民币以上。

以上，就是关于日本不动产投资的基础信息。

篇幅有限，如果大家还想了解更多在日本买房要怎么选地段、怎么选房、怎么交易、怎么管理等，我们特意整理了一份《日本选房指南》，有需要的朋友可以扫码领取，也可以随时交流咨询~