调查！河西学区房，价格下坠？

河西学区房，还是没顶住压力。

有个群友想卖上海道学区的二手房，挂155万。

我们听到彻底惊呆了！

上半年好歹也能卖180万啊，怎么又跌了？

而且这不是个例，好几个群友都反应河西学区房的价格又降了。

小编正好借机调查一番。

河西区二手房8月最新成交价为2.67万/平米，比去年9月降了约18%。（数据来源：贝壳找房区域成交均价）

学区房价格变化如何呢？

最近河西一片的房价，摔得有点狠。

上海道的拆间已有99万的挂牌房源，这个价格之前只能买到闽侯路的拆间。

片区内私产一室，出现挂牌价145万的房源。

今年2月底，上海道私产一室的门槛还在185万。

半年时间，降了40万，降幅超过20%。

除了挂牌价，成交价下降趋势也很明显。

数据来源：贝壳

小区最新的一室成交价143.5万，业主经过4次调价，共降22%。

两室的话220万就能买到，去年只能买到一室。

能想象吗，现在的重小一室，已经和之前的普小一个价。

那最新的普小什么价？

普小门槛是西楼北里的私产一室房源，现在挂牌115万，和半年前比，降了46万。

同样这个小区，花120万就能挑房子，花100万能买个企业产。

再看看景兴西里。

近一年半的成交量中，今年5月成交量达到最高，正好是公布转学新政前期。

新政后，成交量如山体滑坡，直线下降。

数据来源：贝壳

小编调出景兴西里最近的成交和挂牌房源。

最新的挂牌房源比成交房源价格低了5-10万，业主预期也不如之前。

河西三片主要看师大二附小学学片房的成交。

爱国北里这套一室，目前是片区内价格较合适的，挂牌价143万。

业主正好从去年“疯狂期”开始降价，共降25%。

景福里是师大二附小另一个对应小区，最新的成交房源汇总如下图：

成交价趋于下行，最新一套6月的成交是150万。

近一年的挂牌价降了11%，现在挂牌价门槛在150万左右。

河西三片普小房源，很多属于小海地板块，70-80万就能买到私产一室。

经过调查，河西一片重小学区私产一室门槛在140-150万。

普小的私产一室门槛在100万。

河西三片重小私产一室门槛140万上下，和一片差不多了。

普小的门槛70-80万左右。

总结起来，河西学区房平均降幅20%。

数据非官方数据，会存在误差

最直观导致降价的就是政策，分两拨儿降价。

拿一片重小举例，第一拨儿从230万降到180万。

之前和平关门，需求挤压到河西，直接疯狂冲高，房价突然上涨。

这不太正常，当需求消失，价格自然扛不住。

第二拨儿是今年转学新政后，无论提前三年买房转学，还是小升初摇号看房本，都是短期利空二手房市场，价格从180万降到140万。

第二，新房分流需求。

现在市区带九年一贯制的新房，门槛是150多万。

河西带九年一贯制的新房，260万就能买。

大家会觉得，以前230万才买老破小，现在加点儿都能买新房。

而且新房不用等三年，部分需求自然流走。

第三，业主认清现实。

业主发现大环境确实差，看不到房价的转机，更容易接受买家出的价格。

一年级班级减少的事实，也让业主认清学区属性削弱的现状。

所以业主也不会扛着，而是想尽快离场。

未来保障房能统筹入学，这对于二手房也是冲击。

基于这些情况，业主只能“忍痛割肉”。

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