福利房借名购买：合同效力的北京房产之争

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、原告诉称

1. 诉讼请求

肖某涛、赵某英向本院提出诉讼请求：

判令肖某君继续履行2010年3月20日签订的《协议书》（以下简称协议书），配合我方办理位于北京市朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋）的权属转移登记手续，将房屋过户至赵某英名下；

判令肖某君按照每月4000元的标准支付自2014年1月3日至涉案房屋交付之日止的房屋租金。

2. 事实和理由

肖某涛、赵某英系母子关系，为同一家庭成员。2008年，肖某君取得经济适用房的购房资格，因其经济能力不足，双方协商一致，肖某君放弃购买权，由肖某涛完全出资，以肖某君的名义购买了涉案房屋。

为明确权利义务，在有证明人见证的情况下，双方于2010年30月20日就此事补签了协议书，并约定如肖某君有经济能力，自2009年1月4日起五年内可随时回购涉案房屋，回购时需付清所有购房款、税费及装修等各种款项，如肖某君在该时间内未行使回购权，则视为放弃所有权，同时有义务配合肖某涛办理房屋过户及各项相关手续。

为履行协议，肖某涛已依约交纳了购房款、房屋契税、专项维修基金、物业费等各项费用，并承担了房屋装修费用，但肖某君未在回购期限内行使回购权，应当依约配合办理房屋所有权转移登记手续，故提起本次诉讼。

二、被告辩称

1. 肖某君答辩并反诉称，协议书的落款签字和手印不是我本人所签按，不是我的真实意思表示。协议书的内容违反了北京市高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见第十六条的规定，双方之间的借名买房协议应属无效，且赵某英并非协议书的相对方，不享有合同权利义务，不同意过户至赵某英名下，其主张的租金缺乏法律依据，不同意支付。

2. 反诉请求：判决确认双方于2010年3月20日签订的协议书无效。

三、反诉被告辩称

肖某涛对肖某君的反诉请求辩称：

协议书上的签名、指印为肖某君本人所签按，其主动放弃笔迹指纹鉴定，应当承担不利的法律后果。

根据协议书约定，双方构成借款关系，肖某君向赵某英借款买房，肖某君需在5年内归还款项，如未归还，符合国家政策可以买卖后再将涉案房屋出售给肖某涛家，肖某涛家任何人均有权获得涉案房屋，双方不存在借名买房的关系。

协议书是双方真实意思表示，虽然在行文上有些瑕疵，但不影响合同真实目的的实现。如法院认定协议书无效，我方对于无效后的损失另行主张权利。

四、法院查明

1. 人物关系

肖某涛与赵某英系母子关系，肖某君系肖某涛的侄女。

2. 购房资格情况

2008年7月22日，肖某君办理北京市经济适用住房购买资格审核备案，家庭申请人口4人，即肖某君、肖某航、林某未、肖某聪，配售一套三居室，性质为老龄。

3. 购房合同情况

2009年1月4日，肖某君（买受人）与北京Q公司（出卖人，以下简称Q公司）签订《商品房预售合同（经济适用住房）》，约定肖某君从Q公司购买涉案房屋，预测建筑面积91.32平方米，总价款394685元，买受人应于2009年1月4日前向出卖人支付184685元，于2009年2月14日前向出卖人支付21万元，出卖人应当在2010年11月30日前向买受人交付该经济适用房。

4. 费用支付与房屋使用情况

合同签订后，肖某涛以肖某君的名义支付购房款394685元、面积补差款1037元、契税5935.83元、专项维修基金18312元、登记费40元、产权代办费1000元、测绘费50元，相关票据在肖某涛处保留。房屋收房后，肖某涛对涉案房屋进行了装修，并支付电费、物业费、燃气费和管理费等使用费用。

5. 协议签订情况

2010年3月20日，肖某涛与肖某君签订协议书，约定：

经济适用房申购成功，房屋坐落于朝阳区一号，是以肖某君的名义申领房屋产权证（将来房屋产权证写肖某君的名字），并于2009年1月4日签订了购房合同，同时交清了全部购房款，并于2010年11月30日前入住，户型见附件。双方协议如下:

涉案房屋因肖某君无经济能力购买，故自愿放弃购买权利，自愿转让给肖某涛家购买，并获得此房屋的产权证。

在五年内（2009年1月4日起）肖某君如果有经济能力可以随时回购此房屋，回购此房屋时，肖某君只需交清购房款及相关税费（以收据为凭证），和其它费用（物业费、维修基金、有线费、装修费等费用）。付清总价款后此房屋及产权证归肖某君所有（房价款以回购时的市场价为准）。

按国家规定“购买经济适用住房满五年后可以上市”的规定，超过五年肖某君再无权回购此房屋，彻底放弃此房屋产权及产权证书，永不反悔。

此房屋的购房款及相关税费均由肖某涛家承担（如肖某君不回购）此房屋归肖某涛家所有，产权归肖某涛家所有，由肖某涛家处置，肖某君再无权处理此房屋，此房屋一切事宜与肖某君无关。

此房屋在办理各项手续（含过户）时，肖某君与肖某涛家积极配合，通力合作，直至肖某涛家取得新产权证书为止，协议终止。（在肖某君领到房产证时与肖某涛家作一个委托公证）。

肖某君的父母肖某航、林某未在协议书下方签字按印。

6. 房屋产权登记情况

2012年9月25日，涉案房屋登记在肖某君名下，权利性质为经济适用房。经询，涉案房屋一直由肖某君及其父母居住使用。

7. 鉴定情况

诉讼中，肖某君不认可协议书中的签字、指纹为本人签按，并申请对于笔迹和指纹进行鉴定，后肖某君主动申请撤回鉴定。

五、裁判结果

1. 确认原告（反诉被告）肖某涛与被告（反诉原告）肖某君于二〇一〇年三月二十日签订的《协议书》无效；

2. 被告（反诉原告）肖某君于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）肖某涛购房款三十九万四千六百八十五元等；

3. 驳回原告（反诉被告）肖某涛、赵某英的全部诉讼请求。

律师点评

（一）法律关系认定

1. 借名买房关系的认定依据

当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。

根据肖某涛与肖某君签订的协议书，肖某君自愿放弃购买涉案房屋，并自愿转让给肖某涛家购买，购房款及相关税费由肖某涛家负担，产权归肖某涛家所有，可以认定双方对于涉案房屋存在借名买房的法律关系，虽然协议约定了肖某君具有5年内回购的权利，但是不影响协议的性质。

2. 借款关系主张的否定依据

肖某涛、赵某英虽主张双方为借款关系，但并未提交借条、借款合同等凭证，购房款项亦由肖某涛直接支付给开发商，不符合一般民间借贷的形式，法院不予采信。

3. 协议书签字指纹的认定

肖某君虽主张协议书中笔迹指纹并非本人签按，但在诉讼中主动放弃鉴定，亦未提交任何证据佐证，法院不予采信。

（二）协议效力认定

1. 政策违反导致无效的依据

协议书违反了国家制定和推行的经济适用住房政策，同时损害了广大潜在符合购买经济适用住房资格人民群众的利益，应属无效，法院对于肖某君的反诉请求予以支持。

2. 诉讼请求缺乏依据的理由

肖某涛、赵某英要求肖某君协助办理房屋过户并支付租金的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。

（三）合同无效后的处理

1. 财产返还的法律规定

合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

2. 本案的处理方式

肖某君应当退还肖某涛已支付的购房款项。经询，肖某君表示同意退还购房款，肖某涛表示不在本案中主张因合同无效造成的损失，故法院对因房屋升值、装修、日常使用投入等损失不予处理，肖某涛可另行主张权利。

《办案心得》

一、案件难点

1. 法律关系的混淆

原告方试图将借名买房关系混淆为借款关系，这需要我们清晰地梳理案件事实，依据法律和证据来明确双方之间真实的法律关系，以反驳原告的主张。

2. 证据的争议性

协议书上的签字和指纹是关键证据，但我方当事人虽对其真实性提出质疑，却又主动撤回了鉴定申请。这使得我们在证据方面处于较为被动的局面，需要从其他角度来强化我方的主张。

3. 政策的把握与运用

经济适用房政策对案件结果影响重大，需要准确把握政策的含义、适用范围以及对合同效力的影响，以此来论证协议书的无效性。

二、办案思路

1. 从法律关系本质出发反驳原告主张

针对原告主张的借款关系，从一般民间借贷的形式要求出发，指出原告未提交借条、借款合同等凭证，且购房款是直接支付给开发商而非我方当事人，不符合借款关系的特征。同时，依据协议书的内容，明确双方实际上是借名买房关系。

2. 利用政策依据主张协议无效

紧紧抓住经济适用房政策，强调协议书违反了国家制定和推行的经济适用住房政策，损害了广大潜在符合购买经济适用住房资格人民群众的利益，以此为主要依据主张协议书无效。

3. 合理处理证据争议问题

虽然我方当事人主动撤回了笔迹和指纹鉴定申请，但我们可以从其他方面进行论证，如强调协议书内容与经济适用房政策的冲突，以及原告主张的不合理性等，弱化证据争议对我方的不利影响。

三、经验教训

1. 重视证据的收集与运用策略

在本案中，证据的争议给我们带来了一定的困扰。这提醒我们在今后的案件中，要更加重视证据的收集工作，确保证据的真实性和可靠性。同时，在证据运用上要制定合理的策略，避免因证据问题而陷入被动。

2. 深入研究政策法规

经济适用房政策对案件结果起到了决定性的作用。这让我们认识到在处理涉及特殊领域的案件时，必须深入研究相关的政策法规，做到对政策的理解准确无误，并能够熟练地运用政策来支持我们的主张。

3. 谨慎处理证据鉴定问题

我方当事人在本案中主动撤回鉴定申请的行为给案件带来了一定的风险。在今后的案件中，对于证据鉴定问题要谨慎处理，充分评估鉴定的必要性和可能带来的影响，避免因仓促决定而对案件造成不利影响。

四、案件意义

1. 对借名买房纠纷的借鉴意义

此案件为处理借名买房纠纷，尤其是涉及经济适用房的借名买房案件提供了宝贵的经验。在类似案件中，可以参考我们在法律关系辨析、政策运用以及证据处理等方面的做法，对于如何在复杂的法律关系和政策环境中维护当事人的合法权益具有借鉴意义。

2. 对合同效力认定的启示

本案强调了在合同纠纷中，政策法规对合同效力的重要影响。对于其他合同纠纷案件，我们要充分考虑政策因素，避免因忽视政策而导致对合同效力的错误判断。同时，也提醒当事人在签订合同时要充分考虑政策的限制，避免因违反政策而导致合同无效。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！