北京房产律师：合作买房违约起诉履行案例

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、原告诉称

吴俊涛向本院提出诉讼请求：

1. 请求判令解除双方签订的《共同出资购房协议》；

2. 判令赵雅芳退还吴俊涛因购买河北省唐山市一号商品房而支出的人民币393955.79元；

3. 判令赵雅芳向吴俊涛支付违约金20万元；

4. 本案诉讼费由赵雅芳承担。

事实及理由：吴俊涛与赵雅芳于2017年5月16日签署《共同出资购房协议》，约定2017年3月27日双方共同出资以赵雅芳名义购买的河北省唐山市一号房屋，双方对房屋各享有50%的产权，房屋实际总价为2384465元，拟贷款190万元，首付484465元，后期房屋按揭由双方共同偿还。同时协议约定违约方应赔偿守约方一切经济损失并向守约方支付赔偿金20万元。

吴俊涛严格按照协议约定，支付了涉案房屋团购费4万元、首付款242232.5元、抵押登记费250元、公共维修资金10635元、房贷100838.29元，共计393955.79元，但赵雅芳并未按照协议约定承担房贷，经吴俊涛催告后赵雅芳仍拒绝承担。赵雅芳的行为严重违反《共同出资购房协议》的约定，给吴俊涛造成经济损失，该协议已无继续履行的可能。

二、被告辩称及反诉请求

1. 赵雅芳辩称

不同意解除双方签订的《共同出资购房协议》。理由如下：

《共同出资购房协议》是基于双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，协议合法有效；

赵雅芳不存在违约事由，《共同出资购房协议》中未约定合同解除条款，亦不存在法定解除事由，合同应该继续履行；

房屋是在吴俊涛强烈主张下购买，在房价大幅贬值、常年无法出售的情况下，吴俊涛主张解除《共同出资购房协议》有违诚实信用。

赵雅芳无力支付每月的贷款，即使解除合同，也应当双方对共有物进行分割，而不是由赵雅芳退还吴俊涛已支付的款项，在赵雅芳不存在任何违约事由的情况下，将房屋贬值的风险全部由赵雅芳承担有违公平原则。

2. 赵雅芳反诉请求

赵雅芳向本院提出反诉请求：

请求判令吴俊涛继续履行合同，每月偿还贷款5041.91元；

判令吴俊涛偿还赵雅芳垫付的银行贷款196634.29元，并支付利息；

判令吴俊涛立即给付赵雅芳交纳的物业管理费、取暖费、垃圾清运费、契税等费用共计32381.86元；

判令吴俊涛支付违约金20万元；

本案诉讼费用由吴俊涛承担。

事实及理由：双方签订《共同出资购房协议》后吴俊涛支付了7个月的贷款后便拒绝交付房屋贷款，将赵雅芳微信删除、电话拉黑，赵雅芳多次与吴俊涛沟通未果，赵雅芳独自支付贷款至今。吴俊涛违背诚信原则给赵雅芳造成巨大损失。

3. 吴俊涛对赵雅芳的反诉辩称

不同意赵雅芳的反诉请求。对于反诉请求中每月还贷金额是根据前期还款计划上的金额，但后期提供的银行流水与还款计划有差异，吴俊涛要求解除合同，物业费2022年还没有实际产生，故不同意支付物业费，也不同意支付违约金。

三、法院查明事实

1. 购房及协议签订情况

2017年3月27日，吴俊涛与赵雅芳共同出资，以赵雅芳的名义购买河北省唐山市一号房屋（以下简称涉案房屋），并于2017年4月3日以赵雅芳的名义与涉案房屋开发商H公司签订商品房买卖合同，房价首付款为484468元，贷款190万元。

2017年4月14日，赵雅芳于某银行办理了涉案房屋的抵押贷款，贷款金额190万元，每月还款10083.81元。现涉案房屋已经交付并以赵雅芳的名义办理不动产权证书。

2017年5月16日，吴俊涛与赵雅芳就涉案房屋的产权及出资事宜签订《共同出资购房协议》，约定双方各享有涉案房屋50%产权，房屋后折实际总价为2384465元，首付484465元，拟贷款190万元，后期房屋按揭全部由双方共同负责偿还（双方每月交5041.91元，合计每月交10083.81元，与国家利率调整时作相应调整）；购房及按揭贷款、产权登记所指出的公证费、保险费、电商费用、房产交易税费、产权登记税费、维修基金、物业管理费、水电煤有线电视开通或入户费、装修费、中介费（委托中介出租物业）、房屋租金税费等相关费用由双方各承担50%，并以现金支付；双方均应严格信守本协议，不得违约，如有违约，违约方应向守约方赔偿因违约方违约而遭受的一切经济损失，同时另外向守约方支付赔偿金20万元。双方在协议中签字确认，案外人金晓曦在共同见证人处签字确认。

2. 合同履行过程中的沟通及贷款支付情况

2018年5月15日，双方微信商榷后续贷款偿还事宜，吴俊涛称截至2018年5月自己支付7个月的还贷款项，赵雅芳已支付5个月贷款，并同意赵雅芳提出的自2018年6月起每人支付1个月的提议。

2018年6月10日，吴俊涛将赵雅芳微信拉黑，并拒绝偿还后续贷款，自2018年4月至今后续贷款一直由赵雅芳支付。

关于双方支付的具体款项经核实情况如下：

首付款、电商团购费、预抵押登记费、公共维修基金，双方已按照协议约定履行完毕；

契税、取暖费、垃圾清运费、不动产、产权测绘、土地测绘费、房屋差价款均由赵雅芳个人垫付并提交相应票据予以证明，吴俊涛亦未提出异议；

贷款支付情况：赵雅芳贷款账户自2017年6月3日至2021年10月3日，共支付贷款533664.78元。其中：

2017年5月31日至2018年3月3日共10个月，吴俊涛共向赵雅芳贷款账户支付100838.29元，用于支付房屋贷款。对此赵雅芳称已于2017年12月2日向吴俊涛微信转账10010元，于2018年2月3日向吴俊涛微信转账10090元，并现金支付2018年3月份贷款，并提交吴俊涛承认截至2018年5月赵雅芳共支付5个月贷款的微信记录予以证明。吴俊涛对微信聊天记录、微信转账及现金支付不予认可，称转账记录为双方其他资金往来，与本案无关；

2018年4月至2021年10月3日，赵雅芳共支付房屋贷款453009.83元，双方对此均予以认可。

3. 法院审理过程中的情况

在本院审理过程中，经本院释明，双方当事人均同意本院依据查明的事实对违约责任及违约金数额予以酌定。

四、裁判结果

1. 原告（反诉被告）吴俊涛与被告（反诉原告）赵雅芳于二〇一七年五月十六日签订的《共同出资购房协议》继续履行；

2. 原告（反诉被告）吴俊涛于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）赵雅芳截至二〇二一年十月十三日以前垫付的契税等购房相关费用三万二千；

3. 原告（反诉被告）吴俊涛除已支付三十六万三千款项外，再于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）赵雅芳截至二〇二一年十月三日以前垫付的购房贷款十九万六千及利息；

4. 原告（反诉被告）吴俊涛于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）赵雅芳支付违约金四万元；

5. 驳回原告（反诉被告）吴俊涛的全部诉讼请求；

6. 驳回被告（反诉原告）赵雅芳的其他反诉请求。

五、房产律师点评

1. 合同效力的认定

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。吴俊涛与赵雅芳签订的《共同出资购房协议》是双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照协议约定履行相应的义务。

2. 合同解除的分析

有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

本案中，针对吴俊涛主张解除协议并返还出资的诉讼请求：

吴俊涛主张由于在其他合伙出资购房协议履行过程中赵雅芳私自将房屋出售的行为导致双方失去信赖基础，赵雅芳以自己的行为表明将不履行主要债务。鉴于其他合伙出资购房协议与本案无关，赵雅芳按照合同约定支付了50%的首付款及其他费用，在吴俊涛后期未交纳房贷的情况下，赵雅芳至今仍在按期交纳房屋贷款，故赵雅芳不存在明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务的情形；

合同履行前期虽由吴俊涛独自支付房屋贷款，赵雅芳未按合同约定每月交纳贷款的50%，但双方已于2018年5年15日达成新的合意，约定双方各承担一个月的贷款，且达成合意后赵雅芳一直在支付贷款，可见不存在经催告后赵雅芳在合理期限内仍未履行合同义务的情况；

赵雅芳亦不存在其他解除合同的法定事由，双方亦未在《共同出资购房协议》上约定合同解除的条件。吴俊涛主张解除《共同出资购房协议》并返还出资的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。

3. 违约责任的认定及具体款项支付情况

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

关于赵雅芳要求吴俊涛继续履行协议的反诉请求，在不存在法定及约定解除事由的前提下，吴俊涛在与赵雅芳达成新的还贷合意后拒绝履行义务并将赵雅芳微信拉黑，已构成违约，赵雅芳有权要求吴俊涛继续履行，故对于赵雅芳主张继续履行协议的反诉请求，法院予以支持。

对于具体款项支付情况：

首付款、电商团购费、预抵押登记费、公共维修基金，双方已按照协议约定履行完毕，法院予以确认；

契税、取暖费、垃圾清运费、不动产、产权测绘、土地测绘费、房屋差价款均由赵雅芳个人垫付并提交相应票据予以证明，吴俊涛亦未提出异议，法院予以确认。关于物业费，吴俊涛提出2022年度物业费未实际产生，但已有票据证明赵雅芳已实际支付，且每年预交下一年度物业费符合物业服务交易习惯，故法院对吴俊涛的答辩理由不予采纳。按照协议双方各负担50%的约定，法院认定吴俊涛应偿还赵雅芳垫付各项费用共计3381.86元；

关于2018年5月及之前的贷款承担情况，赵雅芳主张已承担5个月贷款，并提交银行还贷记录、向吴俊涛的转账记录及与吴俊涛的微信聊天记录予以佐证，吴俊涛虽主张转账记录为其他资金往来，但未提交相关证据予以证明，且转账金额与每月还贷金额基本吻合，故对于吴俊涛的答辩意见，法院不予采纳。根据转账记录及还款记录，法院认定截至2021年10月3日，双方已共同支付贷款533664.78元，按照协议双方各负担50%的约定，吴俊涛除去已支付的70564.48元，还应支付赵雅芳垫付贷款196267.91元，并承担相应利息。对于赵雅芳主张银行贷款部分的其他过高诉求，法院不予支持。

鉴于双方同意法院对违约金数额酌定，法院按照双方合同履行情况及过错程度，酌定吴俊涛承担主要违约责任，赵雅芳承担次要违约责任。

办案心得

一、法律关系的把握与突破

坚守合同效力的防线

在本案中，我们始终强调《共同出资购房协议》是双方真实意思表示且合法有效，这是整个案件的根基。因为合同有效，双方就必须严格按照约定履行义务，这为反驳原告解除合同的诉求提供了最有力的法律依据。这让我们明白在处理合同纠纷案件时，对合同效力的准确把握和坚决维护是至关重要的。

突破违约认定的难点

对于原告声称被告违约的情况，我们从合同履行的细节入手，指出前期虽有未按原约定支付贷款的情况，但双方已达成新的合意，且被告在新合意后一直履行支付贷款的义务，不存在违约导致合同解除的情形。这提醒我们在分析违约问题时，不能局限于表面的合同条款，还要关注合同履行过程中双方的实际行为和达成的新约定。

二、证据运用与事实构建

充分利用多元证据构建事实

我们充分利用了银行还贷记录、转账记录、微信聊天记录以及各种费用的票据等多元证据。这些证据相互印证，清晰地展现了被告在购房过程中的出资、贷款支付以及与原告的沟通情况等事实。这提示我们在证据收集和运用过程中，要全面挖掘各类证据，形成一个完整的证据链来支撑我们所主张的事实。

反驳对方证据的策略

对于原告对被告转账记录的质疑，我们强调转账金额与每月还贷金额基本吻合，且原告无法提供证据证明转账是其他资金往来。这表明在面对对方对证据的质疑时，我们要从证据的合理性、关联性以及对方证据的缺失等方面进行有力反驳。

三、诉讼策略的制定与调整

根据案件特点设计整体策略

从最初的答辩策略，围绕合同有效不应解除、原告违约等核心观点，到反诉时提出要求原告继续履行合同、偿还垫付款项并支付违约金等诉求，我们根据案件的具体情况制定了全面的诉讼策略。这要求我们在诉讼前深入了解案件的事实背景，分析双方的优劣势，明确诉讼的核心目标，并围绕这些因素设计整体的诉讼方案。

根据庭审情况灵活调整策略

在庭审过程中，当原告强调其他合伙购房协议中被告的行为导致失去信赖基础时，我们及时将辩论重点转移到本案合同的独立履行情况以及被告的实际履约行为上。这让我们明白在诉讼过程中，要时刻关注庭审的动态变化，根据对方的观点和法庭的反应，灵活调整诉讼策略，确保诉讼的主动权始终掌握在我们手中。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！