深圳楼市逐渐失控……

　　时代的红利一点没赶上，时代的眼泪一滴没少流。

　　这句话道出了多少90后的辛酸与无奈。

　　前几年在高位买了二手房的人，如今资产大幅缩水，普遍下跌30%-50%；买了新房的人，在承受资产缩水的同时，还要面对开发商的各种减配。

　　复盘近些年的深圳楼市，如同坐上了过山车一般，大起大落。

　　01

　　深圳楼市的盛况，是在2015年330政策出台之后，成交量就一路上升，我最近还看了这组数据，到底有多夸张呢？

　　在2022年，深圳二手房全年的成交量只有2.17万套，而在2015~2016年，其中有一个月的成交量就达到了1.8万套，还有两个月是在1.5万~1.6万套左右。

　　进入2024年，深圳二手房成交量缓了一口气，前8个月加起来约2.97万套，今年还剩下4个月，年底至少到4万套以上基本没悬念。

　　然而，对于二手房业主而言，卖房却变得越来越难。

　　根据乐有家数据显示，8月深圳二手房源的成交周期继续拉长，从业主挂盘到最终卖掉，平均需要7个多月的时间。

　　前几年行情火热的时候，二手房的平均成交周期是3个月左右。两者对比下来，相差了一倍。

　　很多业主表示，现在卖掉一套房子，不论是金钱上还是精神上，都感觉像被扒了层皮一样，非常卑微。

　　更过分的是，看到一个帖子，自己小区近期成交了套凶宅，比市场价便宜了两百万，在卖房时被中介拿来压价，犹豫要不要降。虽说时下是买方市场，但是用正常房子来对标凶宅，多少有点不讲武德了。

　　怪不得说会买房的是徒弟，会卖房的才是师傅。在这个节骨眼上，卖房最重要的还是策略，而不是没有方向感的降价。

　　02

　　总有人认为，把房价打下来，销量就会顶上去，市场就会得以稳定。

　　事实证明，恰好相反。

　　随着深圳房价持续调整，现在南山保障房也撩不动刚需了。

　　位于前海妈湾的安居项目山樾湾花园，均价4.26万，对比周边商品房10万左右，相当于打了五折。

　　这个价格，这个区位，放在前两年，即便山樾湾4900套房源，都是要抢的节奏。

　　但谁曾想到，项目历经四次配售，一次比一次难卖

　　第一批次是在3月下旬，那个时候市场行情还不错，推出2310套房源，共4600户申购，卖了798套，还有34.5%的去化率。

　　第二批次是在5月份，推出2605套房源，1275户申购，一共卖掉了310套房，去化率11.9%，销量堪称是断崖式下跌。

　　第三批次是在6月份，共3817套房源，卖掉了95套，去化率只有2.5%。

　　9月份，第四批次放出了3746套房源，共选走了24套，去化率不到1%。

　　算下来，4900套房源累计卖了1100多套，整体去化率25%左右。

　　虽然山樾湾体量大，并存在这样那样的缺点，如紧挨着货柜码头、周边环境欠佳、得房率低等，但好歹也是在真前海，卖得不理想主要还是因为缺少预期。

　　绝大多数的刚需群体，都不仅仅是为了居住，更多的是希望资产保值增值。没有涨价预期，房住不炒又如何？照样被各种嫌弃。

　　加上安居房补差价转红本政策，差不多预算的情况下，还不如搞个有金融属性的商品房实在。

　　03

　　对于深圳房产市场，短期阵痛，长期看好。

　　人之所以容易沦为情绪产物，很大程度上在于只能感受到当下的事物。

　　这个月看见深圳房价惨不忍睹，就觉得市场很难再翻身了；前几个月看见小阳春房价回升了，又觉得市场要开始启动了。

　　昨天一颗甜枣，今天一个巴掌，情绪反复横跳。

　　实际上，当前买房人与卖房人所经历的多空博弈情绪，在2008年、2014年也都上演过。

　　同样是房子到处降价不断，开发商为卖房就差没跪下来了。

　　不同的是——

　　2008年至2014年，楼市处于普涨行情，不管你的房子买在哪里，房产持有到现在几乎都是赚钱的。

　　这段时间，完美诠释了什么叫买房无技巧，全靠买得早。

　　2014年至2020年，楼市分化行情已经开始突显，不同城市、不同区域、不同楼盘之间的差距，少的一两倍，多的好几倍。

　　这段时间，房子买对了，资产翻倍，甚至几倍；房子买错了，财产归零，甚至负数。

　　2021年至今，这一轮周期虽未结束，但存在的这种分化行情已然不可逆。

　　在未来，有些地方的房子依然会波动上涨，有些地方的房子永远都翻不了身。

　　以后买房，一定要慎之又慎，买错房就会导致阶层下滑。

　　买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。