刚刚，又一央企董事长离职……

　　自2021年7月开始，国内房地产高位跳水，俯冲向下，走出了一波历史罕见的熊市。

　　期间各项核心指标迅速缩水、房企风险此起彼伏、行业逻辑剧烈调整，所有城市房价经历了自住房商品化20多年以来“时间最长、下跌最猛、幅度最大”的周期大调整。

　　可以说，创造地产神话用了二十多年，打破它仅仅用了三年！

　　这场超乎所有人预料的史诗级震荡，波及众多地产从业者，他们或悄然隐退，或转换赛道，或苦苦支撑。

　　起初这场风暴还只在民营地产肆虐，但很快已不可避免地波及到了央国企地产。

　　最近，艳姐有一个直观感受是：

　　一大批央企领导，也开始作别地产行业了......

　　前有保利发展副总经理刘颖川因工作调整原因突然辞任，近期又有央企信达地产董事长石爱民、董事及总经理郭伟、董事及副总经理陈瑜三人作别一线，调任集团……

　　而在刚刚，又有央企发布重磅信息：

　　中交地产董事长李永前，也要离开了！

　　根据公告，因工作需要，2024年9月，中国交通建设集团有限公司决定:

　　郭主龙任中交房地产集团有限公司董事、董事长(法定代表人)。免去李永前中交房地产集团有限公司董事长(法定代表人)、董事职务。

　　消息来得突然，事前毫无预兆，这位央企地产一把手的离职消息，或许会震惊很多地产圈内人。

　　这位1998年就入行的“地产老将”，曾见证过商品房改革浪潮的波澜壮阔，曾见证过烈火烹油、花团锦簇的行业高光，也熬过了行业调整严酷的寒冬。

　　听到这个消息，艳姐不自觉想起了古典小说中的场景：

　　极目之处，尽是萧瑟一片；怅然矗立，已是英雄落暮。

　　对中交地产来说，属于李永前的一页重重翻过；对当下的行业来说，一位地产老兵归隐，更多坚守的人在期盼着晨曦微光。

　　01

　　从业26年的“地产老将”

　　出生于1974年的李永前，拥有26年的从业经历，手握郑州大学建筑学士、北理工工商硕士、中央民族大学法学博士学位，还是高级工程师。

　　在2014年加入中交集团之前，还曾先后在中国中建地产、中国水电建设房产公司、中国电建房产事业部等央国企地产公司的管理岗任职。

　　2015年的时候，中交集团入主绿城中国，李永前与李青岸两人成为中交系派驻到绿城的第一批高管，以执行总裁的身份，在绿城管理班子中负责投资管理工作，前后历时5年。

　　在业内，李永前素以风格稳健著称，这种风格帮助当时的绿城重构了更加扎实的基本面，助其平顺地过渡到发展新阶段。

　　2019年7月，中交地产公告，李永前全票通过，履新中交地产总裁一职。后又于年底担任中交地产董事长。

　　当时，外界对与中交地产最大的期待是：

　　新帅李永前，将如何开启中交地产新时代？

　　按照当时的分析，在绿城做过高管的李永前，可能会汲取标杆房企的管理经验和运营思路，来助推中交地产快速发展。

　　李永前也不负众望，接手之初就喊出了“复制绿城中国、创新中交地产”口号。帮助中交地产实现了规模上的图破，他上任之时，中交地产的销售规模，尚不足300亿元，销售榜排名还在70位开外。

　　到了2022年，中交地产已经杀入TOP30，全口径金额排在第28位，此后至今一直保持在相对稳定的阵营区间。

　　在内部治理层面，李永前的上任也结束了此前中交地产管理层，尤其是总裁这个位置轮换频繁的问题，同时也一改央企保守风格，外引职业经理人和市场化人才的力度相当大，迅速为内部充实了新鲜血液。

　　不过让人惋惜的是，李永前领衔中交地产管理团队刚开始发力，便迎头遭遇了行业调整，持续时间之长，震荡幅度之大，洗牌烈度之残酷，远超所有人预料。

　　年初时财报显示，去年中交地产遭遇销售下滑、利润亏损的情况，刚提速的布局节奏也被迫熄火，不再全面出击，转而将重心转向大本营浙江。

　　只能感叹李永前这批高管的确时运不济，刚发力，就赶上行业调整，英雄有心无力生悲切。

　　02

　　逆增长与利润亏损之辩

　　周期之下，难有幸免

　　艳姐在前面提到，中交地产是中交房地产集团旗下控股上市公司。透过中交地产的财报，我们也能客观看出这家央企的全貌。

　　据中交地产中报显示，今年上半年，中交地产总资产为1159.11亿元，保持千亿以上规模；实现营业收入89.80亿元，较上年同期增加2.48%。

　　而在销售方面，在克而瑞公布的1～6月房企销售榜上，中交地产以权益销售金额129.9亿元排在第23位，相比去年同期甚至逆势前进三位。

　　最重要的是，中交地产上半年实现经营性现金流净额7.44亿元，经营性现金流净额已经连续三年为正。

　　在地产危机四伏的淘汰赛里 ，“现金流为王”的做法为公司的经营安全筑牢基础。

　　除了加大去化力度回笼资金，依靠自身AA+主体信用评级与央企母公司的支持，中交地产也拓展了多元化的融资渠道。

　　今年6月中交地产完成非公开股票发行，净募资4.38亿元；8月又成功发行首单私募债券，票面利率创公司信用债历史新低。

　　这些全新的融资模式对中交地产优化债务结构、降低负债率、提升财务稳健性起到了积极作用。

　　从这个角度看，中交地产在李永前领衔的管理团队带领下，表现出了较强的“韧性”。

　　但艳姐也注意到，中交地产财报中也遭遇了盈利难题， 其实，今年地产中报季几乎所有上市房企都绕不开“盈利困局”。

　　一句话，踩踏行情之下，几乎没有人能够幸免。与其说是某一家房企管理层的难题：不如说是留给整个地产行业的时代之辩。

　　在整个行业处于剧烈调整期之下，一家 企业的业绩不止取决于管理层经营策略：

　　也和企业的增长逻辑、行业发展大趋势、乃至宏观经济环境密切关联。

　　03

　　行业重压之下

　　中交未来的机遇与挑战

　　其实围观今年的房企中报 ， 每家房企的管理团队都心知肚明 ， 在全新的行业发展周期之下，“以价换量”充其量只能保证企业活下去、勉强不掉队

　　真正保证企业活的长久、乃至在下个周期占据潮头，需要房企寻找新的业务增长点、革新产品理念、组织变革也要及时跟进。

　　回来再看中交地产，过去几年 的一系列动作， 似乎 为应对 行业 下行做好了准备。

　　首先，拿出了代表作品，酝酿了全新的产品体系。

　　这几年， 中交地产在全国多个主要城市有了更多标杆项目，如绍兴中交·朗清园，武汉中交越秀·知园，昆明中交·锦澜府，苏州中交·春映东吴等。

　　昆明中交·锦澜府

　　这些代表项目不仅成为板块内的产品力“卷王”，而且独属项目的建筑美学、设计语言、细节巧思等元素频繁破圈刷屏，受到同行的关注和效仿。

　　不得不说，在全面“卷”产品、竞争白热化的行业新基调之下，在产品力和用户口碑上，中交地产也竞得了一席之地。

　　这也得益于中交地产以全新的产品打造理念，形成的M+交享生活体系4.0，也标志着中交地产打破传统的设计瓶颈，主动走出“产品同质化陷阱”，进入了一个全新的产品维度周期。

　　其次，培育了新的业态，布局业绩增长点。

　　去年5月在中交地产的品牌发布会上，首次对外明确了未来愿景：

　　打造中国领先的城市开发和运营商，引领中国新型城镇化的发展与升级。

　　当时整个中交房地产集团更新了业务架构版图，中交地产与绿城中国、思源兴业、中交服务、中房集团等组成业务矩阵，其中中交地产是集团的绝对核心。

　　半年报中，中交地产提出在住宅业态之外，业务也囊括了商业、公寓、产业园、特色小镇、城市综合体等。

　　上海中交滨江广场实景

　　这两年行业调整过程中，单一的地产开发业务承压，倒逼越来越多的房企重构业务增长的新模式，重新思考新的增长点。

　　从中交地产的布局动作也能看出，这家央企也正主动提出了与开发板块同等并行的板块布局策略，主动寻求新的业务增长点。

　　最后，中交地产组织架构的变革动作也较为及时。

　　今年开年，中交地产就进行了大刀阔斧的组织架构调整：

　　一方面组织聚焦， 从三级管控到“总部-城市”两级管控，实现精简提效。

　　另一方面战略聚焦， 按地理区域就近原则整合重组为9大城市公司。

　　地产下行期，房企普遍选择了集团总部加强管控，为控风险，也为集中资源办大事。

　　同时，区域深耕、 将一个核心高能级城市做深做透，也逐渐替代了以往摊大饼的布局模式。中交此次区域整合很有指向性，更有利于聚集资源在长三角、珠三角、京津冀等高能级城市群进击。

　　从这个角度看，中交地产在组织架构的适应性升级，目标明确、动作果断，成了央企地产变革组织架构的典范之一。

　　艳姐记得，今年1月的年度工作会议上，中交集团评价中交地产管理团队过去一年的表现时提到 ：

　　顶住了市场压力，解决了一些困扰公司高质量发展的老大难问题。

　　这也代表了母公司认可其在销售去化、项目管理等方面取得的成效。

　　结语

　　对于李永前的辞任，在艳姐看来，一方面要向这位深耕地产行业26年的“老将”表达敬意，另一方面也对其率领管理团队力抗行业最残酷的调整期，表示钦佩。

　　没有一个冬天不会过去，也没有一个春天不会到来。

　　祝福李永前，也祝福尚在地产界的你！

　　主编：张艳

　　责编：王亦可

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