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极致内卷的苏州狮山板块,楼市行情还稳得住吗?

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2024年,注定是狮山楼市极致内卷的一年。
一方面,板块内新房产品力仍在升维迭代;另一方面,市场低迷期,板块内新房销售明显承压。

作为苏州最核心的板块之一,在这样一个内卷压力下,该如何看待狮山楼市的表现呢?一起来聊一聊。



想要了解一个板块的市场行情,首先要关注的一定是板块内的供求 ,先来看狮山新房量价数据走势:



可以看到,自2020年狮山九子争雄之后,这几年狮山板块的新房供求并没有大的起落,成交量价都相对比较稳定。

2023年下半年之前,在新房二手房价格倒挂等多重因素作用下,狮山核心区新房销售流速一直很快,除个别楼盘外,大多数楼盘开盘当日去化能做到90%左右,甚至100%。

2023年下半年开始,楼市行情进一步低迷,也导致包括狮山在内的核心区新房市场同步承压。

这也导致了两个现象:第一,狮山板块新房销售流速开始明显降低;第二,狮山板块新房入市速度开始放缓。

从数据走势图也可以明显看出,今年至今狮山新房供求量价确实都在承压调整。

可以看到,今年狮山板块入市的几个纯新盘,销售流速较前两年都有明显降低,甚至有楼盘也开始尝试“特价房”。

当然,毕竟还是狮山核心区。从几个典型楼盘的表现来看,像狮山金茂府、澜庭雅致产品力优势和区位优势较为明显的楼盘,今年价格表现还是很稳的

澜庭雅致位于狮山核心,是苏高新集团和仁恒置地联合打造的狮山豪宅项目,自面世以来,市场认可度和口碑度皆保持在较高水平。



项目位于玉山路南,塔园路西,是狮山最核心区位。新区一中、狮山实验小学、龙湖天街、泉屋百货、美罗商城等一众高能级配套环伺,周边还有苏州博物馆西馆、狮山科技馆 、狮山文化广场等丰富地标,可满足高尖阶层的各类高品质生活需求。

好的地段要配以好的产品,澜庭雅致定位为新一代国际社区,以贴合高端改善需求。

产品外立面采用玻璃+铝板为主的简约设计,更贴合国际化审美;景观园林由新加坡诗加达公司操刀,沿袭新加坡城市的造园经验,几何曲线流畅优美;社区入口、地库入口等公区设计都尽显明亮简洁的高级感。

澜庭雅致主力打造建面约182、189、229㎡三种户型,总户数为259户。项目全线精装,均采用国际一线品牌。

当前,项目182㎡、229㎡户型主力在售,房源已不多。预计三期新品即将加推,189㎡户型即将入市。

整体来看,现阶段狮山新房市场压力肯定不小。

至于能不能抗住这一波压力,还是要看地段、看楼盘。产品抗打、品牌抗打、地段更抗打的楼盘,价格表现肯定会更稳。



相比于新房市场,这两年狮山板块的二手房成交量明显更为稳定。



从上图可以看出,自2022年下半年以来,狮山板块的二手房成交量开始明显走高于新房成交量。

这主要有三方面的原因:第一,伴随着一批高端产品的入市,狮山板块新房、二手房价格倒挂现象逐渐消失;第二,伴随着市场低迷,狮山二手房价格尤其是重点学区房价格逐步回调到理性水平;第三,相比于日渐豪宅化的新房,二手房可选择面更广。

大家都知道,狮山板块作为新区的核心板块,很多人买房都是冲着学区去的。所以,狮山的二手房主力成交房源还是以中小户型为主,基本是纯学区或者学区+自住为主。

像狮山新苑,就是典型的学区房,历年都是板块内的成交大户,当然其成交价这两年也有了明显回调。

值得一提的是,除了一些老牌学区房和交付时间较久的二手商品住房外,狮山板块接下来将有一批次新房将限售到期,达到可销售的条件。

这其中包括滨河四季云庭、九龙仓邂湾澜庭、大华春和景明、万科上瑞阁南区等等。

这一批次新房一旦限售到期,会有多少房源挂牌上市,又会不会对市场价格产生影响,短期内还很难判断。

这一批次新房,在产品品质不差,地段也相当不错的前提下,对新房销售行情肯定会产生分流。

当然,如果这批房源进入二手市场能迅速有买家接手,这也是好事,说明狮山板块的市场需求韧性还是相当不错的。

总得来说,狮山二手房市场能保持当前这种活跃度,也充分说明了市场需求量还是较为充足的。与此同时,一批人卖掉了旧房,就也为新房市场需求挖掘提供了更大空间。



市场承压的同时,狮山板块楼市格局也还有一些新的变数。

上周末,绿城逸庐公布了示范区和样板间,这是今年板块内乃至整个苏州关注度最高的楼盘之一。



这是今年绿城在苏州拿下的两宗“地王”之一,叠墅+合院的产品形制,也是板块内目前所稀缺的。

这个项目地块是今年3月绿城拿下的,地价45455元/㎡,备案价冲8万元/㎡也并不会太意外。

整个项目只有63套房源,户型建筑面积约280-480㎡,门槛价预计在1800万起步。

今年以来,绿城在各个重点一二线城市的优质板块密集拿地。这块地是今年绿城较早拿的地块之一,也充分体现了房企对于狮山板块的认可。

所以,绿城逸庐这个楼盘对于狮山板块还是很重要的。一方面,这个楼盘的价格肯定是要改变板块新房价格格局的;另一方面,如果这个楼盘开盘能够取得好的销售成绩,也能稳定板块预期,提升大家对狮山板块的市场信心。

除了绿城逸庐外,狮山板块还有超高层项目龙湖山河颂,这是一个典型的超高层豪奢大平层项目,也是足以对标一线城市的高端产品,在主城核心区也是相当稀缺的。



另外,今年成交的狮山11号地块也还有待入市。

从整体节奏上来看,狮山板块新房市场供应量还有一定的扩容空间,但整体体量其实不会太大。绿城逸庐只有63套,龙湖山河颂只有两百余套。

在这样一个体量下,狮山板块这些新盘对于市场的风向标意义会大于实际意义,短期内市场承压的格局不会有大的变动。



作为新区头部自住改善板块,狮山板块新房市场今年确实很难。

但越是这样的承压行情,越是可以看出哪些楼盘在产品打磨上更具实力。

对于有自住深改需求的购房者而言,当前倒反而是多看看的好时机。越是市场承压,越是容易分辨哪些楼盘值得选择。

引用数据及观点请注明来源:克而瑞苏州房产测评(cricfjsz)

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