停发临迁费，搬回旧屋！南沙这个「大型旧改」项目何去何从？

　　城市更新，为城市的可持续发展注入新的动力。

　　进入2024年，一度停滞的南沙旧改开始复苏，大力推进16个城中村改造项目，但也有一些旧改项目，倒在了寒冬结束的前夜。

　　位于黄阁镇的大塘村便是如此，近日一则公告，惊醒了等待旧改款和回迁的村民。

　　大塘村村委会发布公告：自2021年3月启动签约工作以来，项目签约率至今已超50%。期间，合作方时代公司自2022年1月起，我村部分已签约房屋采取了提前收楼措施并持续地支付了房屋补偿款及临迁费。但受当前房地产行业持续下行压力的影响，合作方资金回款严重受阻，我村更新改造项目的推进工作也面临着严重的资金困难。

　　经与合作企业研究决定，对已收楼但原封未动的部分房屋经与房屋权属人协商同意后，将该部分房屋退回给房屋权属人，该部分房屋的临迁费发放至2024年8月，9月起将不再对该部分房屋发放临迁费。

　　此公告一出，大塘村旧改按下暂停键，拆迁遥遥无期，多少村民表情都要“石化”了......

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　　规模超70万㎡！

　　时代中国拿下大塘村旧改

　　其实，大塘村旧改工作很早就开始推进，并且推进十分迅速。

　　2019年4月份，大塘村正式对外招标城市更新片区策划方案编制服务商，预算金额101万元；一个月后，广州市城市规划设计所中标上述项目。

　　2019年7月份，大塘村更新片区控股必要性征询意见对外公示。

　　更新片区征集意见时，网友提出的意见得到了官方的采纳，并提出：申请以全面改造方式进行旧村更新改造。

　　到了2019年12月份，大塘村旧村改造的基础数据正式对外公示。

　　数据显示，大塘村总人数为6396人，其中农村户籍人口3398人；村内共有1527栋建筑，建基总面积约12.56万㎡，建筑总面积约38.12万㎡。其中，村民住宅1511栋，建筑面积约36.85万㎡；村集体物业16栋，建筑面积约1.27万㎡。

　　仅过去2个月，大塘村更新改造片区控股成果获得了批准。

　　这次控规成果公示中，大塘村旧改范围“膨胀了”，总建设规模由91.24万㎡调整为156.15万㎡，足足增加了64.91万㎡。增加的面积主要是住宅用地、工业用地，居住用地增加了高达101.37万㎡。

　　前置条件已经一切准备就绪，接下来，正式进入招商环节。大塘村旧改推进工作，从启动到招商整个过程，走下来不到一年的时间。

　　2020年3月份，南沙区大塘村正式对外招商。

　　招标要求不低，要求总部在广州的房企，总资产不低于1200亿元，近5年房屋建设竣工面积300万㎡以上。将近2个月后，上述项目确定合作企业为广州市时代控股集团有限公司，项目投资金额约38.53亿元。

　　其后在2020年5月，时代中国便拿下了广州南沙大塘村旧改项目，旧改用地面积为70.41万㎡，预计投资38.53亿，该项目已纳入广州市发改委2022年“攻城拔寨”重点项目计划。

　　紧跟着7月，时代中国以底价34.29亿拿下广州南沙黄阁大塘村地块，折合楼面价10628元/㎡，如今该地块已建成时代天逸楼盘，售价约2.6万/㎡。

　　并且在同月，大塘村留用地项目举行了开工仪式。随后一段时间里，范围内的其他片区也开始进入建设阶段，包括住宅、卫生服务站等。

　　到了同年10月，广州市规划和自然资源局官网公布了《时代中国大塘村项目（2020NJY-6地块）》旧改地块建筑工程设计批后方案。

　　根据方案，未来地块将拟建17栋高层住宅，层高在31到32层之间，建筑高度均未超过100米。

　　从前期准备到招商环节，大塘村推进得十分快，但大塘村旧改建设进度确实很慢很慢。

　　对比同时期黄阁的几个旧改，大井村的旧改首期复建房地基已完成90%，正在推进二、三期旧改；亭角村力争2025年回迁；坦尾村改造如火如荼…

　　反观大塘村这边，喷上“拆”字的房屋少之又少，绝大部分房屋没有任何变化，这是怎么回事呢？

　　02

　　一边热情高涨，一边踌躇犹豫

　　大塘村旧改可以说是“冰火两重天”，一部分村民迫不及待，另一部分村民则迟疑不决。

　　在2021年12月底，大塘村村委公示了办理交楼事宜的公告，其中提到，有部分已签约村民近期提前交楼并收取拆迁补偿款，尽早享受旧改福利。

　　公告发出2个星期后，也就是1月6日，大塘村开始允许村民自愿交楼，并开始自行开拆“第一拆”，足以说明部分村民旧改心切。

　　而在1月26月，第一批完成交楼手续的村民，也顺利拿到首期临迁费。

　　但在2022年，虽然旧屋自拆热火朝天，年初网上却流传出大塘村旧改停摆的消息。

　　有大量村民爆料，大塘村旧改签约甚至不到两成，“谁签谁是傻子”。

　　随后大塘村村委迅速出来辟谣，表示大塘村旧改一切如常，村民签约率和自愿交楼自拆房屋数量在不断攀升。

　　并在同年4月10月发布《致相亲朋友的一封信！》，表示有个别人为了一己私利，歪曲事实，造谣生事，背着良心把好事说成坏事，呼吁村民早签约、早交楼、早着数！

　　虽然村委不断呼吁向村民做思想工作，但从文章开头的《致村民一封信中》提到的“自2021年3月启动签约工作以来，项目签约率至今已超50%。”不难看出，大塘村旧改签约率应当未超过80%。

　　而根据当时广州旧改的相关规定，旧改实施方案批复后3年内的签约率必须达到80%，才能启动动迁和建设工作，否则需重新报批。

　　这或许就是大塘村旧改动迁建设进展异常缓慢的原因。但为什么部分村民给改造投了“不同意”票呢？

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　　黑天鹅来袭，部分村民疑虑多

　　根据村民的反馈，主要是有两方面的疑虑：

　　一方面是因为补偿的标准过于“坑”。

　　一位村民表示，他很支持南沙旧改，毕竟希望南沙发展得越来越好，但他本人还暂时没有签约，是因为条件暂时没谈好，希望能获得更好的赔偿。

　　也有村民向小编诉苦，补偿方案“非常坑”，需要村民拿出十几二十万买房回迁，但很多人无法拿出这笔钱，并表示旧屋拆除后，有新房住，还有赔偿金改善生活，才是理想生活。

　　另一方面则是村民对开发商的信心不足。

　　赔偿方案不到位，有村民认为是开发商“实力不足”，无法“花钱了事”。

　　据了解，时代中国被誉为广州的“旧改王”，凭借多次参与旧改项目而逐渐壮大。

　　2020年，时代中国实现了1004亿元的销售额，全年目标完成率高达122%，正式迈入千亿房企俱乐部，成为全国50强房企。

　　但到2021年，情况急转直下，由于广州旧改进入整顿，且受房地产行业“黑天鹅”事件影响，时代中国销售业绩和流动资金转差。

　　2022年更是退出了广州8大旧改项目，并且喊话：希望广州政府退还21亿资金，同时支持协调黄埔区5个项目的承接工作。

　　最要命的是，2022年时代中国几乎没有融到资，又恰逢市场下行，房子难卖，现金流枯竭……终于，在2022年最后一个工作日，时代中国官宣爆雷。

　　今年4月16日，时代中国发布了清盘呈请公告，称恒生银行有限公司向香港特别行政区高等法院提交一份针对该公司的清盘呈请，指控时代中国控股未能履行其财务责任，涉及金额分别为1.732亿美元及7.31亿港元。

　　而原定于7月3日时代中国的香港法院清盘聆讯押后至10月。

　　事实上，时代中国的财务状况，确实不太乐观。

　　截至2023年年底，时代中国的总资产为1211.07亿元，总负债达到1104.49亿元，资产负债率高达91.2%。

　　今年一季度，其累计合同销售额约为15.26亿元，同比更是锐减72.01%。

　　营收回血不如预期，还有一堆债务追着要还款。

　　截至2023年底，时代中国控股的计息银行贷款及其他借款(不包括应付利息)，合计约为461.437亿元。其中，一年内到期借款为274.547亿元，占了一半以上。

　　另外据财联社报道，目前时代中国控股有7只存续美元债，余额31.5亿美元。而这7只存续美元债中，就有6只已违约，涉及金额26.5亿美元。

　　这种财务状况下，恐怕时代中国也再无余力盘活大塘村旧改项目了，毕竟地主家里也没有余粮了。

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　　大塘村旧改，何去何从？

　　据了解，为了回血，时代中国在积极销售物业的同时，也在物色机会出售其资产或城市更新项目。

　　但效果好像并不是很好，起码到现在，没看到有人接盘时代中国资产或者城市更新项目的新闻。

　　如今时代中国也在重组并积极盘活基金，如果大塘村旧改项目能顺利转让，或时代中国能“复活”，旧改事宜或将有转机。

　　即便时代中国被清盘，相信在政府部门的指导和支持下，大塘村旧改也会有妥善的解决方案。

　　素材来源：村民爆料