上海被多次遗弃的板块

　　上海的行政区划在历史上有过多次变迁。

　　建国后很多地段也是几易其主，原本是属于这个区的，后来变成那个区的，再后来又被划到另一个区。

　　有个不太好听的词，“三姓家奴”，话糙理不糙。

　　而很多时候，这个多次变迁的背景，往往不利于一个地段长远的发展。

　　今天就跟大家盘点上海几个多次“换妈”的地段，它们的现状，多多少少令人唏嘘。

　　三不管的梅陇

　　梅陇，最早叫梅家弄，历史可以追溯到北宋年间。

　　抗战胜利后，梅陇归属龙华区，建国后又并到西郊区。

　　到了8090年代，梅陇镇东边的大块区域又被划给了徐汇区，比如现在的康健和凌云路街道原本就是属于梅陇的。

　　就连梅陇路这条马路，也在徐汇区，梅陇相当于被肢解了。

　　2000年，原梅陇镇和旁边的曹行镇合并为新梅陇镇，新的梅陇镇镇政府也从梅陇板块搬到春申板块，发展中心彻底南移。

　　老梅陇自此走向下坡路，地位一落千丈。

　　现在一提 到梅陇板块， 多数人的印象就是高架阻隔，道路杂乱，老破小集中，这些负面的词汇。

　　加上口罩期间的猪肉，也是让梅陇的名声雪上加霜。

　　闵行也没有把好的资源倾斜到这里，在教育强区大闵行，梅陇的学校相当一般，也没啥好的大医院。

　　种种不利因素交织在一起，让梅陇的房价常年矮周边一头。

　　不过明确一点，我们今天讨论的是梅陇板块，而不是梅陇镇，大家不要搞混淆。

　　其实梅陇在上世纪是辉煌过的：

　　1935年通电、1964年通自来水、1967年通煤气，1973年建造新工房，

　　梅陇早早完善了基础设施，成为了上海西南方向的重要居住区。

　　但行政区划几度变化后，如今的梅陇已经不是原先的梅陇了。

　　而且梅陇很多地方有苦难言，比如古美引以为傲的南方商城商圈，其实是属于梅陇的。

　　但因为高架铁道阻隔，梅陇人去这里逛街购物，并不方便。

　　梅陇的未来，就看梅陇新中心了，但老梅陇那块，短期内依然看不到什么变好的希望。

　　今年买房，要格外小心！板块分化越来越严重。

　　没有涨过的地方，不仅不会涨，还会继续跌。

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　　从小古北到老破小的龙柏

　　龙柏是最近两年闵行房价最惨的地段之一。

　　与现在很小的区域不同，龙柏以前是一个大地区，一半属于新泾乡，一半属于虹桥乡。

　　后来经过多次行政区划变革，龙柏的版图越来越小。

　　92年新闵行区成立时和长宁平分了龙柏地界，龙柏一分为二。

　　长宁的龙柏变成了西郊和新泾，闵行的龙柏则涵盖了今天的金汇、龙柏、航华和虹桥站地区。

　　后来随着闵行街镇的调整，龙柏的范围进一步缩小：

　　金汇、龙柏主体部分被划入虹桥镇，航华被拆并到七宝，而火车站划入了新虹街道。

　　至此，闵行龙柏变成了今天一个小小的板块。

　　其实龙柏地段不差，闵行外环内，紧靠着西郊古北这样的高端社区。

　　但龙柏的房价，是真跌惨了。

　　背后三个原因：

　　1）整个大古北西郊都整体没落

　　随着日韩外企在沪数量规模减少，人员搬离，韩国街也不如以前，连卖烧烤的都变成了东北老板。

　　2）板块内产品房龄太老，老破小和老破大茫茫多

　　龙柏老早是乡下地段，后来动迁成了龙柏新村。

　　龙柏，以及旁边的航华，老公房练成了片，产品同质化内卷严重。

　　3）学q不行

　　闵行是个教育内卷的鸡血区，但龙柏这里的公办学校在闵行完全排不上号。

　　吸引不到重视教育的中产家庭。

　　至于周边大量的国际学校，民办学校，跟房子又没什么关系。

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　　北大荒桃浦

　　历史上桃浦分别归属过嘉定、宝山和真如管辖，像个“流浪儿”一样，在这几个区县之间反复横跳，最后才被划给了普陀。

　　如今的桃浦很大，板块内发展很是割裂，大致可以分为物流园，桃浦新村，工业园，智创城核心区，东拓区这几个地方。

　　桃浦是上海最早一批化工工业区，这成就了桃浦的经济发展，但也给桃浦留下了环境污染的后遗症。

　　如今桃浦的商业、医疗和教育配套，都很一般，宏大的规划，也遭遇到一定阻力。

　　板块内高架铁路，割裂的明明白白，无论居住还是产业，都是先天不利。

　　在普陀新的一轮规划中，桃浦定位仅次于副中心真如。

　　但真如还没吃饱，资源恐怕暂时还轮不到桃浦。

　　桃浦的房子很多，二手房多，新房更多，甚至智创城核心区也密密麻麻规划了大量的住房。

　　巨大的库存压力，压的桃浦房东喘不过气，更不用说垃圾焚烧场，湿垃圾转运站这些硬伤。

　　可以说，普陀是上海市区的洼地，而桃浦则是普陀区内的洼地。

　　桃浦八万多的新房价格，已经严重透支预期，性价比根本比不过隔壁的南大。

　　桃浦要想腾飞，仅靠规划是不行的；

　　普陀有没有钱把规划落地，招商如何，产业落位，都要打个问号。

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　　完全不像徐汇的长桥

　　长桥原本属于上海县，后来并入徐汇后，就被作为动迁基地，安置徐汇北区的一些动迁户，长桥x村、罗秀x村。

　　在长桥这几个新村转转，丝毫看不出这里和高大上的徐汇有一丁点的关系。

　　城市界面甚至比北四区的老破小集中地还要老旧破烂，着实不敢恭维。

　　商业配套也只能靠街边底商。

　　因为这个原因，甚至有人叫嚣着要把长桥开除出徐汇籍。

　　如今的长桥，仅靠着区域内的学校还不错，寻找一点存在感。

　　长桥未来：

　　一靠旁边的兄弟华泾，虽然同属于“乡下地段”，但华泾的规划实在重磅，落地速度也很快。

　　二看徐汇的拆迁力度，长桥的拆迁赔偿着实不低。

　　关键是徐汇这个大爹是真给力，近十年来，徐汇经济增速冠绝上海。

　　这不靠着徐汇的头衔，长桥的新房都要卖到11万以上的单价了，总价起步价则被拉到了1200万。

　　不少人大呼看不懂：

　　结语

　　大家可以发现，今天聊到的几个地段，都处于区域交界处。

　　梅陇、长桥在徐汇闵行交界处，龙柏在闵行长宁交界处，桃浦在普陀宝山嘉定交界处。

　　这些区域交界处，一般都不会得到亲妈的眷顾，因为大家都怕为他人做了嫁衣。

　　所以基本都沦为动迁大居，纯粹的居住区，公共资源也少有倾斜，客观上形成了发展的薄弱地带。

　　其实把时间拉长，每个地段的繁华和落寞，都不是固定的，但人的寿命是有限的，你要问问自己能不能等得起。

　　当然了，万事皆有例外，比如老闸北并入静安，彭浦新村出去也能号称新静安人。

　　别的不说，彭浦的原拆原建倒是搞的有声有色，隔壁的虹口杨浦都要羡慕哭了。

　　往大了讲，很多地段频繁的区划变迁，都是为了适应上海的快速发展，发展现状如何，有时代和历史因素，也有运气的成分。

　　人有冲天之志，非运不能自通，我们应该客观看待。