签约率超90%，首轮摸底达标！旧改搁置多年后，这小区踏出自筹自建第一步

　　还记得今年6月，罗湖红岗花园拟启动自筹资金改造摸底调查的消息吗？

　　最新进展来了！

　　小区首轮摸底达标，仅用28天签约率超90%。

　　据业主透露，下一步应该是在街道办的指导下，申请项目立项，至于改造方案和资金等问题，还要等政府牵头协商。

　　从2010年启动城市更新意愿征集，到2019年启动棚改意愿征集，这个楼龄近40年的老小区，如今或许要走上一条此前深圳未曾尝试过的旧住宅区改造之路。

　　▲图源视频号@红岗花园自筹自建宣传

　　旧改、棚改都成泡影

　　罗湖旧小区业主申请自筹资金改造

　　位于罗湖清水河片区的红岗花园，最早的一批房屋落成于上世纪80年代，当时是韶关钢铁厂来深圳建设的家属安置房。

　　经过近40年，小区内很多房子都出现了水泥块掉落、房屋漏水、楼体出现裂缝等问题，并有多次因外墙脱落砸伤人车的例子。

　　▲红岗花园 |图源乐有家

　　2010年底，深圳市桂城杰实业发展有限公司（下称“桂城杰公司”）进驻小区进行更新改造拆除重建前期工作，并于2011年7月成功申报立项。

　　2011年底，桂城杰公司开展拆迁补偿安置合同的签约工作，据其2012年中透露，已与半数以上业主签约。

　　不过，由于部分业主对公司资质实力及补偿比例等方面存在疑虑，截至2018年底，都未能达成城市更新要求的双百签约率（签约人数和签约面积），旧改搁置。

　　2019年5月，红岗花园启动棚改前期摸底，据业主透露，签约率超过双95%，但后续进展缓慢，随着棚改暂停，想通过棚改来拆旧换新，基本没有可能。

　　眼看居住环境越来越差、房子质量问题也越发严重，无奈之下，红岗花园1-7栋业主申请原拆原建，希望得到政府的支持。

　　▲图源南方+

　　据了解，红岗花园1-7栋占地约1.2万㎡，有538户。

　　8月12日，红岗片区旧住宅区自筹资金改造项目（试点）意愿征集工作正式启动。@深圳买房计划 注意到，签约的范围并不局限在拟进行摸底的1-7栋，其他楼栋也在启动签约。

　　▲图源视频号@红岗花园自筹自建宣传

　　有业主表示，他特地搭4个多小时的高铁从外地回来签约，签字之后还得赶回去。

　　首轮摸底达标，意味着红岗花园踏出自筹自建的第一步。

　　至于后续，清水河街道工作人员此前接受媒体采访时表示，由于相关的城市更新政策仍未确定，现在也只是进行居民的更新意向摸底，具体仍没有任何时间表和计划。

　　有业内人士指出，比起城市更新和棚改，自筹自建，或许是当前小区最有可能完成改造的路径了。

　　深圳首例自筹自建

　　成功概率大吗？

　　作为深圳首例，6月我们推送了红岗花园自筹自建相关内容后，评论区里大部分留言表示“不看好”。

　　“不可能的，钉子户太多了。”

　　“旧改有钱拿有房分，自拆自建自己出钱，最后买的还是自己之前的房子。”

　　“说的轻巧，资金怎么监管？建筑质量怎么保证？烂尾了怎么办？”

　　“不是所有的业主都有这个资金实力，能拿钱出来改。”

　　在合一城市更新集团董事总经理罗宇看来，这种模式要推进，首先取决于业主改造的意愿，其次是自筹资金的比例问题，以及引入外部资金后的财务平衡问题。

　　“全部由业主自筹还是部分自筹？如果出现资金缺口要怎么解决？增加可售住宅建筑面积是否可行？业主个人自筹资金是否有配套的融资贷款政策支持？这些都需要研究。”

　　而参考全国范围的其他案例：

　　衢州江山永安里小区，是首个业主自主更新的试点案例，一期项目于2017年9月开始，12栋多层建筑经改造后成为3栋17层住宅，涉及364户业主，2022年1月陆续交付入住。

　　根据面积和装修不同，居民需要自掏的费用大多在40万至70万之间，政府也会有一些奖励补贴。

　　杭州的浙工新村，业主于2023年8月自筹4.7亿资金用于小区重建，据媒体报道，改建后套内面积不减少，原面积收取1350元/㎡的改造成本，扩面按市场价结算，每户需自掏100余万元。

　　另外，政府还有一笔临时租房补贴，按照63元/㎡的标准发放，每户每月不低于3000元，这笔补贴先行预付12个月，此后每次发放6个月。

　　广州的集群街2号楼，涉及20多户业主，拆建投资估算约800万元，所有业主需要按4600元/㎡的标准进行预缴资金筹集。

　　▲开拆前的集群街2号楼| 图源：广州日报

　　项目于今年3月正式开拆，5月底开始重建，8月中实现主体封顶，预计2025年春节前实现回迁。

　　据介绍，为推进集群街2号居民楼的自拆自建，当地有扶持政策：对于一些对于资金比较紧张的家庭，政府方面联系银行进行低息贷款，提供资金支持。同时，政府进行适当资金激励。