开发商欠款房屋被拍，他人称已购，能让执行中止吗

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

（一）原告诉讼请求及事实依据

1. 诉讼请求

- 原告吴雅英向本院提出诉讼请求：

- ①请求判决不得执行北京市西城区一号的房屋。

- ②判决确认原告与A公司于2010年12月8日签订的《北京市商品房预售合同》合法有效，原告享有北京市西城区一号的所有权。

- ③判决限期A公司协助和配合原告办理北京市西城区一号的不动产登记手续。

- ④本案诉讼费用由被告承担。

2. 事实与理由

- 2020年6月5日，北京市东城区人民法院作出判决书，判决解除赵晓娟与B公司的《协议书》，并由C公司、A公司、B公司给付其无法交付回购房屋财产损失、逾期交房补偿金、租房补贴等各项经济损失。2020年8月28日，北京市第二中级人民法院作出二审判决，驳回上诉，维持原判。2021年9月27日，北京市东城区人民法院作出公告，查封了涉案房屋。

- 2021年10月22日，原告提交《执行异议申请书》，并提交相应证据材料。2021年11月8日，法院作出执行裁定书，驳回原告的异议申请。原告对裁定不服，在法定期限内提起执行异议之诉。

- 原告与A公司于2010年12月8日签订了《北京市商品房预售合同》，购买一号房屋，并按合同约定付清房款，也已实际入住该房屋。2016年因房屋存在配套瑕疵，双方签订退房协议，但开发商未在协议规定期限内退还房款，并表明不再退还房款，导致退房协议解除。

- 2021年11月1日，原告向A公司提出《要求办理产权登记函》，同月4日该公司的《收件回执》称：2016年我公司与你签订了退房协议后，因公司财务原因，没有按照协议约定给你退还购房款。之后你提出解除退房协议，公司当时亦已同意解除，但未予书面答复。现如房管部门同意，我公司可协助你办理恢复网签。原告认为自己仍然是涉案房屋的买受人，依然对涉案房屋享有实体权利，被告应当协助办理不动产登记手续，法院强制执行涉案房屋于法无据，故提起诉讼。

（二）被告答辩意见

1. 被告赵晓娟辩称

- 认为原告与A公司不存在真实的房屋买卖合同关系以及基于该事实的付款事实。假如二者存在合同关系，基于双方签订的《退房协议》，双方的合同关系也已经解除，原告不再享有物权权益，仅享有债权。是否实际退款并不必然导致退房协议解除，也不是原告再次享有预售合同中的权利依据，现无证据证明二者在合同终止后又设立了新的房屋买卖合同关系。

- 涉案房屋已于2021年3月4日被法院查封，2021年11月1日原告要求A公司办理不动产登记，该公司系被执行人，其给予原告的答复属于对被查封房屋移转、设定权利负担或者妨害执行的行为，该行为不得对抗申请执行人，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院判决驳回。

2. 被告A公司辩称

- 我公司确曾与原告签订过商品房预售合同，该合同真实合法有效。后签订了退房协议，收到原告要求办理产权登记的函件后，我公司确曾进行过回复，如房管部门同意登记，我公司可以协助原告办理网签手续等。针对原告的各项诉讼请求能否支持，我公司尊重法院的判决。

3. 被告B公司辩称

- 我公司认为法院的执行裁定是正确的，同意赵晓娟的意见。我公司要求法院依法执行涉案房屋，继续正常进行拍卖、变卖等执行程序。

4. 被告C公司辩称

- 同意B公司的答辩意见。

（三）法院查明事实

1. 合同签订与履行情况

- 2010年12月8日，原告与A公司签订《北京市商品房预售合同》，约定原告购买北京市西城区一号房屋，双方均认可原告交纳购房款108万元，待实测面积确定后多退少补，且双方均认可2011年上述房屋已交付原告并实际入住。

- 2016年10月10日，双方签订《退房协议》，表明因原告工作调动至外地，需异地购房，故申请退房并解除双方签订的《商品房预售合同》，A公司表示同意。双方约定自协议签订之日起，原《商品房预售合同》双方自愿解除，该合同不再履行；原告将合同、发票及房屋钥匙交予A公司，该房屋由A公司处理，原告不得干涉；原告积极配合A公司到有关部门办理《商品房预售合同》撤销合同审批备案手续、作废合同备案等一切手续并提供所需有关材料；A公司在办理完《商品房预售合同》撤销合同审批备案手续、作废合同备案等一切手续后5日内将房屋全款1064400元退还原告。双方认可依据上述协议A公司办理了撤销网签手续，但A公司至今未向原告退款。

2. 相关案件判决与执行情况

- 2019年7月15日，本院受理赵晓娟起诉C公司、A公司、B公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案。2020年6月5日，本院作出判决书，判决解除赵晓娟与B公司之间的《协议书》，并由C公司、A公司、B公司给付赵晓娟无法交付回购房屋财产损失、逾期交房补偿金、租房补贴等各项经济损失。2020年8月28日，北京市第二中级人民法院针对该案作出二审判决，驳回上诉，维持原判。后赵晓娟申请强制执行。

- 2021年3月4日，本院将登记在被执行人A公司名下位于北京市西城区一号楼予以查封，其中包括涉案房屋。2021年9月27日，本院作出公告，表明依法查封涉案房屋，非经本院同意，任何人不得对该房屋进行出租、移转、设定权利负担或者作出其他有碍执行的行为，否则将依法追究法律责任。责令被执行人自公告之日日前三日内履行所确定的义务，逾期仍不履行的，将对上述房屋予以评估、拍卖。被执行人、上述房屋其他权利人、使用人如有异议或者对屋内物品主张权利，于公告之日起五日内持相关证据材料向本院进行申报。

- 2021年10月22日，原告向本院提交《执行异议申请书》，本院于2021年10月25日立案。

- 2021年11月1日，原告向A公司发送《要求办理产权登记函》，表明因A公司未按约定退款，其于2016年当年口头告知解除退房协议，并要求A公司协助办理房产登记，A公司未予口头或者书面答复，现书面发函要求A公司履行《商品房预售合同》，为其办理网签及不动产登记手续。2021年11月4日，A公司向原告出具《收件回执》，表示：2016年我公司与你签订了退房协议后，因公司财务原因，没有按照协议无误规定给你退还购房款。之后你提出解除退房协议，公司当时亦已同意解除，但未予以书面答复。现如房管部门同意，我公司可协助你办理恢复网签。

- 2021年11月8日，本院作出执行裁定书，驳回原告的异议申请。2021年11月23日，原告收到上述执行裁定书，于2021年12月1日向本院递交本案的起诉材料。

（四）裁判结果

- 驳回原告吴雅英的全部诉讼请求。

（五）房产律师点评

1. 执行异议之诉的提起及合法性

- 案外人、当事人对执行异议裁定不服，可以自裁定书送达之日起十五日内，向执行法院提起执行异议之诉。原告在法定期限内提起本案执行异议之诉，符合上述法律规定。

2. 原告与A公司合同关系的认定

- 本案中，原告虽曾与A公司签订《商品房预售合同》，且交纳房款并交付涉案房屋，但双方于2016年10月10日签订的《退房协议》已明确表明原《商品房预售合同》双方自愿解除，该合同不再履行。

- 原告虽称于2016年当年即提出解除《退房协议》，但未提交相应证据证实。其在法院对涉案房屋查封后，甚至是提出执行异议后才向A公司发送函件表示要求办理房屋过户，而A公司在明知法院查封涉案房屋且明确告知其应在公告之日起三日内履行所确定的义务，并不得对该房屋进行出租、移转、设定权利负担或者作出其他有碍执行的行为的情况下，回复原告认可退房协议解除，并同意协助原告办理相关手续，原告及A公司的上述行为明显具有妨碍执行的主观故意。

- 另外，原告函件中表示其于2016年当年口头告知解除退房协议，并要求A公司协助办理房产登记，A公司未予口头或者书面答复；而A公司的答复中称“之后你提出解除退房协议，公司当时亦已同意解除，但未予以书面答复。”，二者明显存在矛盾之处，综上法院难以对上述函件及复印件予以采信。

3. 原告诉讼请求缺乏依据

- 根据现有证据，原告与A公司之间的房屋买卖合同已解除，原告可依据《退房协议》向A公司主张相应权益，其要求停止执行涉案房屋，确认对涉案房屋享有所有权并要求办理不动产登记手续等诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。

案件心得

1. 证据在合同解除与恢复中的关键作用

- 在涉及合同解除与恢复的案件中，证据是至关重要的。本案中，原告声称2016年已口头解除《退房协议》，但由于缺乏证据，这一主张未被法院采信。这表明当事人在主张合同关系的变更（如解除或恢复）时，必须要有充分的证据支持。律师在处理类似案件时，应提醒当事人及时固定相关证据，如书面通知、聊天记录、证人证言等，以确保在诉讼中有据可依。

2. 查封期间行为的合法性与主观故意的判定

- 在执行程序中，对于查封期间当事人的行为是否合法以及是否存在主观故意妨碍执行的判定，是影响案件结果的重要因素。A公司在法院查封涉案房屋并明确告知不得对房屋进行特定行为的情况下，仍对原告作出可能影响执行的答复，这种行为被认定具有妨碍执行的主观故意。律师应告知当事人在涉及查封财产的事务中，要严格遵守法院的规定，避免做出可能被视为妨碍执行的行为。

3. 合同关系的严谨性与诉讼风险

- 合同关系的建立、变更和解除都应当遵循严谨的法律程序。本案中，原告与A公司之间的《退房协议》一旦签订，就产生了相应的法律后果。尽管存在未退款等情况，但在没有足够证据推翻《退房协议》有效性的情况下，原告难以恢复原有的房屋买卖合同关系。这提示律师在审查案件时，要注重合同关系的严谨性，当事人在签订合同时应明确各方权利义务，在合同变更或解除时也要遵循法定程序，以避免不必要的诉讼风险。

4. 执行异议之诉中的证据审查与可信度判断

- 在执行异议之诉中，法院对证据的审查更加严格，不仅要审查证据的真实性，还要判断证据之间的逻辑关系以及当事人陈述的可信度。如本案中原告与A公司关于解除退房协议的陈述存在矛盾，导致法院对其提供的函件和答复难以采信。律师在代理执行异议之诉案件时，要对证据进行深入分析，确保当事人提供的证据在逻辑上自洽，提高证据的可信度。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！