不吹不黑！房价5、6字头，真能代表江门市场吗？

最近的江门楼市，有两大现象值得关注：

其一，许久不见纯新盘的江门市场，将迎来一批新品。

上周末，新会骏景湾天汇和鹤山中兴汇富居对外开放，9月21日，江发悦景苑将开放销售中心，10月份，鹤山骏景湾品悦同样将亮相。

另外，新会的怡福峰荟和银海·兰亭四季，均已开放城市展厅。

其二，江门各大楼盘降价促销消息频传。今天我们主要来说第二点。

多盘冲刺金九大促销滨江5字头杀出

一般来说，进入传统的金九银十周期，加之目前楼市处于下行调整期，楼盘通过五花八门的折扣手段来吸引购房，属常规操作手段。

只不过，在本次促销潮中，有部分楼盘释放出的优惠，十分惊人，特别是滨江5、6字头的海报出街后，惊掉不少街坊的下巴。

我们简单罗列一下：

华润万象华府，中介朋友圈打出三房价格买四房，单价5字头起。

越秀星汇观澜，79平户型单价58xx起，这个大杀器一经祭出，马上刷爆中介朋友圈。

又比如，中国铁建城，单价6字头起买三房。

建发玖云府，则发出清栋价7字头起，还送装修豪礼。

江门粤海城，则推出一价到底活动，折后单价7758元/㎡起。

金地名悦接近清盘，只剩下一套产品，单价6600元/㎡。

其实，我们总结这类促销手段，不难能得出2大规律。

一是，某个极低价仅仅针对一两套特定单位，是楼盘吸客上门的促销方式，多为噱头。

当然，如果对比前1、2年，上述项目价格的确有所回落，不过全国大环境皆如此，整体回落在所难免。

二是，这类促销楼盘基本处于尾盘状态，且所属开发商在江门已无土地储备，换句话说，就是开发商清完库存后将撤出江门。

当然，这并不是江门市场特有的现象，有数据显示，过去3年，全国主流百强房企都在进行战略收缩，纷纷撤出三四线城市。

丨示意图

因此看到这类开发商集中出清，而引发的促销潮，就要悲观地说江门房价回到10年前，明显以偏概全了。

那么，江门真实楼市如何？客观统计数据最能映射一二。

翻查历史资料，2014年，江门主城区新建商品住宅网签均价为6536元/平。 （此数据仅统计了蓬江、江海、新会会城）

作为对比，我们再看江门住建局官方新鲜出炉的数据，2024年8月，江门全市住宅网签2001套，成交均价约8298元/平，环比7月基本持平。

其中市区三区里面，蓬江区一手住宅共成交469套，成交均价9962元/平；

江海区一手住宅共成交181套，成交均价8624元/平；新会区一手住宅共成交118套，成交均价10640元/平；

另外，据江门楼市智库数据统计，8月江门网签金额TOP10房企共网签8.27亿元，市占率约43.4%，为年内单月第二高。

其中由保利发展、海悦集团、骏景湾集团拿下8月江门网签金额排行榜前三，值得一提的是，7月份，同样是上述三家房企独占前三殊荣。

楼市中坚力量 细数江门三大类型房企

有意思的是，上述三家房企，又正是目前江门最具代表性的两大类型。

一个是江门楼市销冠的常胜将军；一个是江门本土龙头房企。

先说保利，作为江门最大规模的品牌房企，当下保利在江门市区在 售的三个项目，保利琅悦、江海保利大都汇、新会保利西海岸均取得不错的销售成绩。

｜项目实景图

以江海保利大都汇为 例，项目分3期，带有不同刚改户型，设计各有亮点，兼之自带幼儿园，及景贤小学北校区学区，极具性价比，常年位居江海销冠位置。

据江门楼市智库统计，2024年1-8月住宅成交榜单，江海保利大都汇网签425套位居江海销冠、市区第一。

烈火炼真金，在逆市中，保利大都汇还能保持9325元/平的网签均价，持续卖爆，不愧是顶流盘。

再说江门本土龙头 房企，主要以海悦、骏景湾、怡福、博富几家为代表。

房姐认为，最难能可贵的是，这类江门本土龙头房企，在市场压力下，没有选择随波逐流，陷入了价格“内卷化”。 （当然帕佳图是个例外）

继续举例子，在蓬江1-8月住宅网签榜中，海悦天玺还能以17081元/平的网签均价，卖出234套房，在目前的市场环境下，简直“神”一般的存在。

｜数据来源：五邑楼市智库

更值得一提的是，江门这一批本土房企，如今还在不断加大产品研发力度、迭代产品体系，全面发力“第四代住宅”。

简单来说，就是这批房企都在拼命向上“卷产品力”，在户型设计、生活配套、服务政策等方面，不断提高居住舒适度，打造购房者真正需要、想要的产品。

比如骏景湾，去年在新会推出了首个4.0住宅——骏景湾天悦，今年又将推出全新4.0豪宅项目——骏景湾天汇，而鹤山首个4.0生态住宅——骏景湾品悦也即将亮相。

｜骏景湾天汇

同样作为本土知名房企，怡福地产也不甘落后，即将推出的怡福·峰荟，以及代建的银海·盛汇天际等项目，也都是4.0进阶产品。

又如博富，率先响应政策号召，在江门首推“以旧换新”服务，帮助购房者解决闲置房产，还能同步完成了改善性购房的需求，省掉不少麻烦。

｜博学名苑

最后房姐认为，还有一类房企，是江门楼市不可或缺的存在，那就是本地国资力量。

这当中的最佳代表就有江发集团和新会银海。

尤其今年，江发集团旗下江发·翡翠观澜、江发·悦璟苑、江发·悦桂府三子齐发，人才岛豪宅项目——江发·天御湾不久前也已动工，备受市场关注。

｜项目效果图

不难看出，在纷繁复杂的楼市环境中，江门仍有一批开发商做出了突破，为江门市场注入一股全新的力量。

其实对于普通购房者而言，上述种种并非坏事，一则价格探底，促销手段五花八门，置业成本无疑大大下降。

二则，大浪淘沙，行业退潮后，经历“优胜劣汰”洗牌后的房企，根基会更加牢固。

特别是本土房企，毕竟与追求规模、追求快速周转的头部房企有所不同，它们稳扎稳打，一步一个脚印踏实求进，拥抱市场变化，卯足力气优化产品，口碑实力同在。

可以说，金融政策利好，房价开始探底，户型设计一再优化……总体来看，一个上车好时机，已经到来。

面对这样一个机会，你是选择观望还是入手？欢迎留言区分享你的观点。

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