对话张冀苏:北京办公楼市场筑底修复还需时日,去“泡沫化”后有望达成新均衡

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

半年报披露结束，办公楼运营商数据已出炉，多个项目面临去化压力，被誉为一线城市办公楼“包租公”的SOHO中国，2024年上半年总体空置率约24%。

据媒体报道，二季度北京华贸中心1座、2座办公楼平均出租率为87%，相较第一季度下跌2个百分点，中国国贸办公楼今年一季度出租率较去年均出现不同程度下滑。

仲量联行数据也显示，二季度北京甲级办公楼市场整体空置率上升0.3个百分点至12.1%，市场平均租金环比下降3.3%。尤其是望京区域，由于阿里搬迁至自有园区，阿里中心望京B座于二季度全部腾空，导致望京空置率显著上涨，上升7个百分点至19.4%。

北京办公楼市场是否进入“价格战”、租金下跌幅度如何、办公楼租赁呈现怎样的变化趋势、北京办公楼市场何时筑底？带着这些问题，搜狐财经与仲量联行华北区董事总经理张冀苏进行了面对面对话，对这些问题进行了一一剖析。

张冀苏认为北京办公楼市场依旧是全国最好的市场之一，租金调整更多是回归理性阶段。

“品质好的办公楼租金依旧坚挺，得益于其服务品质、楼宇质量、租户组成以及增值服务，例如国贸，价格较其它办公楼项目依然较高，但还是被市场所接受。反之，很多办公楼此前享受到市场红利和卖方市场的风口，但并不在其租金水平相应的层级上。”

“现在相当于是市场不断去泡沫化，达到办公楼租金真正对应的价格水平。”

“如今来看，每个板块面临的压力各不相同。” 张冀苏将其划分为两大类，分别是“进攻型”板块和“防守型”板块：

“防守型”板块，其楼宇品质有所差距，但得益于区位和行业聚集效应，区域租金维持在全市较高水平，如金融街区域和中关村区域。这类型板块有一个鲜明特点，即企业对区域的粘性较大，有更高的意愿留下来。这类型板块的项目业主当前为了吸引更多区域外的客户，而愿意提供较灵活的租赁策略。

“进攻型”板块，一般面临较大空置压力，如望京区域以及丽泽、金盏等新兴区域，业主会尽可能从本区域和外部区域寻找目标租户，从而达成最终的去化目标。

张冀苏指出，北京市场已从新兴市场发展为与全球主要城市比肩的成熟市场，当前的市场环境正处于转型阶段，复苏及调整均随着市场体量的增加而变得缓慢。

“整体来看，北京办公楼租赁市场较为安静，一季度的寻租客户数量比去年同期要多，但二季度的带看量有所下滑，进入三季度后，还是和二季度保持一贯性。从全年来看，北京办公楼市场在2024年将有大量租约到期，或可为市场带来新的需求机遇。”他总结道。

仲量联行华北区董事总经理张冀苏

以下为搜狐财经与张冀苏对话精编

问：北京办公楼市场，目前的现状是怎样的，主要面临哪些问题？

张冀苏：北京二季度甲级办公楼市场整体空置率上升0.3个百分点至12.1%，录得若干超过3000平方米的大面积新租成交，但全市各区域退租、缩租现象仍有持续，使得全市净吸纳量仍为负值。

从2024年上半年整体来看，市场活跃度表现优于去年同期，但与预期恢复情况仍存较大差距。虽然整体市场活跃有待提升，但不同项目的表现有所差异。少量优质楼宇先前通过大幅降租已成功换取空置面积的有效去化，从而在二季度达成项目租金止跌。

在我看来，北京办公楼市场依旧是全国最好的市场之一。北京办公楼市场以大型国央企为基石需求，国央企总部、子公司及各类分支机构占据了全市甲级办公楼市场体量的很大一部分，为市场提供了需求“底气”。

目前，不同的北京办公楼项目对租赁策略的调整幅度有所分化。如今很多保持低空置率的办公楼项目，均是较早捕捉了市场风向，快速调整租赁策略，从而能够达到去化。同时，也有一些项目在当前的市场环境中保持了相对保守的租赁策略，这其中有多种原因，比如，因为项目本身的入驻表现更为稳定、并未受到较大市场冲击，或者因为个别项目业主方对于整体租金调整的决策流程较长。

问：北京办公楼租金的下跌，有没有超出预期？

张冀苏：二季度，北京全市甲级办公楼市场平均租金环比下滑3.3%，同比下降12.7%。据仲量联行了解，在需求不足的市场环境下, 业主在继续下调租金以吸引新租需求的同时, 于续租方面也开始提供租金优惠以维持租户稳定性。

市场租金在未来一段时间内将持续处于下行通道，企业方在市场博弈中仍会拥有谈判优势，市场中将出现一批大幅优惠的底线租金，刺激降本搬迁型需求决策落地，并推动部分项目的租赁表现止跌企稳。

无论是从全国还是全世界范围来看，北京办公楼市场的租金此前一直处在相对高点，而高租金在一定程度上也抑制了企业的流动性、创造力和活力，因为要将很大一部分成本投入到了办公租赁中，所以办公租赁成本的减少也能反向促进企业流动、鼓励企业创新。

问：全市办公楼租赁呈现怎样的变化趋势？

张冀苏：每个板块现在面临的压力不一样，可将其划分为两大类，分别是“进攻型”板块和“防守型”板块。

“防守型”板块，其办公楼品质有所差距，但得益于区位和行业聚集效应，区域租金维持在全市较高水平，如金融街区域和中关村区域。

这类型板块有一个鲜明特点，即企业对区域的粘性较大，有更高的意愿留下来。这类型板块的项目业主当前为了吸引更多区域外的客户，而愿意提供较灵活的租赁策略。

反观“进攻型”板块，一般面临较大空置压力。比如望京，因阿里搬到了自己的园区，释放出很大的面积，再结合区域内其他客户的退租，导致望京区域办公楼市场空置率较高，在二季度接近了20%，面临较大去化压力。

还有丽泽、金盏这类新兴区域，还未发展成为成熟的市场，业主要尽可能从区域内部和外部寻找目标租户，从而达成最终的去化目标。

问：从目前市场租金走势来看，您觉得办公楼市场是否已进入“价格战”？

张冀苏：在目前需求不足的市场环境下, 业主在继续下调租金以吸引新租需求的同时, 于续租方面也开始提供租金优惠以维持租户稳定性。其实，价格战是正常竞争手段之一，但并不是唯一的策略。

不过，对于一些无法以自身品质或特色存活的办公楼项目，只能用较低价格来吸引租户。品质好的办公楼租金依旧坚挺，得益于服务品质、楼宇质量、租户组成以及增值服务，例如国贸，价格较其他办公楼项目依然较高，但还是被市场所接受。

反之，很多办公楼此前享受到市场红利和卖方市场的风口，但并不在其租金水平相应的层级上。例如望京，十年前风头正劲，租金水平持续上涨。如今市场发生变化后，租金较高点有所下滑。现在相当于是市场不断去泡沫化，达到办公楼租金真正对应的价格水平。

所以说，北京办公楼市场正在回归理性阶段，还没有进入到一个完全的买方市场。

但个别区域已进入买方市场，例如望京，不过只是目前这一段时间，预估不久的将来就有所变化。从今天的空置面积看，当下是抄底望京的一个机会窗口。

此外，金盏区域空置率也高，主要是因区域交通、配套等各方面，还有待进一步完善。

问：北京办公楼市场什么时候筑底？

张冀苏：北京市场已从新兴市场发展为与全球主要城市比肩的成熟市场，当前的市场环境正处于转型阶段，复苏及调整均随着市场体量的增加而变得缓慢。

按照北京办公楼市场现在的供需表现，当前存量市场的空置面积仍然需要一定时间完成去化，市场租金将会在全市存量空置压力得到显著缓解之后复苏。

整体来看，北京办公楼租赁市场较为安静，一季度的寻租客户数量比去年同期要多，但二季度的带看量有所下滑，进入三季度后，还是和二季度保持一贯性。从全年来看，北京办公楼市场在2024年将有大量租约到期，或可为市场带来新的需求机遇。