借他人名义购买拆迁安置房屋，出资人起诉过户胜诉

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

秦某兰向一审法院起诉，要求秦某霞将位于北京市东城区一号房屋过户至自己名下，并由秦某霞承担诉讼费。秦某霞不服一审判决提起上诉，请求撤销原判，改判驳回秦某兰的诉讼请求，并由被上诉人承担诉讼费。

二、各方主张及理由

（一）秦某兰的主张及理由

1. 涉案房屋是借秦某霞之名购买，所有款项由自己出资，要求秦某霞将房屋过户至自己名下。

2. 秦某霞与吴某已于 2015 年离婚，夫妻共同财产应在离婚时分割，一审没有遗漏必须参加诉讼的当事人。

3. 一审中已提交购房合同原件、贷款合同原件等证据证明存在借名买房的事实。

（二）秦某霞的主张及理由

1. 一审法院未追加秦某霞的前夫吴某为共同被告，遗漏必须参加诉讼的当事人。涉案房屋系使用秦某霞、吴某夫妇的工龄折扣经房改拆迁回购，属夫妻共同共有物权，秦某兰的主张侵害了吴某的共有物权。

2. 秦某兰的出资不足以证明双方存在借名登记的约定，不符合借名买房的要素。

3. 涉案房屋拆迁回购是“房改带危改”，面向特定回迁居民，借名买房违背社会公共利益。

4. 此房是秦某霞夫妻安家立命之本，不可能同意秦某兰借名买房，双方是借贷借住关系。

5. 一审遗漏 2001 年 4 月 23 日签订的《回迁意向书》的事实，证明回迁房是秦某霞夫妻的重要财产，不可能让与他人。

6. 2017 年 8 月 24 日签署的协议不能证明有借名买房并配合房产过户的合意，只能证明双方有共同卖房的合意。

三、法院查明事实

1. 人物关系及房屋背景

- 秦某兰与秦某霞系姐妹关系。秦某兰与赵某英原系夫妻关系，现已离婚。秦某霞与吴某原是夫妻关系，二人于 2015 年 7 月 27 日离婚。

- 位于北京市东城区 D 号房屋的原承租人为秦某霞。2001 年 4 月 27 日，秦某霞与北京市 F 公司签订《回迁购房协议书》，约定对秦某霞住用的房屋进行危改，安置其东城区一号二居室 1 套，购房款共计 291387 元。

2. 购房及贷款情况

- 2001 年 4 月危改居民购房安置交款单载明，安置户姓名秦某霞，应交房价款 258500 元，本次交款额 58500 元，贷款 200000 元。

- 2001 年 5 月 16 日，秦某霞、案外人赵某英作为借款人与某银行签订贷款借款合同，贷款金额为 200000 元，以涉案房屋作为抵押，贷款于 2004 年 5 月 24 日还清。

- 2002 年 1 月 7 日，秦某霞与北京市 F 公司签订《危旧房改造回迁购房补充协议书》，应补交购房款 4057 元。同日，涉案房屋可办理入住手续，秦某兰入住并居住至今，缴纳了物业管理费。

- 2004 年银行现金交款单载明，交款单位为秦某霞，款项来源为全部还清贷款，金额为 84677.31 元。2004 年 6 月 30 日，涉案房屋办理了房屋所有权证。2017 年 8 月 22 日，办理新不动产权证书。

3. 购房款支付及居住情况争议

- 秦某兰陈述以现金形式支付购房首付款 58500 元、贷款 20 万元及后期房屋差价款 4057 元，于 2006 年给付秦某霞折抵的房屋拆迁款及利息共 25 万元，贷款由自己偿还。

- 秦某霞陈述购房款由自己支付，从秦某兰处借款 58500 元和 4057 元交给拆迁单位，贷款 20 万元的还款折抵了租金，收到过秦某兰给付的 20 万元为借款与购房款无关。

4. 证据及证人情况

- 秦某兰提供了相关协议、贷款合同、交款单、原房屋所有权证的原件等材料，拟证明借名买房，申请证人刘某出庭作证。

- 秦某霞申请证人吴某出庭作证，证明涉案房屋是秦某兰借住。秦某兰不认可吴某的证言，秦某霞认可吴某的证言。

- 秦某兰提供双方于 2017 年 8 月 24 日签署的协议，拟证明购房款由秦某兰出资，秦某霞不予认可。

5. 二审情况

- 秦某霞申请调取拆迁单位办理回迁购房计算房价时用到的秦某霞、吴某夫妇二人的工龄折扣的材料，并提交结婚证、离婚协议书。离婚协议书显示双方婚后无共同财产及房产。

四、法院审理及判决

法院认为：

1. 涉案房屋虽以秦某霞名义购买，但所有款项系由秦某兰出资支付，房屋自交付后一直由秦某兰居住使用并交纳物业管理费等费用，贷款均由秦某兰方偿还，相关手续原件由秦某兰持有，且秦某兰对借名买房的原因、过程、款项构成进行了合理说明，认定双方存在口头上的借名买房法律关系。

2. 秦某兰要求秦某霞将涉案房屋产权登记转移至其名下的诉讼请求，于法有据，予以支持。秦某霞主张双方是借款关系，购房人为秦某霞，但未提交有力证据予以证明，亦未作出合理解释，法院不予采信。

3. 秦某兰已实际占有使用了标的物，秦某霞以诉讼时效为由抗辩，依据不足，法院不予采信。

二审中，秦某霞提交的离婚协议书中明确双方婚后无共同财产及房产，其主张涉案房屋有秦某霞、吴某的工龄折扣款、吴某对涉案房屋享有权利、法院遗漏应该参加诉讼的当事人，依据不足。秦某霞申请调取的证据材料，法院不予准许。秦某霞主张与秦某兰是借款、借住关系，与2017 年 8 月 24 日签署的协议及秦某兰居住至今的事实不符，且未提供有力证据证明，法院不予采信。

最终判决：秦某霞于判决生效之日起十日内协助秦某兰将位于北京市东城区一号房屋产权转移登记至秦某兰名下。

五、房产律师点评

在本案中，关键在于确定双方是否存在借名买房的法律关系。从法院查明的事实来看，有诸多证据支持秦某兰的主张。

首先，购房款项的支付及贷款的偿还均由秦某兰完成。这是判断借名买房关系的重要依据之一。如果是单纯的借款关系，通常会有明确的借款协议和还款计划，而在本案中，秦某霞未能提供有力的借款证据。

其次，房屋自交付后一直由秦某兰居住使用并交纳物业管理费等费用，相关手续原件也由秦某兰持有。这表明秦某兰实际占有和管理着房屋，符合借名买房后实际所有权人的行为特征。

关于秦某霞提出的涉案房屋使用了其与吴某的工龄折扣，可能涉及夫妻共同财产的问题。但秦某霞与吴某的离婚协议书中明确表示双方婚后无共同财产及房产，这在一定程度上削弱了秦某霞的主张。

从法律角度来看，借名买房是一种较为复杂的法律关系，需要综合考虑各种因素来确定其真实性。在本案中，法院通过对购房款支付、居住使用情况、证据材料及双方陈述的综合分析，认定双方存在借名买房法律关系是合理的。

这一案例提醒人们，在进行借名买房等特殊的房产交易时，应尽量签订书面协议，明确双方的权利义务关系，以避免日后发生纠纷时难以确定法律关系。同时，对于涉及夫妻共同财产的房产交易，应确保所有共有人的同意或在离婚时对财产进行明确分割，以避免法律风险。

六、办案心得总结

作为律师，在处理类似案件时，应仔细审查双方提供的证据，包括购房款支付凭证、居住使用情况证明、相关协议及证人证言等。对于借名买房的主张，要重点关注双方是否存在明确的约定以及实际出资和占有使用情况。

在涉及夫妻共同财产的问题上，要深入了解离婚协议等文件的内容，确定财产的归属情况。如果一方主张房产涉及夫妻共同财产，应要求其提供充分的证据来支持自己的主张。

在庭审过程中，律师要善于运用证据规则，对对方的证据进行质疑和反驳，同时通过合理的举证和辩论，为当事人争取有利的判决结果。如果证据存在不足，还可以考虑通过调查取证等方式，进一步收集对当事人有利的证据，以提高胜诉的可能性。