借他人名义购买两限房法院认定无效后起诉返还出资及增值纠纷

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

原告（反诉被告）赵某芬向法院提起诉讼，要求被告（反诉原告）苏某宏腾退并交付北京市通州区一号房屋，返还房屋所有权证、房款发票等相关票据，并给付房屋占有使用费，同时承担诉讼费。被告苏某宏辩称双方系借名买房关系，自己是房屋实际所有人，并提起反诉，要求赵某芬返还购房款、好处费、赔偿装修投入及房屋升值差价损失等，并承担鉴定费、评估费及反诉费用。

二、各方主张及理由

（一）赵某芬的主张及理由

1. 双方于 2014 年 11 月 23 日签订的《协议》已被法院判决无效，作为涉案房屋所有权人，要求苏某宏返还房屋及相关票据。

2. 合同无效后，因该合同取得的财产应当返还，苏某宏应腾退房屋并返还相关物品。

3. 不同意苏某宏的反诉请求，认为苏某宏对房屋性质应知情，双方在交易中有过错应各自承担相应责任，自己承担 30%过错，苏某宏承担 70%。

（二）苏某宏的主张及理由

1. 不同意赵某芬的诉讼请求，认为自己从开发商处直接购买房屋，与赵某芬是借名买房关系，是房屋实际所有人。

2. 赵某芬属于非法不当得利，应返还好处费及利息，赔偿损失。

3. 合同无效应双向返还财产，自己支付了购房款、好处费及进行了装修，还应获得房屋升值差价损失赔偿。

三、法院查明事实

1. 房屋购买及入住情况

- 2014 年 3 月 13 日，赵某芬与北京 H 公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，购买通州区一号限价商品住房，总价款 429771 元，被告苏某宏交纳了购房款。同日，苏某宏在赵某芬办理入住手续后入住该房屋，当时为毛坯房。

- 2014 年 9 月 1 日，房屋登记在赵某芬名下。

2. 协议签订及争议

- 2014 年 11 月 23 日，赵某芬与苏某宏签订《协议》，约定购房款已付清，赵某芬将相关票据转交苏某宏，房屋所有权证由苏某宏保管，赵某芬到年限无条件过户房屋，过户费及相关费用由苏某宏承担。

- 2018 年，赵某芬起诉苏某宏要求确认《协议》无效并腾退房屋等，法院判决《协议》无效，但因涉及购房款返还及房屋装修等问题，对腾退等请求未处理，双方可另行解决。

3. 费用支出及其他情况

- 双方均认可一号房屋购房所产生费用都是苏某宏交纳的。苏某宏称其支付了购买一号房屋的好处费 16 万元给赵某芬的外甥女，赵某芬认可给付 16 万的事实，但认为是购房款一部分。

- 除购房款及 16 万元外，苏某宏为购买一号房屋还支出了契税、登记费、印花税、公共维修基金等费用。

- 经评估，一号房屋在评估基准日的市场价值为 3241200 元，室内装修残值为 59660 元。

四、法院审理及判决

法院认为：

1. 合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。在《协议》被确认无效的情况下，苏某宏应将一号房屋返还给赵某芬，同时赵某芬应返还苏某宏垫付的购房款、相关费用及 16 万元费用，并将相对应票据和证书返还苏某宏。

2. 关于赵某芬主张的占有使用费，于法无据，不予支持。

3. 对于苏某宏反诉所主张的房屋溢价损失及装修费用损失，系因合同无效产生的信赖利益损失。涉案合同被确认无效的原因是违反限价商品房在取得权属证书后 5 年内不得转让的政策，损害社会公共利益，双方对合同无效均有过错。结合购房过程及《协议》约定内容，认定苏某宏对房屋性质知情，综合确定赵某芬负 60%的责任，苏某宏负 40%的责任，具体数额参考评估结论确定。

最终判决：

1. 苏某宏于本判决生效之日起三十日内将北京市通州区一号房屋腾清并返还相关物品给赵某芬；

2. 赵某芬返还苏某宏购房款等费用共计 460461.13 元；

3. 赵某芬返还苏某宏 160000 元；

4. 赵某芬给付苏某宏房屋溢价损失及装修费用损失共计 1618866.5 元；

5. 驳回赵某芬的其他诉讼请求；

6. 驳回苏某宏的其他反诉请求。

五、房产律师点评

在本案中，关键问题在于合同无效后的财产返还及损失赔偿。双方签订的关于限价商品住房的《协议》因违反政策规定被确认无效，根据法律规定，合同无效后双方应返还因合同取得的财产。

对于苏某宏应返还房屋及相关票据证书，赵某芬应返还购房款及相关费用，这是符合法律规定的处理方式。关于苏某宏支付的16 万元费用，赵某芬也应予以返还，因为该费用在性质上属于因无效合同而产生的争议款项。

在损失赔偿方面，苏某宏反诉主张的房屋溢价损失及装修费用损失属于信赖利益损失。由于双方对合同无效均有过错，法院根据双方在交易中的行为及过错程度确定了责任比例。这一判决体现了法律对双方过错的合理考量，既保护了当事人的合法权益，又维护了法律的公平正义。

这一案例提醒人们，在进行房屋交易尤其是涉及限价商品住房等特殊性质房屋的交易时，必须严格遵守相关政策法规，不得进行违法违规的交易行为。否则，不仅交易无效，还可能面临财产损失和法律责任。

六、办案心得总结

作为律师，在处理类似案件时，应准确把握合同无效的法律后果及双方的责任承担。对于涉及特殊性质房屋的交易，要深入了解相关政策法规，为当事人提供准确的法律建议。

在财产返还和损失赔偿的处理上，要根据具体情况分析双方的过错程度，合理确定责任比例。同时，要引导当事人在交易过程中遵守法律规定，避免因违法交易而导致不必要的损失。在庭审过程中，律师应充分运用证据和法律规定，为当事人争取有利的判决结果。