明明很多人都在等房子降价之后再买房，怎么能说地产会崩呢？

明明很多人都在等房子降价之后再买房，怎么能说地产会崩呢？

因为中国的商业地产历史太短了，从 1998 年深圳第一次推行商品房，全国正式开始商品房时代也就是 1998 年，现在还不到 30 年，所以很多人不理解，在一个正常的市场环境下，房价到底下跌到什么程度才算真正的崩盘，很多人不理解就选择一直等。等到明年、后年，反正等等看。

开发商等不了那么久，开发商需要回笼资金维持企业正常经营，至少得有个现金流吧？得能付工程款，得能给员工发工资。所以开发商在大家都观望的时间段里，很容易资金链就断了。

那房价要跌到多少才算崩盘呢？
我们拿新房的房价举例，房价是由土地、税收、建安、营销、利润五大部分组成的。其中营销成本和开发商的利润加起来大概也就是 15%至 25%。这一部分跌掉，最多也就是崩盘的开始。那什么时候跌一半甚至更多，这才算是真正的全线崩盘？

那我们国内的房价真的不会崩盘吗？
拿新加坡做个对比。抛开属于新加坡政府占 80%的组屋，我们只讨论占 20%的私人公寓市场。拿掉组屋市场之后，新加坡的房地产公寓部分单房总价全世界排名第一。

现在新加坡公寓的平均价格大概是八九百万人民币一套，新加坡的人均收入大概是一年 35 至 40 万人民币，也就是说这些人的房价收入大概要 22 至 25 年才能买一套房。按这个比例，那上海的平均房价就应该是 350 万。

这里说明一下，22 至 25 年指的是新加坡人从每个人都有组屋的情况下，升级改善型住房时才需要支付的房价。比如说他第一次置业只买组屋，那他大概 4 至 6 年的收入就买得起了。那其实咱们年轻人如果要在国内的农村买个老房子，大部分人一两年的收入也能买得起。

所以我这里计算的房价就是新加坡房地产市场比较高端的那 20%的公寓的房价，相当于咱们国内一二线城市的房价了，而收入用的就是新加坡的平均收入，不是用的那种头部有钱人的收入，这里格外说明一下。新加坡的公寓默认精装交付，而且大部分公寓的配套就是直接带游泳池、带健身房。但是今天，大部分新加坡人对于公寓的态度就是破口大骂它太贵了，买起来太难了。

你可以想象到一切有利于一线城市房价的因素，新加坡都有，源源不断的外地人口、学区房制度、更大的人口密度、更多的外来富豪的购买力，包括更少的土地供应、更少的潜在土地，还有文化制度，包括只有中国一半的房地产贷款利率。

北上广深和新加坡唯一的区别就是咱们的一线城市的人民币由于众所周知的原因，不能转移到海外去买房。所以不管从钱的总量来看，还是从咱们的富豪数量来看，咱们国内的购买力是完全能够支撑北上广深核心区域房价的。

所以说，这几年房价下跌，只不过是挤掉了房价的泡沫，让房子回归到原来的价值。我一直在说，现在是一个价值回归的阶段。现在的房地产行业不景气，在下滑，但崩盘也到不了崩盘的程度。大部分人并没有放弃买房这件事。你想想是不是只是说大家都在拿着钱在看，在观望？而且你想想是不是每个月都有人觉得差不多到时候出手了。

你看每个月成交二手房、新房的数据就知道了，北京、上海每个月有几万人都在买房，深圳也有大几千人在买，都是几百万甚至几千万的房子。所以说离崩还离得太远呢！