楼市开始淘汰出清，老破小要跌麻了！

过去，我们曾担忧，房地产业的过度繁荣可能阻碍了产业升级的步伐、抑制了生育率的提升、挤占了消费潜力，仿佛“一鲸落”便能换来“万物生”的转型契机。

但房价下跌后，现实却呈现出截然不同的图景——随着居民负债率趋近极限，土地市场的持续销售压力日益显现，一系列连锁反应骤然凸显。

在房地产市场进行调整后，新一轮的淘汰出清愈演愈烈。

壹

昨天，我们提到了近期的一个热点，即在停止十五年后，顶着重复收费的嫌疑，很多城市陆陆续续又重启了国道收费。

国道养护的资金压力在逐年增加，只能罔顾那些执着于寻求经济出行方式的人，以及那些出于成本考量的中小企业了。

国道重新收费，这和公务员降薪，公交车停运，以及水费和燃气费等的涨价基于同样的逻辑。

说到底，不过是暴露了这样一个事实：过去依赖土地出让金的模式已经难以为继，导致政府资金流动性紧张。

今年上半年，全国土地出让收入骤降至约7200亿元，若下半年维持此水平，预计全年总额将勉强触及1.5万亿元的门槛。

去年全国土地出让金总额高达4.69万亿元，今年与去年相比显得黯然失色。

尤为引人注目的是，部分重点城市的土地出让金降幅之大，更是超乎想象，令人咋舌。

广州、南京、苏州与成都，这些曾经在土地出让市场上风光无限的城市，如今却共同面临着一个“惨不忍睹”的境地。今年上半年，这些城市的卖地收入纷纷遭遇滑铁卢，犹如难兄难弟。

广州的卖地收入缩水尤为剧烈，今年上半年的土地出让收入仅录得区区65亿元，与去年1183亿元的卖地收入相比，简直是天壤之别。

南京上半年卖地收入为109亿元，去年是1135亿元；苏州也从云端跌落至谷底——上半年的卖地收入为71亿元，去年是908亿元；成都稍好一些，上半年卖地收入是191亿元，去年是1133亿元。

土地出让金的全面下滑，不仅体现在全国范围内的土地出让总收入上，也深刻反映在各个具体城市的卖地业绩之中。

土地市场的严峻形势，除了行业周期的影响，也有人口减少的作用。卖地收入的急剧减少使得许多患有“土地财政依赖症”的城市陡然失去了支撑，失去了充实地方财政最重要的渠道。

当然，财政压力在不同城市之间呈现出显著的差异性。这也是有的城市恢复国道收费，有的则处置闲置资产的原因。

寻找新的财政增长点已然成为城市发展中刻不容缓的紧迫任务，城市间的竞争进入了一个全新的阶段，新一轮的城市淘汰与出清正在悄然上演。

贰

房地产市场的下行期，也意味着行业的深刻转型与调整。

在政府出台的一揽子政策中，既包括诸如下调房贷利率、全面放宽限购等救市政策，也包括引领行业向更加透明、高效、人性化方向发展的住宅项目“零公摊”和现房销售举措。

今年以来，深圳、佛山、福州、绍兴、温州、金华、湖州等多个城市相继颁布了一系列建筑规划新政，通过多项创新举措，有效缩减房屋公摊面积。

这些新政包括但不限于减少公摊面积的计算基数、放宽阳台尺寸的限制条件，以及鼓励和支持空中绿化面积不计入容积率等，提高购房者的得房率，让钱花在实处。

在政策的倡导，以及销售格局逐渐由卖方市场向买方市场倾斜的形势之下，房企纷纷推出了“零公摊”乃至“负公摊”的户型设计和楼盘项目，以打动和吸引目标客户入市。

这一番操作之下，据说得房率可以达到100%，甚至120%。相对于过去只有70%左右的得房率，购房者的钱算是实实在在花在了自己的居住空间里，而不是花在那些永远算不清楚的公共空间。

当新入市的购房者沉浸在因“零公摊”政策带来的实惠与喜悦中时，另一边，二手房市场，特别是那些“老破小”的业主们，却感受到了一股森然的寒意。

如果说土地财政的萎缩对广大民众而言更多是一种间接的经济压力，那么“零公摊”时代的悄然来临，则直接且深刻地触动了他们的切身利益。

之前，在北京和上海等城市，老破小出现过一波行情，还吸引了诸多年轻买家，因为老破小有着相对低廉的价格和优越的地理位置。

但现在，老破小现房和公摊低的优势已经被无情地抹杀。

所谓老破小的公摊低，无非板楼和高层之间的比较，但现在，新房超过100%的公摊溢价，算是把老破小压在地板上摩擦。

老破小的出路，恐怕只剩下降价这一条路了。

房地产淘汰出清的潮流，终究是波及了普通人。