这批垃圾资产，房价竟然跌破2017年

团队刚更新了一个重要数据：2017年开盘新房涨幅排名。

2017年全上海大涨结束，新周期开始，以2017年为起点相对客观。

这些数据很有意思，也很有价值，给后续买房提供了很多参考。

37%的项目跌穿2017年，大部分都在远郊。

市区项目还有一定涨幅，郊区、市区房价全面分化。

即使是市区，涨幅差距也很大。

备注：以下只分析了部分区域，全面解读欢迎大家报名线下沙龙。

01

滨江大战，东外滩全面跑输

2017年市区新房不多，当时关注度最高是滨江三兄弟：徐汇滨江、前滩、东外滩。

都是新兴区域，都是一江一河，价格差距不大，自然分同一个蛋糕。

现在看来，选东外滩的选错了。

2017年东外滩与徐汇滨江价格接近，前滩低一头。

现在东外滩和前滩接近，徐汇滨江高一头。

东外滩滑档了，成了市区二级地段。

这在户型配比、新房市场都一目了然。

看户型配比，东外滩标杆小区三房总价基本2000万出头，定格为中产地段。

缦云试图通过品质抬高总价，设计了一些大户型，目前市场接受度一般。

徐汇滨江保利西岸、绿地海珀、尚海湾三期、云锦东方有大量3000万以上房源，妥妥的富人区配置。

看新房市场，徐汇滨江单价已经高达17万，绿城新拿地块有望突破18万。

单价仅次于翠湖天地六期，与黄浦其他豪宅持平。

杨浦滨江今年成交新房332套，成交均价11.9万。

后续新房也基本13万以下，也是中产社区价格。

前滩虽然也有三湘这样的豪宅，整体定位还是够不到豪宅区，主力房源单价、总价都与东外滩接近。

东外滩跑输这个事情，环二讲过很多次，总体而言就是红利没吃到，现在开始崛起，发现红利已经消失（点击阅读《上海豪宅生死战即将开启，被绞杀的竟然是中产》）。

徐汇滨江吃到了红利，真是天时地利人和。

2014年前后，经济还在高速发展，有钱人数量不断膨胀，豪宅需求不断膨胀。

传统富人区吃不下这么多需求，只能外溢到徐汇滨江。

徐汇滨江刚吃完世博红利，城市界面焕然一新，很讨这些有钱人喜欢。

那个时代，东外滩还没拆迁结束，到处是老房子甚至拆迁工地，自然不好打造富人区。

当时的外溢需求没有流入。

现在东外滩动迁提速，有钱人数量却在减少，需求萎缩，上海已经不会再出现新的富人区。

仅有的一些改善需求，买买黄浦豪宅就够了，很难外溢到东外滩。

另一个原因就是，这几年上海确实向南发展，南部黄金三角发展就是更快一些。

前滩用了10年，基本已经大成；东外滩、北外滩20多年了，开发进度不到一半。

其实看看经济增速，一切都好理解了。

情怀会骗人，数据骗不了人。

02

近郊大战，唐镇跑赢大虹桥

大虹桥与唐镇的纷争由来已久，两个区域是近郊代表，城市环境、房屋总价基本一致。

有段时间，大虹桥声音超过唐镇，直接对标陆家嘴。

唐镇是陆家嘴小弟的小弟，定位好像输了一头。

然而房价上，唐镇却跑赢了大虹桥。

唐镇一贯的不被理解，今年确实也跌了不少，截止目前依旧比大虹桥保值。

具体原因环二早就有详细分析（《唐镇与大虹桥，胜负已分》），在大虹桥最炙手可热的时间提醒房价泡沫，给环二的勇气点赞。

说的对不对先不讲，敢得罪当地居民，得罪粉丝，环二真的是直男本色。

现在大虹桥早已破鼓万人捶，环二也不想再去踩一脚。

说实话，大虹桥这个价格已经有了性价比，自住而言也还凑合。

地铁通了、商场开了、医院建了、产业来了，学区也在变好，清一色的次新房，600多万的价格也就这样吧。

回顾这次泡沫，罪魁祸首当属一些不良媒体，房价已经超过9万了，还在高喊东有陆家嘴西有大虹桥，把大家预期拔到了12万以上。

我们看起来是个笑话，上海几千万人，保不齐就有几个人当真了，不然也不会近10万单价接盘。

连我是秦始皇都有人信，大虹桥成为下一个陆家嘴能骗到人，也正常。

唐镇新房少一些，吹的人少一些，反而泡沫没那么大。

看未来，张江拿了未来产业先导区规划，而且是当之无愧的带头大哥，依旧会给唐镇提供足够的韭菜。

今年上海又成了千亿三大先导产业母基金，重仓张江，张江的故事你不得不信。

大虹桥虽然也在发展，会展的故事讲不下去，现在讲企业总部。

发展肯定是有的，能级上可能还是追不上张江。

当然唐镇也不是毫无风险，唐镇有近两万套潜在供应，如果新房入市速度超过韭菜生长，也难免出现问题。

想投资唐镇的朋友，得警惕这个风险。

03

新城大战，青浦自挂东南枝

五大新城并不是铁板一块，嘉定、青浦、松江明显地段更好，一直是上三城。

临港借助国家规划声音最大，跌得最惨。

奉贤新城是奉贤人的耶路撒冷，在全市范围却是小透明。

上三城曾经是上海刚需的主要承载地，2017年之前新房市场极其热闹。

黄金时期，仅松江新城新房就超过两万套，大概什么量级呢，上海全市现在一年才8万多套，今年估计只有6万多套。

2017年五大新城建设进入高峰，嘉定、青浦、松江全部超过4万，价格上基本拉不开差距。

到今天尘埃落定，嘉定涨幅一骑绝尘。

2017年青浦新房最多，涨幅最低，一些楼盘还跌了15%。

回顾历史，我们经常会看到这个奇葩现象：新房最多的地方跌得最惨。

看宏观，大部分人都是韭菜的命，肯定选不对房子。

看微观，新房多的地方宣传力度大，泡沫也就最大。

2017年嘉定卖4.3万可以理解，青浦新城凭什么？

不管是地段、配套、环境还是成熟度，都不如嘉定，价格却一点不便宜。

但凡有点常识的都不会买青浦新城吧。

但是，青浦新城2016-2017年新房市场极其火爆，万达茂周边一圈新房，个个满坑满谷。

当时最唬人的规划就是长三角一体化，青浦是中心，大虹桥直接辐射，很多人脑海中未来潜力超过嘉定、松江。

不然谁去买？现状大家都看得到，提高溢价只能洗梦想。

松江比较特殊，看这几个小区，松江确实输了。

看新城房价，松江其实没输。

松江新城房价其实很贵，可惜贵的不是2017年开盘这几个新房。

松江新城的问题是，购买力过于集中，现在转移到印象城一带，其他板块房价实在带不动。

具体逻辑参见（《上海楼市的三分天下》），松江的高端购买力只能养活三四个小区，现在恰好轮到了合景天悦一带。

其实县城就是这样一个逻辑，有钱人就几个固定圈子，他们去哪哪里就贵。

松江新城现在跟县城没太大区别。

04

产品大战，改善完爆刚需

回顾这几年，改善产品涨幅遥遥领先，最明显的对比是国贸天悦和金地天境。

两个小区就隔一条河，地段上完全没区别。

一个属于松江一个属于青浦，也基本一个能级。

现在房价却完全不同。

2017年国贸天悦单价3.8-4.2之间，现在成交单价只有4万左右。

金地天境产品复杂，1、2、4期是大平层，面积228-500平，3期是120-160平平层和别墅，5期是合庐别墅。

当时公寓开盘价4.3万，别墅贵一些，5万左右。

现在公寓涨到5.7万，叠加别墅5.8万以上，涨幅远远超过国贸。

其实只要去看看二手房就知道，金地天境就该贵这么多，品质实在好太多。

这一点，2017年卖新房时大家就心知肚明。

那为什么2017年国贸天悦只便宜3000多块钱每平？因为户型小。

金地天境品质固然更高，户型也大，总价就高了一头，当时谣传陆毅在这买房了。

国贸天悦小户型为主，总价低得多。

2017年，恰恰是刚需时代末尾，大家还一致认为小户型涨幅更高。

接盘得靠外地人，外地人肯定接不动大户型，小户型才是投资首选。

这句话不管你现在信不信，2017年绝对是房产投资界主流认知。

甚至老破小都有很多人追捧，总价低，好出手，简直就是城市黄金。

所以那个时代，小户型单价普遍更高，大户型反而卖不上价。

金地天境贵3000多，真是品质加分，如果品质跟国贸一样，单价估计得便宜3000多才卖得掉。

然而大家猜错了，最后一波刚需2016年集中榨干，没榨干的跑去了环沪。

2018年后，上海完全进入改善市场，刚需开始卖不动。

看看吧，上海随便一个新房都是大户型卖得好。

比如保利海上臻悦，小户型单价5万多，大户型竟然超过7万。

你别嫌贵，依旧是大户型卖得更好。

洞泾保利西郊和煦，别墅开出来抢购一空，96平小户型反而剩下一半多。

时代变了，刚需没了，市场完全靠改善撑着。

其实产品没有对错，国贸天悦优势还在，户型小总价低依旧是优势之一。

只是现在周期不对。

就好像体操个人全能，体操、双杠、单杠、跳马、鞍马、吊环你肯定不是每项都擅长。

你跳马是全球冠军，现在是双杠环节，你也得认输。

2017年是刚需时代末尾，2018年是改善时代开端。

两个时代没差几年，市场发展方向、房价涨跌规律完全不同。

两个时代更本质的变化，我们线下沙龙深度解读，欢迎大家参加。