静安区这个地方，房价彻底凉了！

静安区这个地方，彻底凉了！

这就是今天咱们所说的静安北区的阳城板块：

这个板块与宝山、普陀三区交界，城市界面非常像宝山，很多人说它是一个“假静安”板块。

确实，这里有建材市场、有高压线，西部的沪太路和北部的中环高架车流都很大，环境没有那么好。

板块次新房和老破小产品混合，商品房里夹杂着动迁房，产品层次不一、城建界面差异比较大。

阳城的城市界面一瞥，是不是像宝山？

但就是这样一个地方，次新房价达到了7-8万元/m²，不便宜！

这大概是因为阳城借光了大宁，有些狐假虎威，距离太近使得它的房价早已加入了大宁房价体系。

可是跟大宁相比，阳城在教育、医疗、商务、居住环境等方面又有较大的差异，不像一个中产板块。

在大宁工作的中产家庭如果预算1000万，置业首选自然是多边形战士的大宁腹地，而非边界的阳城。

上海滩大宁城、宝华现代城、慧芝湖花园100m²左右的房子成交总价都在1000万左右。

大宁的地理位置比新江湾城还要好，综合资源比瑞虹新城优秀，是北上海千万预算的好去处。

别看阳城次新房比大宁便宜了两三万，但是由于户型面积做得大，总价反而没有拉开差距，很尴尬。

这就导致阳城的产品市场定位不清晰，中产看不上、刚需买不起，两大客群都给放跑了。

如果说刚需买不起大宁千万级的产品，退而求其次买个6折的商品房才是合理的“平替”与过渡。

但是阳城户型做大后把总价拉得跟大宁一样高，没办法承载这类需求。

像板块内永和阳光苑的131m²、物华园的142-164m²、阳城书院的128-142m²大三房总价都在千万以上；

阳城花园130m²、阳城贵都130m²的三房产品总价也都在千万左右，打破了刚需所有的幻想。

怎么办呢？于是大宁向北外溢的过程中直接绕过阳城，去共康买6万元/m²的次新房了。

共康供应了很多100m²的次新小三房，600万总价相对大宁正好打了6折，精准抓住了刚需市场的定位。

除了共康外，西部的大华也供应了很多600万级别的产品，成为大宁外溢客群的又一热选。

大华中环边上的次新房梧桐城邦、中环一号、大华碧云天等成交总价都在600多万。

所以很明了，既然买不起大宁就买共康和大华，而不是跑到阳城继续去看千万的商品房，这明显是板块定位的错误。

相对共康和大华来说，仅仅挂个静安的名号，阳城就把房价拉这么高，买过来是否还有实惠呢？

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阳城的次新房产品还面临更多问题，导致市场不吃香。

阳城很多小区不带电梯，或者是电梯和步梯的混合产品，让市场竞争力大打折扣。

永和雅园、永和丽园、永灵小区全是多层的步梯房，仅个别楼栋加装了电梯；

物华园、阳城美景、星城美景苑是步梯+电梯的混合产品。

试想一下，花个1000万买个步梯老破大，有几个中产家庭愿意接受？现在电梯是最起码的要求了。

阳城的多层商品房小区——永和丽园

也可能是因为设计建造时间早，阳城很多小区停车位配比非常低，停车紧张又是一个很大的减分项。

阳城的商品房集中建造于本世纪初，20年前我国民用轿车保有量才920万辆，其中私人轿车600万辆；

大家的停车需求很小，所以早期商品房设计的车位配比普遍都很低。

如阳城美景的车位配比低至1：0.35，永和丽园、阳城书院都在1：0.4；

阳城贵都、阳城世家苑、广盛苑、永和苑等都在1：0.5，非常低。

虽然车位配比低，但在当时够用。

然而现在不一样了，2023年民用轿车保有量已经达到了18668万辆，其中私人轿车保有量17541万辆。

大家的停车需求经过了极大的增长。

但是阳城很多小区的车位配比仍然停留在20年前的水平，已经与时代格格不入了。

不止如此，这些老式的商品房楼间距非常小，存在视野阻挡、隐私泄露等问题，居住体验不是太好。

道路狭窄、小区拥挤，密度高，是阳城板块小区的通病。

总的来说，阳城小区存在各种各样的短板，品质一般，市场吸引力不大。

当然阳城不只有次新房，还有体量超大的老破小群体，老破小市场同样艰难，存在很多问题。

我们先来看看阳城90年代小区成交前八名的换手率情况：

万荣小区8.3%

龙潭小区3.9%

景峰苑5.7%

万荣新苑5.2%

荣和苑4.7%

北海新苑4.3%

永灵小区1.7%

玉峰花园2.6%

平均换手率：4.55%

再来对比彭浦新村板块同是90年代老破小成交前八名的换手率：

共康四村6.92%

康平小区6.4%

彭新小区4.9%

共康三村5.7%

泉灵小区6.8%

阳景小区5.3%

平顺小区5.4%

兴泉小区4.7%

平均换手率：5.77%

很明显，彭浦新村的老破小换手率更高些，成交更加活跃。为什么阳城的老破小卖不过彭浦？

首先从通勤来看，住在万荣小区到汶水路坐地铁跟住在共康四村到共康路坐地铁只差2站，时间差不多。

别小看这2站路，万荣小区卖4.9万元/m²，而共康四村卖3.4万元/m²，价格差了1.5万元/m²！

如果同样是花250万，在万荣小区只能住51m²的“鸽子笼”，而在共康四村却能住到74m²的两房。

这就是2站地铁5分钟的差距，没有对比就没有伤害！

阳城的万荣小区和龙潭小区

阳城的老破小体量可不小，一个小区多达几千户，挂牌量很大，互相竞争也大。

比如龙潭小区3700多户，万荣小区3200多户，在这买一套老破小你能挑花眼。

这还不止，阳城一路之隔对面就是普陀甘泉宜川的超大老破小板块。

甘泉新村、宜川新村比阳城还要近市区，人家是贴着内环，反而卖得更便宜，成交价只有4.6万元/m²。

跟阳城老破小竞争的还有西边的宝山大华新村，成交价降到了4.3万元/m²，卖得更加便宜了；

视线再往北移，还有更便宜的3.2-4万元/m²的张庙、通河老破小。

所以周边的老破小产品竞争太多了，大家互相压价，谁卖得便宜谁就占据了市场。

而阳城在地理位置和交通优势不大的情况下价格却卖得更贵，市场自然不吃香了。

跟次新房一样，沐浴在大宁的光环下，再戴上静安的高帽，阳城的老破小标价很容易虚高。

其实大家都是老破小、品质相仿，刚需客群面对两三百万的预算自然倾向于性价比更高的地方了。

除了90年代老公房外，阳城建的还有新一代动迁房，如2013年的浦联佳苑、2011年的龙盛佳苑。

可惜因户型设计奇形怪状、客厅无法朝南、南北不通透、卫生间无窗等，错失了众多买家的青睐。

以7号线地铁口的浦联佳苑为例，很多户型设计不是那么“科学”，买过来很“棘手”：

而且像这样浦联佳苑、龙盛佳苑的不规则动迁两房总价还要高达500多万。

但是只需加一点预算就可以在大华、共康买到更有品质的次新三房，它们都成了“替代之选”。

从各方面都能看出，阳城这一带的产品设计确实不怎么用心，处处存在短板。

不管是次新房、老公房还是新一代动迁房，阳城的产品在市场上的竞争力都不大，损失了很多客群。

在老闸北的眼里可能阳城压根就算不上什么重点发展区域，这里是与宝山、普陀交界的边角料地块。

边缘地带只是卖卖地、建建房子罢了，让阳城简单地承接了一个居住的功能。

由于老闸北把阳城的土地都开发完了，静安过来时没法再做整体规划。

虽然静安见缝插针建了大融城和五冶广场商办，但更多的目光与资源还是聚焦于大宁商务区和市北高新。

正因为不是核心地段，这里造的房子也缺乏跨区域性的吸引力，主要靠本地购买力支撑，流通性偏低。

不过阳城也并不一无是处，毕竟属于静安，而且在中环内，住在这居民心理上的认同感不一样。

也有人专门喜欢买那种不带电梯的多层商品房，得房率高一些，相对大宁来说同样总价住得面积更大些。

2018年静安大融城开业后提升了整个片区的商业档次，而且从阳城到大宁商圈消费也方便，两地资源完全可以共享。

但总的来说阳城更加适合本地自住，不太适合外部的中产改善和刚需选择。

因为产品缺陷是明显的，单价和总价偏高，市场竞争力非常有限，未来也没有开发升级的空间，还是得唱一首凉凉！

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