父母名下经济适用房部分子女主张为其借名购买引发的产权纠纷

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告王德文向本院提出诉讼请求：1．判决被告协助原告将登记在孙丽莉名下位于北京市丰台区一号房屋的所有权变更登记到原告名下；2．诉讼费用由被告负担。

事实和理由：原告与王德军、王海涛、王海涵、王海维系兄弟姐妹关系，各方均为王峰与孙丽莉的子女。王昊为王德军之子。杨菲菲为王海涛之妻，王卓为王海涛之子，王娟为王海涛之女。王德军于2017 年 11 月去世，王海涛于 2018 年 9 月 27 日去世。原告与孙丽莉曾共有房产一处。房屋拆迁前，孙丽莉召集所有子女开家庭会议，商议房屋拆迁后孙丽莉的居住及赡养问题，其他子女均表示各有困难，无法赡养孙丽莉亦无法让孙丽莉和他们居住在一起，最终孙丽莉只能继续跟随原告一起生活。

2007 年 10 月 30 日，原告与孙丽莉共同共有的位于西城区房屋被拆迁，按照当时的拆迁政策，北京市重点工程和危改区被拆迁居民家庭有购买经济适用住房的资格，当时因原告名下有一处 50 平米的单位房产，不能以原告的名义申请购买经济适用房，可以用孙丽莉名义申请购买经济适用房，故原告与孙丽莉协商一致同意，由原告出资借用孙丽莉名义购买涉案房屋，该房屋供孙丽莉生前居住，房屋所有权归属于原告，待具备产权变更条件后，将产权变更登记至原告名下。

随后，原告以孙丽莉名义提交申请、签订合同、支付购房款等，办理完毕全部购房手续，原告通过银行转账的方式支付购房款220352 元。房屋交付后，由原告出资进行装修。原告共支出购房款、入住费、契税、办证费、装修费等共计 300683 元。房屋所有权证于 2011 年 5 月 31 日下发登记在孙丽莉名下。孙丽莉于 2011 年 8 月去世，目前涉案房屋已满五年，符合办理产权变更登记条件，故根据相关法律规定，诉至法院，请求判如所请。

被告辩称

被告王海涵辩称，涉案一号房屋是原被告母亲的房屋，房产证登记在原被告母亲名下，不存在借名买房的事实，是原被告母亲的遗产，不同意原告的诉讼请求。

被告王海维辩称，不认可原告的诉讼请求。首先，不存在原告借名买房的事实；其次，拆迁时是原被告母亲以个人名义购买的经济适用房，与原告无关，系原被告母亲的遗产；最后，房产证登记在原被告母亲名下，系单独所有。原告的请求和事实不成立，涉案房屋系遗产。

被告杨菲菲、被告王卓、被告王娟在庭前谈话中向本院表述：由于王海涛去世了，作为王海涛的全部继承人我们不参与这个诉讼，我们不想和原告还有其他被告产生纠纷，即使案件中有我们的利益我们也不要，我们自愿放弃。

被告王昊未到庭，亦未提交书面答辩意见。

法院查明

王峰与孙丽莉系夫妻关系，二人育有长子王德军、次子王海涛、三子王德文、长女王海涵、次女王海维。王峰于1974 年 9 月 11 日因死亡注销户口，孙丽莉于 2011 年 8 月 13 日死亡。二人生前均未留有遗嘱。孙丽莉的父母均先于其死亡。王德军与吴云系夫妻关系，二人育有一子王昊，吴云于 2017 年 10 月 24 日死亡，王德军于 2017 年 11 月 14 日死亡。王海涛与杨菲菲系夫妻关系，二人育有一子王卓、一女王娟，王海涛于 2018 年 9 月 27 日死亡。

孙丽莉与王德文名下原有位于北京市西城区W 号（以下简称 W 号房屋）房屋四间，孙丽莉与王德文各享有上述房屋二分之一的所有权份额。后孙丽莉、王德文作为被拆迁人与拆迁办签订《北京市住宅房屋拆迁补偿协议》，将 W 号房屋腾退，获得拆迁补偿款 486140 元。对于拆迁补偿款的去向，王德文自述其与孙丽莉按照一人一半的比例分割。

2007 年 10 月，孙丽莉申请购买经济适用住房，经相关部门初审，同意其家庭购买最高总价标准 28 万元以下的经济适用住房。2008 年 10 月 5 日，孙丽莉与北京 A 公司签订《北京市商品房预售合同（经济适用住房）》，购买丰台区一号房屋（以下简称一号房屋），该协议为王德文作为孙丽莉的委托代理人代签。2008 年 10 月 5 日，北京 A 公司与王德文签订《扣款协议》，约定：由王德文提供其名下的银行账户，保证该账户内的资金余额在 2008 年 10 月 6 日前不低于房款数额 220352 元，以便扣款。王德文在《扣款协议》签名处的下方手写添加：“本人自愿为孙丽莉付房款。”

2008 年 10 月 6 日，房屋出卖人从王德文账户内扣除房款 220352 元。2011 年 5 月 31 日，一号房屋登记在孙丽莉个人名下，房屋性质为经济适用房。对于一号房屋以孙丽莉名义购买的原因，王德文自述系因其名下有公租房不符合申请经济适用房的条件，经过与其他兄弟姐妹商量，所以借用孙丽莉的名义申请并购买了一号房屋，购房所有相关手续都由王德文办理。王德文主张一号房屋的购房款均系其支付，房屋系其借用孙丽莉名义购买，为此其向本院出具：1．物业公司工作人员高某书写、保姆苏某证明、孙丽莉盖章的《证明》，其上载明：“一号的房是我儿子王德文花钱买的，给我居住，我不住以后，房子由他做主，自己居住。”王德文申请证人高某、苏某出庭作证，2．2014 年 11 月 18 日，王德军书写的《说明》，其上载明：“母亲孙丽莉一直和老三王德文一起生活，母亲的一切生活开支、看病花费、起居照顾均是老三王德文一人负责。因母亲无工作，无收入来源，生前名下丰台区一号房屋也是由老三王德文出全资购买，供母亲居住，母亲生前一再强调房子的归属必须归老三王德文所有，与其他子女无关。这是老母亲的真实意愿，我们都应当尊重母亲的意愿。”

王海涵、王海维认为高某书写的《证明》系王德文事后伪造的，孙丽莉虽无文化，但有能力书写自己的名字，未见过《证明》上孙丽莉的方章，故不认可以上两份证据和证人证言，不认可一号房屋系王德文支付的购房款，亦不认可王德文主张借用孙丽莉名义购房的陈述。王德文亦向本院提供交纳一号房屋房款、物业费、水费、电费、燃气费、有线电视费等相关生活费用支出的发票，房屋的装修工程施工合同、装修费用收据，购买家具建材的单据等，证明一号房屋从购买、装修到后期居住的所有费用均由王德文支付，王海涵、王海维不认可上述证据的证明目的。对于220352 元购房款的来源问题，王德文陈述部分来源于其积蓄，部分来源于前述房屋拆迁补偿款。

孙丽莉生前与王德文共同生活，去世前居住于一号房屋，现该房屋由王德文居住使用。

另查，孙丽莉去世后，2014 年，王海涛、王海涵、王海维曾以法定继承纠纷为由将王德文、王德军诉至本院，要求继承一号房屋，后撤诉。王海涵、王海维陈述因当时房屋所有权证下发不足五年，不具备过户条件，故撤诉，且该案开庭过程中，王德文均未提交过或者陈述过存在 2008 年 9 月孙丽莉盖章确认的《证明》和 2014 年 11 月 18 日王德军出具的《说明》，故王海涵、王海维认为该两份材料系王德文事后准备和伪造的。

王德文自述，因2014 年继承纠纷案件庭审程序并未终结，其未有机会将此情况向法院陈述，且谈话笔录中也询问了王德军的意见，王德军当庭表示孙丽莉系与王德文共同生活，孙丽莉的日常起居均由王德文照顾，一号房屋的房款系王德文支付，且孙丽莉也表达过谁出钱买房最后房子就归谁的意思。

裁判结果

驳回王德文的诉讼请求。

房产律师点评

不动产的所有权以物权登记为准。当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人可以依据合同约定要求登记人或登记人继承人办理房屋所有权转移登记。本案中，王德文主张其借用孙丽莉名义出资购买一号房屋，双方之间虽未签订书面借名协议，但根据双方的意愿和家庭协商，双方达成了口头上的借名合意，其与孙丽莉之间应为事实上的借名买房合同关系。由于孙丽莉已故，在认定王德文与孙丽莉之间是否存在真实的借名合同关系，应当着重从以下两个方面进行审查，一是双方之间是否存在借名的合意，二是房款是否为王德文支付且房屋权益是否为王德文实际享有。

一号房屋的购房款系从王德文账户直接支付，房屋由孙丽莉与王德文共同居住，但王德文并未在房屋拆迁后其与孙丽莉分别获得大额拆迁补偿款的背景下，就其一次性支付二十余万元大额房款的来源问题向法院作以充分说明，且即便房款系王德文支付，从王德文提交的现有证据来看，法院亦无法确认王德文与孙丽莉存在借名的合意，故对于王德文以存在借名合同关系为由要求其他当事人协助办理房屋所有权转移登记手续的诉讼请求，法院不予支持。

办案心得

一、借名买房需谨慎，书面协议不可少

在本案中，王德文主张与孙丽莉之间存在借名买房关系，但由于双方未签订书面借名协议，导致在诉讼中难以证明借名合意的存在。这提醒人们在进行借名买房时，一定要签订书面协议，明确双方的权利义务。书面协议可以避免日后因口头约定不明确而产生纠纷，同时也为解决纠纷提供了有力的证据。

对于律师来说，在处理借名买房案件时，要强烈建议当事人签订书面协议。协议中应明确借名买房的原因、房屋的具体情况、购房款的支付方式、房屋的产权归属、产权变更的条件和时间等重要条款。在签订协议前，律师还应审查协议的合法性和可行性，确保协议能够得到法律的保护。

二、证据收集要充分，购房资金需明确

本案中，王德文虽然提供了一些证据来证明购房款是由他支付的，但未能充分说明购房款的具体来源。这在一定程度上影响了法院对借名买房关系的认定。在借名买房纠纷中，证据的收集至关重要。

对于当事人来说，要注意保留与借名买房相关的所有证据，包括购房款支付凭证、银行转账记录、装修费用发票、居住证明等。特别是对于购房资金的来源，要尽可能提供详细的说明和证据，如拆迁补偿款的分配情况、个人积蓄的来源等。

对于律师来说，要指导当事人正确收集证据。在诉讼过程中，要善于运用证据规则，组织有力的证据链条，为当事人争取有利的诉讼结果。同时，律师还应提醒当事人在日常经济活动中，要注意保留证据，避免因证据不足而导致权益受损。

三、物权登记的重要性与风险防范

本案强调了不动产的所有权以物权登记为准。虽然王德文主张实际享有房屋权益，但由于房屋登记在孙丽莉名下，在没有充分证据证明借名买房关系的情况下，法院难以支持王德文的诉讼请求。这提醒人们要充分认识到物权登记的重要性。

对于当事人来说，在进行房屋交易或借名买房时，要谨慎考虑物权登记的后果。如果选择借名买房，要明确登记人与实际产权人的权利义务，采取措施防范风险。

对于律师来说，要向当事人解释物权登记的法律意义和风险。在处理涉及物权登记的纠纷时，要根据具体情况，为当事人提供合理的法律建议和解决方案。同时，律师还可以协助当事人采取风险防范措施，降低当事人的法律风险。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！