昆明迎来可能是今年最关键的一次土拍

时隔7个多月之后，昆明终于再次准备拍卖房地产开发用地了。

此次拍卖的土地并不大，只有39.5亩，属于纯住宅用地，已经在9月4日上架，正式拍卖将在9月26日下午3点举行。

虽然此次拍卖的土地不到40亩，却是今年下半年第一次拍卖商品房开发用地，也是今年继2月份双塔片区42亩宅地拍卖后，第二次土拍，信号意义十分重大，因为此次土拍如果失败，对昆明房地产市场的信心会打击不小，所以只许成功不许失败。

尽管过去几个月昆明也交易了不少土地，但基本都属于回迁安置房建设用地，真正的商品房开发用地交易已断档大半年。

杨家地拍卖地块的位置

根据土拍资料，即将拍卖的地块编号为KCXS2024-8-A1，面积39.52亩，属于杨家地城改项目地块，交易起价为63437万，单价1606万/亩，折合楼面地价为7299元/平米，并不便宜。地块容积率为3.3，建筑密度不大于22%，限高100米，规划条件不好不坏，但好在地块基本没有外挂条件，除了规划正常要求的社区卫生服务站、文化活动建筑和养老设施外，既不需修路也无须配建幼儿园，算是相当难得了。

其实杨家地城改项目的土地两年前就出让过一次，只不过是安置房用地，面积119.13亩，由西山区城改置地发展公司摘得，土地单价才201万/亩，要求配建幼儿园、社区服务站等。只不过西山区城改置地拿地后迟迟没有开发建设，直到今年申请专项贷款才有所推进。

即将在9月26日出让的住宅地块是杨家地项目首次拍卖商品房开发用地，可能是为了保证拍卖成功，所以不仅地块面积不大，而且基本没有外挂条件，显得诚意满满，生怕流拍。

即将拍卖的杨家地城改地块

现在的悬念是谁来拿地？

在今年6月举办的昆明市土地推介会上，西山区曾经推介过杨家地城改项目（西山区29号片区）的7个住宅地块，但其中并不包括即将拍卖的KCXS2024-8-A1地块。将并未推介的地块拿出来拍卖，可能是与意向买家协商的结果，获得了比较明确的拿地意向，否则不会轻易上架，因为为了避免土地流拍影响市场信心，这两年昆明市的做法是宁可不卖地，也不愿出现流拍流挂的现象。

要是按正常情况，出手拿地的肯定是杨家地城改项目的社会投资人华夏阳光。华夏阳光是在2017年击败云南城投，成为杨家地城改项目的社会投资人的，但直到 2021年4月才启动征迁工作，不到一年就完成了大概400亩的拆迁，2022年9月就开始供应安置房建设用地，令人意外的是华夏阳光并未像昆明其他一级开发项目一样，自己负责建设回迁房，反而是西山区国企仓促上阵拿地，结果回迁房到现在也还没有建好。

从2022年安置房土地出让到现在，差不多两年时间过去了，杨家地的地块早就具备拍卖条件却一直没有上架，不免让人怀疑华夏阳光是否还会坚持进行一二级联动开发，在此期间市场上也有其他开发商有意接手开发的传闻。

即将拍卖的KCXS2024-8-A1地块紧邻南亚第壹城，交通方便、配套成熟，开发条件良好，可是不到40亩土地拿地就要至少花6.3亿，3.3的容积率也限制了产品发挥空间，将来楼盘上市如果不能卖出合适价格，开发商的投资压力并不小，偏偏高层住宅也不是华夏阳光最为擅长的低容低层高端产品，优势不易发挥，如果最终有其他开发商出手拿地也是可以理解的。

但不管是华夏阳光还是其他房企，只要能拿地就好，昆明好不容易拿地出来卖，可不能流拍了。