徐滨中海领邸玖序深度评测（楼栋、户型、日照）中海领邸玖序解读

二次“日光”后，徐滨【中海领邸·玖序】三期收官楼栋深度评测（楼栋、户型、日照）上海市徐汇区滨江板块的中海领邸·玖序三批次房源即将加推，主推8#建面约186㎡户型和7#建面约210㎡的户型，共178套房源，预计9月入市！

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今年6月，中海领邸玖序的首批次房源登场，均价14.6万元/平方米，仅用时1.5小时，232套房源便宣告售罄。入围分50分，总销售额突破66亿元大关！

6月28日中海领邸玖序二期在开盘，均价约14.2万元/平方米。120套房源在短短32分钟内，就抢购一空。入围分54.04分，实现二开二罄！

中海领邸·玖序所处的徐汇区滨江板块，一直以来都是房地产市场上的热门焦点。近期，备受期待的小米地块由商业用途调整为住宅，并即将以第四批次身份进入土地拍卖市场，其热度之高，迫使政府预先设定了30%的溢价率上限以防止竞价失控。尽管如此，绿城原小米地块的地价已飙升至约13.1万元/平方米，彰显了徐汇滨江板块之抢手。

在这一背景下，中海领邸·玖序作为徐汇滨江当前唯一在售的新房项目，其一期售价仅为14.6万元/平方米，显得尤为珍稀。

中海领邸玖序二期的实际售价更是降到了仅为14.2万元/平方米，这一价格优势在众多高端住宅中尤为突出，极具竞争力，未来增值预期也十分乐观。

图片来源于网络

想要上车徐汇滨江的小伙伴们，千万不要错过中海领邸玖序三期！

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总图分析

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中海领邸玖序地块为188N-F-04地块，住宅用地。用地面积约52514.30㎡,地上计容建筑面积约132336.04㎡，容积率约2.52，绿化率约35%。

项目西南侧是教育科研设计用地188N-F-05地块，规划一栋高度为120米的22层科研办公楼。

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小区北至龙兰路，东至天钥桥南路，南至龙启路，西侧规划约40米宽的公共绿地，中间是一条水系。再西侧是宽约20米的规划路。

本期开的是全186㎡户型的31F的8#；全210㎡户型的29F的7#。

小区共有三个机动车出入口，三个人行出入口，4个消防车出入口以及一个垃圾车出入口。三个机动车出入口分别位于北侧龙兰路和南侧龙启路，东侧天钥桥南路。小区地下车库入口紧邻车行出入口，不干扰小区内部人行流线，基本实现人车分流。

垃圾车出入口面向西侧规划路，距离本次开的7#较近，垃圾车运行时会对低层居民有一些影响。

人行出入口在南侧龙启路和东侧天钥桥南路分布。其中面向龙启路的两个出入口中的左侧的人行出入口是小区主要的人行出入口，右侧的人行出入口兼消防通道，一般不做日常主要使用。

地块内公共配套设施沿西侧绿地配建，包含居委会、文化活动室、日间照料中心、养育托管点、生活服务点。

项目沿龙兰路布置一条面积约3657㎡的绿带，24小时公共开放，住宅小区围墙后退，形成滨江地区的东西向景观轴线。

一个备受关注的问题是，机场联络线南站支线的控制线恰好横穿小区，引发了部分自媒体对楼栋低层区域存在潜在噪音与共振影响的担忧。

然而，经过三万平方的深入剖析，我们认为鉴于机场联络线被规划为地下线路，且小区住宅楼内设计有两层地下车库，这一布局实则在住宅与联络线之间构建了一道有效的隔音与减震屏障。因此，不会产生显著的噪音与共振问题。

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户型分析

三万平方独家制作

8#——186㎡（边户）＋186㎡（中户）＋186㎡（中户）＋186㎡（边户）；

三万平方独家制作

7#——210㎡（边户）＋210㎡（边户）；

经三万平方估算，这两个户型得房率都高达约76%！（数据仅供参考，具体以网上房地产或开发商公布为准）

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C1-186㎡户型

三万平方独家制作

186㎡户型，4室2厅2卫，南北通透。客厅带阳台，南向主卧及次卧带飘窗，赠送多。主卧净面宽约3.5米，空间宽敞，配备两处衣帽柜，且主卧附带一个南向卫生间，明亮舒适，干净通风。

南向次卧内的储藏间预留了改造条件，业主可以根据自己的生活习惯和喜好，将其转变为卫生间或者衣帽间，形成双卧套房设计。

厨房采用U型布局，高效利用空间，同时餐厅区域宽敞，足以容纳六人圆桌，适合家庭聚餐或朋友聚会。

LDKB一体化设计是该住宅的一大亮点，通过优化南向开间与室内布局，打造出开阔客餐厅空间，方正无遮挡，视野开阔。

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B1-210㎡户型

三万平方独家制作

210㎡户型，4室2厅2卫，南北通透。在继承186㎡户型优点的基础上进行了升级。

南向近17米的宽敞面宽，实现了四开间朝南，确保了室内充足光线。客厅带阳台，南向的三间卧室及浴室均配备飘窗，赠送多。玄关处配备储藏室，提供了充足的储物空间，方便日常物品的收纳与整理。

主卧尤为奢华，采用套房设计，配备双衣帽间及豪华五件套主卫，主卧净面宽达到3.75米。南北通透，干净通风。

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日照分析

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三万平方独家制作

可以发现，项目周边西侧一路之隔规划高层办公商业建筑群-环宇城，和项目西南侧188N-F-05地块上的规划高度为120米的22层科研办公楼，这些建筑建成以后会对8#和7#的日照产生一定的影响。

在冬至日，8#整体日照情况要优于7#。

7#只有高层区域日照较好，25楼以下日照时长约2-3小时，日照舒适度一般，西户优于东户。8#中高区日照好，低区较差，西户优于东户。

如果对日照特别在意的小伙伴，可以再参考一下其他季节的日照时长。

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板块区位

自2008年起，徐汇滨江在短短十余年间实现了飞跃，蜕变为高端住宅的荟萃之地，同时，数字金融产业的蓬勃兴起，吸引了大批精英人士汇聚于此。

三万平方独家制作

“世博-前滩-徐汇滨江”这一-组合，已经崛起为上海继传统“老金三角”之后的又一新“黄金三角”，展现出更加丰富的业态布局和更为综合的发展定位。

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徐汇滨江，已有建设中的功能规划，“一港一谷一城一场一湾一心”六大百万方级别产业组团，构建起以数字经济、生命健康、文化创意、现代金融互为支撑的产业结构。

过往，公众的目光多聚焦于西岸金融城，特别是启元区域的发展。然而，随着该区域住宅用地的全面出让，未来徐汇滨江的新热点无疑将转向新兴产业集群区域。

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从中华民族工业百年摇篮的辉煌历史，到“上海2035”战略规划中的中央活力区核心，徐汇滨江正以前所未有的雄心壮志，致力于塑造一个集城市文化精髓与科技创新力量于一体的全新地标。经过短短十多年的精心规划与快速发展，徐汇滨江与黄浦滨江并肩，崛起为城市中极为珍贵且备受追捧的高端居住区域。

市场的热烈反响早已成为不争的事实，徐汇滨江凭借其独特的后发优势，在成片开发的过程中确保了住宅的新颖性与低折旧率，为购房者提供了更为理想的居住环境，其未来潜力与投资价值不可限量。

三万平方独家制作

交通方面：中海领邸玖序距离11号线云锦路站步行约750米，距离3号线石龙路站步行约1.5公里，距离轨交23号线龙启路（在建）站步行约800米，距离11号线龙耀路地铁站步行约1公里。距离上海南站2.8公里。

商业方面：距离星扬西岸中心步行约1公里，距离上海梦中心距离云锦天地和凤巢西岸约600米。

教育方面：地块附近有徐汇龙华小学、上师大附中龙华中学等学校。

医疗方面：徐汇区三甲医院众多，上海龙华医院，上海仁爱医院等，医疗资源高度集中。还有社区卫生服务站，医疗配套完善。

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