全球城市房产都可暴涨，但唯独日本不能？这是什么逻辑

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◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 陈意

大家好，我是掘金日本负责人陈意。

上期文章，我跟大家讲了些常被外界“误以为”不能到日本买房的理由。

那今天便来讲下，从富豪到明星，从中产家庭到普通工薪族，为什么越来越多人开始关注日本楼市，以及他们为什么选择到日本买房？

人往高处走，钱也往有价值的地方流。

以东京为代表的日本楼市，明显进入上升周期，资产属性增强。直白来说，日本房价眼看着逐年上涨。

对于海内外投资者来说， 这是比日元低位更为核心的利好。

今年上半年，日本首都圈以110.2亿美元（约合1.6万亿日元）的房地产投资额位居全球第一，同比增长19%，连续两个季度居首。

东京和大阪两大都市，也以新房房价涨幅均达1.5%，在全球15个主要城市中共同排名第一。

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但别看日本房产涨势迅猛，却拥有着“三低”的优势。

第一低，低总价（估值低）

截至今年7月的最新数据，日本房价最昂贵的东京都心，其二手房均价为1亿2276万日元（约合人民币599.94万元）。

虽说东京都心房价已连续18个月上涨，价格也自6月后首次突破1亿2千万日元。

但人民币600万的房产均价水平，放在国际一线城市作对比，东京只够得着其它地区房价的一半左右。

所以，当有人怀疑东京房价上涨出现资产泡沫时，横向跟全球房价对比才哪到哪呀，怎么全世界房价都能涨，偏偏日本不能？

第二低，日元低

伴随着受美联储加息影响，日元汇率探底，日元对外贬值和日元资产升值，便是U形投资曲线的两端。

日元在左房价在右，汇率优势便是抄底“日元资产”的窗口期。

第三低，利率低

今年日本央行结束了负利率，但是预计日元利率不会大幅上涨。

在全球范围内，对比欧美高企的利息，日本的融资成本和环境非常有吸引力。可以以负担和风险较低的加杠杆手段，套利楼市。

所以，为什么会有一种说法是，外国人到日本买房几乎没限制，有钱可以买，“没钱”也可以买。

外国身份同样可以申请到日本大型银行的低息房贷资格，贷款利率可能也就比日本人稍微高些。

比如，我们日本团队可以帮海外客户申请到2%利率以下的房贷条件。基本首付400万，便能撬动杠杆拿下日本价值800万左右（贷款成数50%）的一栋楼。

其它投资日本房产的优势，如果只能用一个词总结，我觉得那便是“成熟”二字。

包括产权归属，买卖手续，交房标准、换汇自由等等。

举几点详细展开：

第一，日本的房产土地讲究产权永久，即便是公寓也享有同等比例的土地份额。同时相当注重对隐私权的保护，不公开个人名下资产信息。

第二，日本是一个没有公摊面积的国家，反而需要“公摊”面积的部分都是免费赠送（一般来说是阳台面积，方便高层逃生）。所以一般都市里的普通公寓，主要以60-90平的两居室和三居室为主，但实用面积还可以在这基础上再加2、30平方。

而且日本也没有毛坯房一说，都是带配置的精装修，拎包即可入住。

第三，日本买房几乎没有任何繁琐步骤，只要拥有合法身份（身份证或护照），属于成年人且没有犯罪记录，无须任何资格，不用验资、不用财产、工作、银行流水证明等等，哪怕不用亲自到日本，也能完成买房交易，坐等房产证。

手续简单，但流程规范。

日本法律规定，买房者有权利知道房子过去所有信息和最新状态，这就是要有持证的宅建士来进行《重要事项说明》，说明过后才能进行签约。

第四，日本没有外汇管制，资本可以来去自由，可以实现多资产、币种配置，对冲风险。

以上这些，都非一日之功，而是长年累月的整个成熟体系，支撑着日本房产的规范、稳定，才能拥抱国际市场和吸引国际投资者。

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