每经热评︱存量房贷利率下调 贷款者获益银行也不吃亏

每经评论员 杜恒峰

近期，存量房贷利率下调再次成为热门话题。下调存量房贷利率的好处显而易见：购房者可以减少房贷利息支出，尤其是那些在高利率时期购房的贷款者。近年来房价整体持续下跌，这部分贷款者的财富缩水，消费信心和消费能力受到了影响，降低存量房贷利率是对这一群体最精准的支持。

但也有人认为，房贷利率是购房者和银行合同约定的内容，单方面要求银行调整利率违背了契约精神；银行净息差已经降至历史低位，存量房贷利率下调会进一步侵蚀银行的健康经营基础。然而，这种观点并不成立。

众所周知，在2021年及之前，由于城镇化快速推进，房价整体处于上涨通道。虽然中间有过周期性低谷，但大部分时间房产调控政策集中在控制房价过快上涨，信贷政策成为核心手段，例如相对统一的利率、禁止转按揭等，这些政策要求也被写进了贷款合同中。当时，信贷抑制措施抹平了银行间的差异，降低了竞争烈度，有效地阻隔了金融体系催生房产泡沫的链路。但如今，房地产市场已经发生了根本性变化，过去受到限制的做法应当适时调整。

降低房贷利率一定会侵蚀银行的经营根基吗？表面上看，利息减少、利润变薄、覆盖坏账和支持其他行业的能力减弱。但实际上，不降低利率也无法阻止净息差的下降，因为新旧贷款之间高达几十乃至上百个基点的利差决定了提前还款的趋势不会停止。根据央行数据，2024年二季度末，个人住房贷款余额为37.79万亿元，比2023年底减少了0.38万亿元。值得注意的是，今年上半年新建商品房销售额为47133亿元，对应至少上万亿元的新增住房个人贷款，这意味着存量房贷减少的实际数额远高于0.38万亿元。

存量房贷减少可能带来两个负面效果。首先，提前还款的客户通常是高信用等级的客户，他们缩减贷款规模后，房贷整体的不良率会继续上升。21家在半年报中披露个人住房贷款不良率的上市银行中，有19家出现了不同程度的提升，平均提升了0.1个百分点，这或许反映了存量房贷提前还款的影响。其次，大量中介看到了新旧贷款利差之间的“商机”，通过提供所谓的“过桥服务”，用经营贷置换房贷，这增加了银行和贷款者的风险。要消除这种风险，只能把新旧贷款之间的利差控制在一个合理的水平，否则只要套利空间存在，类似行为就难以禁绝。

综上所述，下调存量房贷利率不仅有利于减轻贷款者的负担，还可以通过增加居民的实际可支配收入提振消费。同时，适度调整信贷政策有助于稳定银行的经营基础，避免因提前还款导致的不良率上升和其他风险。因此，存量房贷利率的下调是双赢之举，既惠及贷款者，也不至于损害银行的利益。