突发！限售解禁！近期南京名校学区房行情发生“惊天逆转”！

大家好，我是苏北哥！昨天文章，结合最新出炉的8月份南京二手房数据，分析了各板块房价的涨跌情况！可昨天文章发布之后，很快后台有粉丝给北哥留言称，这篇文章几乎所有主流板块都提到了，全是很全，但是单单没有说到学区房的最新行情走势！也不是不想说，无奈篇幅有限！因为北哥文章一直被抱怨太长了，粉丝们利用碎片时间根本读不完，为此最近正在这方面做努力，尽量捡粉丝们关心的话题说，让文章变得“简而精”！

01.

突发！直辖市“限售解禁”！南京会否跟进？

说学区房的话题之前，北哥有一个更重要的信息需要透露，那就是国内有一座“新一线城市”解禁了限售，这对于2024年的楼市而言，可是一件石破天惊的大新闻。

9月1日，国内四大直辖市之一的重庆正式发布公告称，为实现新一轮楼市ZC优化，从即日起凡在重庆中心城区新购新建商品房和二手住房的（以网签备案时间为准），取得《不动产权证书》后即可上市交易。

也就是说，9月1日起在重庆买房子，基本上买了就能卖！这似乎让人们一下子梦回20年前“国内遍地炒楼花”的时代。

与此同时，这回重庆解除限售，还和多项楼市ZC叠加推出，比如优化首套房ZC！规定只要是在新买房的区县没有持有房屋，就可以算作首套房，打个比方在南京，你在大校场就算有5套房，去河西买房仍然算首套。

再比如补贴“以旧换新”，规定今年9月1日至12月31日在中心城区购买新建商品住房（以网签备案时间为准）且完成契税缴纳的，给予每套新购住房不低于总房款0.5%的补贴。

此外还有，组织国企收购存量住房和支持灵活就业人员提取住房公积金用于支付租赁住房租金等ZC。

重庆“解禁限售”一事的后续影响力想必是相当巨大的！从2016年起，国内楼市开始重启限购，随着那几年的市场越发膨胀，很快四限加身（限购、限售、限贷、限价），楼市进入了最严酷的调控期；2021年三季度开始，国内楼市正式进入下行期，ZC出现了反向操作，限购、限贷、限价ZC被相继解禁、取消。

南京为例，从当初最严厉的2套以上不可买房，外地人买首套房要看社保年限，限购ZC一路解禁，直到2023年9月份，南京限购ZC全面退出历史舞台；限贷，从过去的首套三成首付，二套房五成首付，变成了如今的首套二套均1.5成首付，房贷利率也一路降到了2.95-3.05%；土拍出让制度中的毛坯房限价也早早于2022年7月取消，如今南京物价部门也承诺，不再干涉楼盘降价行为。

南京，唯独限售ZC一直没被取消！

只是于2022年南京限售做过一次调整，从原本拿证三年，调整为网签三年即可上市销售，释放了一批二手房源的上市量。南京房产圈内人士也早有预言，限售可能是最后一道刺激楼市回暖的杀手锏，然而事实真的如此吗？此次重庆解禁限售能否真的引起全国大多数重点城市的跟进，进而南京也会进一步解禁限售？

事实上，“解禁限售做法”并非像先前市场揣测的那般吃香，弄得不好可能出现反效果！要知道目前GC救市重点是新房市场，无论是第四代住宅概念的推出，还是新豪宅浪潮的席卷而来，都是为了将楼市重新引导至正向轨道，然而全面“解禁限售”最大的受益者，却是二手房市场。

昨天，8月份南京新房、二手房全新数据均已出炉，其中二手房当月成交8292套，还比7月份下降16.8%，但截止8月底，南京二手房成交量已经达到67868套；

而8月南京新房成交量呢？是2452套，占比只有二手房成交量的29.5%，按照这个趋势发展，今年南京新房成交量超不过3万套。由于市场加速下行，二手房业主以价换量升级，二手房成交量越来越大、新房成交量进一步萎缩的趋势非常明显，在这个节骨眼上，如果全面解禁限售，无疑是对新房市场的重大冲击，无论如何，南京也不会这么做。

加之目前南京二手房挂牌量仍然保持在16万套以上。

网房数据9月4日数据

而且目前南京周新增挂牌量仍然保持在1000套以上，敢不敢想如果一旦解禁限售，周新增挂牌会达到多少？南京二手房总挂牌量又是怎样一番的天文数字？

其实细心观察市场不难发现，由于近年来楼市救市ZC出台的过猛过密，难免出现不符合预期的情况，GC已经开始着手对一些ZC进行“修偏了”，比如去年为了加速置换链运转，出台的“带押过户”，以及今年持续不断的降首付、降息等做法，无形中加速了二手房市场火爆，真实带火了超低总价的老破小产品大卖，这其实与救市的初衷目的，存在不一致的地方。

8月底风传出台的房屋养老金ZC，就是对前期某些ZC的一种修偏！

虽说是房屋养老金不需要老百姓掏钱，公共账户的建立也只是将封闭的维修基金转做房屋养老金，但是按照目前的相关条文规定，第一批需要进行房屋养老的是房龄超过30年的“老破小”！而仔细查找资料后发现，国内的维修基金制度是从1998年才开始建立的，也就是说建立至今也才26年，所以第一批满足30年“需要养老”的老破小是没有维修基金的。

也许第一笔房屋养老金可以通过ZF划拨解决，但接下来呢？当房屋养老金像“汽车保险”那样普及，持有老破小的成本自然比房龄较新的次新房要高出不少！如此一来，间接就给“老破小”细分市场“降温了”。

02.

南京学区房市场近期行情发生大逆转！顶流学区房成交价跌至4字头！不止“腰斩”

前段南京学区房的确“红过”一阵，因为金陵汇文初中今年中考不仅夺得全市第一，也创造了历史新高，687的总分，不仅让金陵汇文成为南京教育界的黑马，也让汇文学区房价格水涨船高。

科睿+汇文的河西北佳和园，一套51㎡1房小户型，卖出了8.2万/㎡的天价，震惊了南京购房圈。因此佳和园也被网友调侃为史上最牛安置房。

还有今年上半年成交的东宝路嘉景苑，双汇文学区房，一套14.96㎡的1房，挂牌单价达到13.16万/㎡，创造了今年学区房最高价格。

上半年的琅小扩招也闹出了不小的动静，增加了玉泉路、汉口路两大新校区，一批草小学区房晋升顶级学区房。

琅小汉口路校区学区房苏州路小区，一套19.9㎡一房230万成交，成交价格达到98842元/㎡。

随之武夷路小区、上海路新村、南东瓜市、南秀村小区等新晋学区房身价暴涨，一夜涨百万案例屡见不鲜！

然而市场有轮回，又到了一年一度的学区房淡季，近期南京的学区房市场出现了重大逆转，首先是一批顶级学区房小区成交价格出现历史新低！

朗力拉顶级学区房不行了？出现最低房价，仅有“4、5字头”

最明显的就是拉小+29中的顶级学区房小区怡景花园，数据显示该小区最新成交房源单价仅有50119元/㎡，要知道前几年的市场高峰期，怡景花园的最高成交价格曾经冲到13万+/㎡，相比之下降幅达到7万/㎡，不止是腰斩，简直是膝斩！

而且怡景花园这套“5字头成交房源”，并非是个例，数据显示该小区近期多套成交房源，价格都停留在“4、5字头”，确信无疑的是怡景花园的确价格出现了“普降”。

还有力学+29中的顶级学区房山阴路小区，近期降价也非常明显，最新成交房源单价仅有46743元/㎡，要知道前几年的市场高峰期，山阴路小区的最高成交价格曾经冲到11.5万+/㎡，对比同户型房价缩水超40%。

而这套68㎡的山阴路2房，其成交价格也创造了该小区历史新低。

朗力拉顶级学区房，近期成交价格都在下行。

鼓楼滨江的“双树人”学区房恒盛金陵湾，最新成交单价仅4.4万/㎡，相比高峰期该小区8.8万/㎡的成交价格，下降了超一半。

非顶级的名校学区房，近期房价也在下行，3字头成交价格比比皆是！佳和园房价回归！

银城+汇文双学区房天玺国际广场，最新成交单价仅37305元/㎡，要知道2021年底该小区成交单价曾经高达9.9万+/㎡，如今价格也是“膝斩”，小区房价正式进入“3字头”

辰龙广场，最新成交单价仅38002元/㎡，该小区2021年8月最高成交单价为97072元㎡，也是妥妥的膝斩。同时这套房源也是辰龙广场首次出现3字头房价。

银城花园南片，最新成交单价仅为38480元/㎡，该小区2021年是最高房价达到98237元/㎡。

然而这已经不是银城花园南片房价首次跌入3字头，5月该小区一套63.55㎡房源成交价格甚至跌至35877元/㎡，为目前该小区价格最低点。

8月初盛极一时的科睿+汇文学区房佳和园，如今价格回归3字头，最新成交单价34089元/㎡，终归套贷使用的“特殊房源”，不能当做学区房价格上涨的普遍行情来看。

对于近期南京名校学区房价格普降的情况，相关人士分析原因有二，第一：传统的学区房淡季到来；第二：名校扩张太快，生源有限，孵化的新校区“招生人数不达标”。

去年年底，鼓楼教育集团改革，7大名校集团包括琅力拉在内，晋升为11家教育集团，一大批草小晋升名校分校。然而该做法似乎并没有达到预期效果，新校区招生严重不足。

去年经过改革，新加入琅小集团的鼓楼渊声巷小学，这个9月开学季，一年级新招生人数不足60人，创新低。

新生儿人口的减少，生源随之减少，学区房的需求变少，进一步影响了学区房成交。

今天文章的内容就是这些，如果各位粉丝对以上观点感兴趣，可以加北哥微信，咨询探讨！

主编简介：

苏北哥，男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。

1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。

是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。