借父母名义买房出资人去世继承人起诉要求获得房屋

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

林晓慧、苏雨佳向本院提出诉讼请求：

1.判令确认1998年苏志刚、林晓慧与苏辉关于一号房屋口头借名买房协议有效；

2.判令确认林晓慧、苏雨佳占一号房屋六分之五的份额；

3、判令秦雪洋、苏志光配合林晓慧、苏雨佳办理一号房屋之共有产权证（即林晓慧、苏雨佳共同共有上述房屋83.33%份额，秦雪洋占上述房屋16.67%份额）。

事实和理由，秦雪洋与苏辉系夫妻关系，生育长子苏志光，次子苏志刚。苏志刚与林晓慧是夫妻关系，生一女苏雨佳。2002年，苏辉、苏志刚、林晓慧协商一致，苏志刚、林晓慧借苏辉名义购买北京市朝阳区一号房屋（以下简称一号房屋），待房屋可以过户时，苏辉配合苏志刚、林晓慧办理过户手续。后苏辉配合苏志刚、林晓慧与北京朝阳区教育委员会签订了房屋买卖合同，房屋总价为53826元。

苏志刚、林晓慧缴纳了购房款、税费，交房后，苏志刚、林晓慧对房屋装修入住至今。2008年11月24日，苏辉因病死亡，2010年7月10日，苏志刚因病死亡。虽然上述房屋登记于苏辉名下，实际由苏志刚、林晓慧出资购买、装修使用至今，苏志刚、林晓慧是实际产权人，苏志刚、林晓慧与苏辉之间存在借名买房合同关系。为维护合法权益，故此诉至人民法院。

被告辩称

秦雪洋辩称，一号房屋前身为苏辉所分配的一居室，理由是我有两个儿子都面临结婚，住房紧张申请的住房。大儿子先结婚，与我一起居住，一居室分配下来作为婚房由小儿子居住。一号房屋的由来是单位楼房，苏辉同事分配二居室，与同事换房。一号房屋是苏辉与我工龄相加，并有苏辉工龄钱和购买房其他费用，有交款凭证，不存在用苏志刚钱，苏辉当时从大衣柜里拿钱了，具体多少不清楚。我的意见是苏辉写把房屋给苏志刚，我不知情。苏辉个人意见不能代表我本人，房屋是夫妻共同财产。借名买房我不清楚。我明确一号房屋中我的名额给我大儿子苏志光。

苏志光辩称，一号房屋产权是谁的产权先搞清楚。80年代属于福利分房，我家属于住房紧张，我和我弟弟面临结婚，原来是一个两居室，我父亲向单位提出了分房，单位分了我父亲一套一居室，我是83年结婚，我占两居室中的一间，我父亲和我商量一居室由我弟弟居住，问我是否同意，我表示同意。

一号房屋由林晓慧、苏雨佳一直居住至2010年我弟弟苏志刚去世，林晓慧、苏雨佳就将房屋出租出去了，1998年我单位分了我一个两居室，所以我一直没有找我弟弟。2004年以后，具体哪年我不清楚，我弟弟才买的房。当时福利分房，我弟弟没有几年的工龄，当时不存在借名买房的事情，分配给谁就是分配给谁的。

法院查明

苏辉与秦雪洋系夫妻关系，二人生育长子苏志光、次子苏志刚。苏志刚、林晓慧系夫妻关系，二人生一女苏雨佳。2008年11月24日，苏辉去世。2010年7月10日，苏志刚去世。

1998年单位发出《通知》，“苏辉同志，单位同意其办理两居室一套。……”。你单位应出资16910元。待款交齐后，方可办理进住手续。”

2002年12月，苏辉与单位签订《住房买卖契约》，约定一号房屋，按当年安居房每建筑平方米960元计算，个人付房款52274元。苏辉购房按照有关规定应缴纳优惠房价52274元、登记费80元、工本费5元、维修基金1467元，合计53826元。

2003年5月21日，一号房屋登记于苏辉名下。

庭审中，双方的主要争议：

1、借名买房问题。林晓慧、苏雨佳提供信笺（其内容为我本人自愿将住房两居室一套转到我儿子苏志刚名下，特此证明），以此证明苏志刚借苏辉名义购买一号房屋。苏志光、秦雪洋对信笺上苏辉签名不予认可。经本院释明，苏志光、秦雪洋申请笔迹鉴定后，又自行放弃笔迹鉴定。林晓慧、苏雨佳又提供证人李某证言，以此证明秦雪洋陈述一号房屋是二儿子的。苏志光认为上述证人证言不能证明什么。秦雪洋表示不清楚什么情况下发生的聊天。

2、付款问题。林晓慧、苏雨佳提供1998年3月31日收据（今收到苏辉一号房屋购房款20065元现金）、1998年3月31日收据（今收到苏辉一号房屋购房款16910元现金）、1998年3月31日收据{今收到北京城市宾馆交来苏志刚工程款（一号房屋）购房款12079元}、1998年9月14日收据（今收到苏辉一号物业费816元现金）、《通知》（其内容为现有贵单位林晓慧同志，其家属在我局分配一套两居室，你单位应出资12079元）、录音、证人证言，以此证明苏志刚、林晓慧出全资购买一号房屋。

苏志光、秦雪洋对上述收据、通知真实性予以认可，但是认为是苏辉出钱购买一号房屋，对录音真实性予以认可，但表示不知在什么情况下录制，对证人证言不予认可。

裁判结果

一、被告秦雪洋、被告苏志光于本判决生效后十五日内配合原告林晓慧、原告苏雨佳办理位于北京市朝阳区一号房屋之房屋共有权证（其中原告林晓慧、原告苏雨佳共同共有上述房屋百分之八十三点三三的份额，被告秦雪洋占有上述房屋百分之十六点六七份额）；

二、驳回原告林晓慧、原告苏雨佳的其他诉讼请求。

房产律师点评

本案争议在于苏志刚、林晓慧与苏辉、秦雪洋就一号房屋是何关系。林晓慧、苏雨佳提供信笺，经法院释明，苏志光、秦雪洋申请笔迹鉴定后又放弃笔迹鉴定，其应承担不利后果，故法院对上述证据予以采信。1998年3月26日，苏辉明确表达将一号房屋转到苏志刚名下，1998年3月31日，单位缴纳了部分房款，结合秦雪洋的录音等证据显示的一号房屋购买情况、付款情况，现有证据显示苏辉表示一号房屋归苏志刚，且上述房屋购房款均为苏志刚、林晓慧出具。考虑到现有证据、通常生活经验等，秦雪洋购房时应明确知悉一号房屋购置事宜。鉴于以上情况，苏辉、林晓慧与苏志刚、秦雪洋应就一号房屋达成一致协议。

关于确认口头协议有效一节，鉴于苏辉已经作出书面的信笺，其意思表达清楚，故法院对苏雨佳、林晓慧要求确认口头协议有效的诉讼请求不予支持；关于确权、过户一节，苏志刚、林晓慧对一号房屋仅享有债权，故法院对林晓慧、苏雨佳要求确权的诉讼请求不予支持，鉴于苏辉、苏志刚先后去世，其继承人林晓慧、苏雨佳要求将上述房屋过户至林晓慧、苏雨佳及秦雪洋名下，其诉讼请求合法有据，法院对此予以支持。

办案心得

一、证据在诉讼中的决定性作用

在本案中，证据的收集和运用对案件的结果起到了决定性的作用。林晓慧、苏雨佳提供的信笺、收据、录音、证人证言等证据，在一定程度上证明了苏志刚、林晓慧与苏辉之间存在借名买房的关系。尤其是在笔迹鉴定的问题上，苏志光、秦雪洋申请笔迹鉴定后又放弃，从而承担了不利后果。这提醒人们在诉讼中，要充分重视证据的收集和保存，确保证据的真实性、合法性和关联性。对于关键证据，应及时申请鉴定或采取其他措施加以固定，以免在诉讼中处于被动地位。

二、借名买房的风险与防范

借名买房是一种存在风险的行为。在本案中，虽然最终法院支持了林晓慧、苏雨佳的部分诉讼请求，但在借名买房的过程中，仍然存在诸多不确定因素。例如，借名买房可能会因为名义购房人的反悔、死亡等原因而引发纠纷。为了防范借名买房的风险，双方应签订书面的借名买房协议，明确双方的权利义务、房屋的归属、过户时间等重要事项。同时，实际购房人应保留好购房款支付凭证、房屋装修费用凭证、居住证明等相关证据，以便在发生纠纷时能够证明自己的实际出资和居住情况。

三、家庭财产纠纷的复杂性与妥善处理

本案涉及家庭内部的财产纠纷，关系到多个家庭成员的利益。家庭财产纠纷往往具有复杂性，涉及到亲情、法律等多个方面。在处理家庭财产纠纷时，家庭成员应保持理性和冷静，通过协商、调解等方式解决问题。如果无法协商解决，可以寻求法律途径，但在诉讼过程中，也要考虑到家庭关系的维护，避免因诉讼而导致家庭关系的破裂。同时，律师在处理家庭财产纠纷案件时，应充分了解家庭情况和各方的利益诉求，采取合理的诉讼策略，争取在维护当事人合法权益的同时，尽量减少对家庭关系的影响。

四、法律意识的提升与专业咨询的重要性

从本案可以看出，当事人的法律意识对于解决纠纷至关重要。在进行重大财产交易或处理家庭财产问题时，当事人应具备一定的法律知识，了解相关法律规定和风险。如果对法律问题存在疑问，应及时寻求专业律师的咨询和帮助。律师可以根据具体情况，为当事人提供专业的法律建议，帮助当事人制定合理的财产安排方案，避免法律风险，并在发生纠纷时为当事人提供有效的法律支持和解决方案。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！