广州推地出大招，户型使用率最高达130%，冲击一二手房市场

吸引开发商拿地，推出更高使用率的产品，从而提升楼盘的市场竞争力。

吕颖雅/发自广州

广州新楼盘的户型使用率将不断突破新高。

即将出让的天河区临江大道北侧AT080722地块（即南方面粉厂地块）被列为“高品质住宅”试点，其阳台等半开敞空间的占比可提升至30%，这意味着该地块的最高使用率可达到130%。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，相较于全国其他城市，广州在提升半开敞空间、阳台及飘窗等比例方面的政策较为宽松，优势明显。

吸引开发商拿地

去年底出台的《广州市建筑工程容积率计算办法》新规，将住宅套内半开敞空间半计容的比例由原不超过套内建筑面积的15%放宽至20%，同时允许高品质生活区的住宅建筑适当提高这一上限。此外，新规还允许设置一个满足连续开敞率不低于40%主景观阳台，不限制进深。

广州市房地产行业协会专家委员邓浩志表示，放宽计容规定的主要目的是吸引开发商拿地，推出更高使用率的产品，从而提升楼盘的市场竞争力，并实现更好的售价。

今年上半年，广州土地市场显著收缩。为了振兴市场，自8月以来，广州挂牌出让多宗宅地，主要集中在中心城区。然而，市场表现依旧未见好转。例如，海珠区三滘立交地块以底价成交，而荔湾区东沙地块及海珠区石岗路地块，尽管拥有江景资源，却相继流拍或终止出让，土地市场的冷清程度可见一斑。

业内普遍认为，南方面粉厂地块是今年地理位置和景观最佳、可塑性最高的地块。然而，由于该地块的起拍价高达88亿元，在目前市场环境下，大多数开发商难以承受，因此需要在规划上增加更多吸引力，以展示潜在的利润点。此外，该地块的不计容公共开放空间面积比例也可以从5%扩大到10%，进一步提升楼盘品质感。

除了南方面粉厂地块，即将出让的白云区怡新路以南AB3101046地块也被视为适宜打造高品质生活区的住宅建筑，其阳台等半开敞空间的占比可提升至25%，同样大幅增加了户型的实用面积。

然而，并非所有地块都能突破现有标准。例如，备受瞩目的海珠区琶洲南三宗宅地仍沿用阳台半开敞空间占比上限为20%的规定。

李宇嘉表示，这种政策也带来了一些问题。例如，对新规实施前或同期出让的其他地块可能产生不公平，令这些项目在市场竞争中处于劣势。总体而言，尽管新政策有其积极的一面，但规划政策的不连续性和随意性可能对原开发商造成一定的不公平。

冲击一二手房市场

可以预见，广州户型内卷将进一步白热化。

事实上，新规出台后，广州市场上涌现了大量超高使用率的户型。近期亮相的新盘如中建海丝城、中建玖合·未来方洲、能建·天河麓誉府、星河·盛世禧悦、保利雅珺等，户型使用率均超过了100%，部分户型的使用率甚至高达120%。

李宇嘉表示，近年来，广州对容积率管控和建筑标准进行了松绑，主要目的是满足新时期居民对住房改善的需求。随着改善性需求的增加，虽然住宅面积增大，但总价也可能随之上涨，这与当前居民的住房消费能力存在冲突。为了解决这一问题，新规将得房率从80%提高到90%，甚至100%。例如，以前100平方米的房子实际得房面积仅为80平方米，而新规下可以达到100平方米，使得三房变四房成为可能，同时总价仍能保持在合理范围内。

但这些变化对新规前的一手在售楼盘以及二手房市场带来了不小的冲击。

一位楼盘营销负责人透露，虽然考虑赠送面积，我们的产品户型使用率接近90%，但目前市场竞争要求使用率达到100%。低于这一标准的户型难以作为卖点宣传，因此我们的销售人员在带客户看房时也不再重点提及，毕竟相较于最新户型，产品仍稍显滞后，最终只能在价格上作出让步。

邓浩志表示，如今的户型设计已经相当实用。例如，阳台可以改造成房间，飘窗与床的高度对齐，形成额外的利用空间。此外，一些其他空间如花池也进行了改造，提升了实用性。因此，现阶段的一手房具有强大的市场竞争力，而二手房则面临较大压力。

一位资深中介表示，一旦客户看过市场上的新楼盘，都会感叹新楼盘的户型明显优于二手房源。除非二手房源价格特别优惠，或拥有不可替代的资源，例如优质学区，否则客户通常会优先考虑新房。而且，一手房的折扣促销也不少，按使用面积计算，与许多二手房的价差并不大，这进一步加速了二手房价格的下滑。

“与前几年的高峰期相比，广州大部分二手房价格已下跌40%~50%，而新房价格的跌幅则相对较小，约为30%。这主要是因为产品差异所致。早期的二手房使用率通常只有80%左右，相比于如今的新盘，差距实在太大了。”邓浩志表示。