最高院：被执行人以居住权对抗执行，房产还能拍卖吗？如何涤除？

作者：周军律师.

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居住权是《民法典》新增设的一种用益物权，也是近年来学界和司法实践的研究热点。《中华人民共和国民法典》规定，居住权具有排他效力，即居住权人对于房屋有占有和使用的权利。

如果被执行人对房屋设定了居住权，法院将如何处理？

在民事执行领域，处理涉居住权的不动产，应结合居住权在《民法典》中的特殊定位与民事执行立法的价值导向，妥善处理权利冲突，依法保障执行申请人的胜诉权益。

一、人民法院有权在执行过程中强制涤除居住权

民事执行权在本质上是一种强制权，人民法院有权查封、扣押、冻结或者拍卖、变卖被执行人名下的责任财产。

民事强制执行中的责任财产是指债务人对外履行义务、承担责任的财产总和。民事强制执行以被执行人的责任财产为限，准确把握被执行人的责任财产是执行程序中实现申请执行人债权的正当性基础。

被执行人的责任财产应当是其拥有处分权的财产，故虽然居住权人有对房屋的占有和使用权，但是被执行人依然拥有该房屋的所有权，该房屋仍然属于责任财产之列。

居住权作为附着于房屋所有权上的用益物权，人民法院有权对该项权利进行审查，并认定涉案房屋是否承受或涤除居住权。

因此，房屋上设立居住权并不影响在执行程序中处置该财产，人民法院在特定情形下有权强制涤除涉案房屋上的居住权。

二、执行过程对居住权的处理可以参照有租赁权不动产进行

虽然《异议复议规定》仅就执行异议和复议的程序进行了明确规定，就居住权的审查没有明确规定，但是居住权的审查可以参照涉案不动产是否负担租赁权利进行。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》

第二十八条　拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。

拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

三、强制执行过程中要保护合法的居住权益

最高人民法院在《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（2020修正）》第四条明确，对于被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。

同时，为了避免被执行人以“唯一住房”的理由逃避执行，造成胜诉债权无法及时兑现，最高人民法院在《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十条中明确，被执行人以维持生活必需的居住房屋为由提出执行异议，存在三种情形不予支持的情形，参照其中第三种情形，申请人按照当地廉租房的标准“以大换小”为被执行人提供居住房屋或者按照当地市场租金从房屋拍卖所得中扣除五至八年的租金的，即可强制执行被执行人名下的唯一住房。

被执行人及其扶养的家属可以通过居住在申请人提供的房屋或从房屋折价款中领取租金用以租住房屋的形式实现其居住权益，此时人民法院又得以及时以房屋变价所得款项兑现申请人的合法权益。

由此可见，人民法院在过往的执行实践中已经充分注意到保障被执行人及其扶养家属生活必需的居住权益，居住权的保护规则也可以参考这一规定。

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