上海最大居民小区“炒掉”在管物业，碧桂园服务：正整改，会继续参与选聘

界面新闻记者 | 王婷婷

上海又一次因业委会而上热搜。

在去年有上海“最牛”业委会告赢前物业之后，近日又有上海最大居民小区宣布要“炒掉”物业。这场关于业主和物业之间权益与服务质量的博弈，从未停止。

9月2日，“上海最大居民小区宣布炒掉物业”冲上微博热搜第一。此上海最大居民小区为上海康城，而将被“辞退”的在管物业企业为深圳碧桂园盛孚物业服务有限公司上海分公司，由碧桂园生活服务集团股份有限公司全资控股。

9月3日，碧桂园服务向界面新闻回复称，上海康城业委会正进行意见征集，计划开展物管企业选聘工作，不存在网传“炒掉”在管物业的情况。业委会和其他社会各界的监督、敦促，都在帮助其提升物管质量，“碧桂园服务依然期待能参与康城小区的下一个十年建设。”

碧桂园服务称，碧桂园服务旗下的盛孚物业与上海康城的服务合同自2013年开始，虽于去年6月到期，仍一直在提供事实服务。

事件源自8月26日的一则公告，上海康城第五届业主委员会在公告中称，经小区业主投票表决，决定不再续聘在管物业服务企业（深圳碧桂园盛孚物业服务有限公司上海分公司）。

上海康城小区2024年第二次业主大会于8月25日下午召开。公告表示，此次投票表决的总投票权数12152票，总发放票数12152票，反馈票数8495票。同意不续聘票占专有部分业主总人数比例近76.94%，同意不续聘票占专有部分建筑总面积比例77.07%。

8月28日，该业委会公告称，为确保康城社区物业服务的连续性和稳定性，即将开展新一轮物业服务企业的选聘工作。

“为能选聘到与小区实际情况相契合、满足广大业主对物业管理服务的需求、进一步提升家园居住品质的物业服务企业，业委会将广泛征集业主们的意见和建议，以集思广益，更好地帮助业委会履行业主大会赋予的职责。意见征集起止时间：自通知发布时起至2024年9月6日23:00止。”公告中表示。

据澎湃新闻报道，接下来，上海康城将会面对旧物业撤离、新物业选聘的工作，当务之急是先要明确新物业公司的选聘方案，确保平稳过渡。

莘庄镇相关人士表示，从8月28日开始，上海康城已经连续召开了5场物业选聘事项的意见听取会，正在征询业委会、居民和职能部门的意见，根据《民法典》具体规定更换物业公司需要三分之二居民同意才能生效，选聘方案也要进行表决。

在新物业公司选聘完成之前的这段过渡期，现有物业公司（深圳碧桂园盛孚物业服务有限公司上海分公司）仍将会按照既定标准和物业服务价格，为上海康城提供各项物业服务。

虽然遭到大部分业主“解聘”，但据了解，深圳碧桂园盛孚物业服务有限公司上海分公司目前并不想放弃上海康城。

碧桂园服务相关方面也告诉界面新闻，目前物业一直在积极提升服务中。比如，近日小区部分地方的绿化有了明显的改善、决定新增“小红帽”和“护学岗”服务为业主提供一些无偿服务，以及在康城学校周围增派物业志愿者维护秩序等。

但对于上海康城业主而言，物业如今的努力或许有些迟了。从2013年进驻上海康城小区以来，碧桂园物业已在该小区服务超过10年时间，两者之间的矛盾并非简单的“修补”可以解决。

据了解，今年4月，上海康城第五届业委会针对小区问题曾向碧桂园物业提出整改意见。在这份《关于上海康城物业服务质量问题的沟通整改函》中，康城业委会声称收到很多业主对小区物业服务质量不满的投诉，业委会即刻开展相关调查工作，发现小区物业在物业服务方面存在若干问题，而且在多次与物业负责人进行沟通后，迄今为止并未看到明显的改进。

根据整改函，康城业主对物业公司服务质量的不满主要涉及工程维修问题、保洁问题、保安问题、绿化问题、客服问题、维保维修费用问题等方面。

上海康城一名前业主告诉界面新闻，碧桂园物业平时日常维护基本还行，但让大家不满的还有物业费从1.4元/平方米/月涨至1.9元/平方米/月，但小区的水景都不维护。“花钱如流水，随便提一个电瓶车充电改造方案，都要1500万元预算，都是维修基金掏钱。”

随着城市化进程的加速推进，社区生活已成为现代都市生活的重要组成部分。但物业与业主间的矛盾冲突却日益凸显，成为一个亟待破解的社会现象。就上海康城而言，或许最大的原因在于这个上海最大的居民小区，需要一个更专业且能力更强的物业管理团队。

公开资料显示，上海康城是沪上最大的单体开放式社区，位于闵行区莘庄镇西片，占地面积1平方公里，规划建筑面积207.73万平方米，286栋高层住宅，规划户数12500户，实际居住人口约3.6万人。

正如上海中原地产市场分析师卢文曦告诉界面新闻，“这个小区很大，管理也有难度，要物业管好也很难。”而且业主“炒”物业也不是第一次，市场化运作，属于正常现象。

此事引发广泛热议，网络平台甚至有人称，这是上海康城第三次把物业“开除”。一名知情人士向界面新闻表示，之前的物业公司（上海圆外物业集团有限公司、外高桥物业）也不算是“炒掉”，属于合同到期就换掉了。“现在的物业还没走解聘流程，很多业主希望物业换成万科或者绿城。”

“以前的小区刚交房，很多东西都不完善，难管理，现在好多了。”该名知情人士表示，业主自然是希望有好的服务，且价格还便宜。

上海易居房地产研究院副院长严跃进则向界面新闻指出，“此次被解聘的物业是碧桂园服务，还是很令人诧异。按理说，这么大型的物业公司，市场基础应该不差。”

在其看来，此次上海康城“解聘”碧桂园物业，也给整个行业带来警示作用，物业服务应该如何管理好社区，是否应该采取新的技术新的理念，选择什么样的收费标准，都需要去深入研究，要与时俱进。尤其是这类非常大型的社区，就更考验物业方的管理能力和水平。

碧桂园服务向界面新闻表示，物管服务未能让上海康城的业主、业委会满意，目前碧桂园服务正采取整改措施。首先，重新任命上海区域总裁，沪南地区负责人，上海康城项目已由集团总部直管。

其次，直管后，公司逐一针对业委会提出的各种物管细节问题给予切实可行的解决方案。比如，对康城社区进行网格化划分管理，责任到人，以解决宠物粪便造成的环境问题；重新规划小区绿化方案，目前小区南门、北门绿化带已焕然一新，成为业主出门、回家的一道风景线。

“凭借碧桂园服务在全国众多大型社区成功的管理经验，我们仍会积极参与上海康城物业选聘，以实际行动来获取业委会的认可。”碧桂园服务告诉界面新闻。

眼下更令人关心的是，碧桂园服务能否重新赢回业主们的认可，如若不能，又将会是哪家物业企业参与上海康城的管理与服务？