提前还贷潮到来，存量房贷利率下调的时机来了吗？

新增房贷与存量房贷间的利差持续扩大，成为提前还贷潮到来的主要原因之一。提前还房贷的购房者，基本上集中在2019年至2021年。因为，这批购房者基本上买在了房价的高位，而且当时的利率水平较高。在存量房贷利率还没有实质性下调的背景下，前期高位购房的购房者基本上无法享受房贷利率下调的优惠。

举一个例子，假设新购房者的利率是3.5%，存量购房者的利率是4.5%，按照等额本息的还款方式，100万的30年贷款金额，仅利息支出减少20万左右。

如果存量购房者的利率是5%，同样按照等额本息、100万30年贷款金额计算，与3.5%的房贷利率相比，30年的利息支出相差30万左右。

由此可见，新增房贷与存量房贷的利差较大，将会影响着购房者的投资心态。存量购房者提前还贷，也是尽可能减轻购房的利息支出压力。

因此，从某种角度分析，什么时候可以下调存量房贷利率，并且与新增房贷的利差缩小，这样才可以降低购房者的提前还贷意愿。

除了存量房贷利率高的购房者选择提前还贷外，拥有房贷，且手头有闲置资金的购房者，他们也是提前还贷的主要对象。

房贷占比高，通过提前还贷可以从一定程度上降低个人及家庭的杠杆率水平。在当前的市场环境下，不少家庭急着降杠杆，减少自己的负债比例。于是，趁着自己有一定的闲置资金，提前还贷降低自己的负债压力。

还有一种情况，即过去以投资房产寻求资产增值的投资者，在房地产保值效果欠佳的背景下，他们选择了提前还贷或者抛售房产。随着房产逐渐回归居住的属性，买房增值已经成为了过去式，如果买在了高位，很可能会承受房价下跌的风险。

提前还贷影响最大的是银行。

对银行来说，如果提前还贷力度加大，那么将会影响银行的利息收入。对银行来说，迟迟未能下调存量房贷利率，或与银行自身利益有关。一旦下调存量房贷利率，银行的利润、净息差等数据也会受到或多或少的影响。

截至今年二季度，商业银行的净息差跌至1.54%，与一季度的净息差持平。一般来说，1.8%是银行净息差的警戒线，一旦净息差持续跌破警戒线水平，那么将会影响银行的持续稳定经营。

对部分银行来说，房贷业务占比高，本来新增房贷利率下调已经会影响银行的收入，存量房贷利率继续下调，那么银行的收入会受到更大程度上的影响。

据数据统计，目前房贷发放的主力是六大行。其中，2024年6月末个人住房贷款余额超过1万亿的有8家银行，分别是六大行和招行、兴业银行。个人住房贷款余额最高的是建行，工行紧随其后，均超过了6万亿的规模。

在提前还贷的影响下，六大行按揭贷款上半年合计减少超过3200亿元。六大行里除了邮储银行外，其余银行均出现了不同程度的下滑，下滑力度最大的是工行和农行。

同时，今年上半年大中型银行的个人住房贷款不良率几乎全线上升，国有大行里除了邮储银行外，其他国有大行的个人住房贷款不良率均出现了不同程度的上升。即使如此，六大行的个人住房贷款不良率均低于1%，国有大行里个人住房贷款不良率最低的是交行，仅有0.48%。在股份行中，个人住房贷款不良率最低的是招行，仅有0.4%。

因此，存量房贷利率是否下调，牵涉到多方利益。虽然目前已有提前还贷的迹象，但提前还贷的规模还不算大，仍未触动银行下调存量房贷利率的决心。不过，对银行而言，适度下调存量房贷利率，其实是互利共赢的结果，既可以减轻购房者的还贷压力，而且还可以缓解提前还贷的压力，最终会否下调存量房贷利率，还是要看政策环境的变化以及银行的决心。