凤凰新村旧改，第三次土拍，怎么看？

近期福州土拍发布，正好遇上凤凰新村旧改公告发出，结合起来水一篇。

土拍内容

时间：2024年8月30日

地块：共有8幅，面积155亩，其中住宅用地4幅，面积109亩，全部纯商定位。

金额：起拍金额合计24.41亿元

分析：从这次的土拍公告来看，和第二轮的基本类似，起拍规模较低，核心地块较少，非商住用地占比较高。

简单回顾一下：

第一次土拍：成交98.5亿，面积515亩，14幅地块，8幅纯商，绿城2.77W拿下状元地块，溢价率13%

第二次土拍：成交26.4亿，面积123亩，7幅地块，1幅纯商，保利2.57W拿下省机械地块，溢价率0

第三次土拍：起拍24.4亿，面积155亩，核心地块鼓楼华林。

从对比来看，土拍的趋势是越来越弱，前2次土拍，所有的商住地块，仅状元地块是非底价成交。

今年的核心地块，供应还不算大，金山成为一大主力，从第一轮高宅地块集体出让，再到这2次金山北的不少地块，频繁上架。

金山在库存不算过大的背景下，后续的楼市压力也是肉眼可见。

对于本地的地块，最受关注就是鼓楼华林的袖珍地块，地块分成2块，由于配建幼儿园，所以楼面价很低。

按数据来看：住宅用地：6.85亩，幼儿园：5.79亩。

如果不计算幼儿园的支出和收入，住宅用地起拍楼面价是：16555元/平。

对于地块而言，开发空间不大，不过价格也不高，周边类似的地块，就是目前在售的华林雍璟，项目楼面价2.14W，地块13亩。

很明显这幅地块从数据来看，性价比还行，只不过目前市场，几大外来房企预计也看不上这种地块。

随后就是金山北的两幅地块，其中2024-30号，在上一次上架最终取消。

从数据来看，基本没有变化，楼面价从1.53W降到1.37W，下降1.6K。

另外一幅位于周边，起拍楼面价1.25W，周边一片都是产业园。

结合这一年的金山北出让来看，上架4幅地块，目前成交一幅，左海1.63W拿下。

4幅地块面积合计：142亩，成交25亩。

对于金山北的地块情况，主打都是纯商定位，周边存在地铁5号线，部分产业园近年重新建造，界面有一定变化。

不过从整体的生活配套和气息来看，产业园聚集，生活气息偏差，没有成片住宅规划，看上去更像是在原来产业地块强行变更而来，主打就是一个怪。

给出的楼面价在1.25-1.6W，个人感受放在以往不算啥，不过目前的市场，这种价格依然偏高，当然即便不高，这种地块也只剩下兜底的结局，所以多少楼面价，可能关系也不大了。

最后一幅纯商住宅位于东区，容积率2.2，起拍楼面价9.7K。

地块主打的优势就是纯商+2号线地铁口，周边600米，就是2021年，建发2.4W楼面价竞配8700平公租房拿下的君兰和鸣。

对于地块而言，呈现三角形，两个马路夹角，地块相对一般。

只不过差不多的容积率，差不多的纯商属性，3年后的今天，楼面价腰斩都不够。

试想这幅地块兜底上市，卖个2W（利润也很充足），那当初卖3W+的君兰，2.7W的云上，要如何应对？

综上对于这次的土拍，看点不大，四幅地块最好的结局已经是兜底拿下，目前最怕是兜底都无人认领。

当土拍低迷之后，持续下跌的楼面价，也让周边已经上市的新盘，后续的市场也面临极大压力。

旧改分析

当看到土拍供应捉襟见肘后，对于福州外围的土储还有不少，比如五四北、城南等，奈何兜底都很难兜之后，也就剩下鼓台旧改了，相比于此前，今年旧改力度还不够。

近期台江区的凤凰新村，终于贴出公告。

从网络消息来看，这次凤凰新村的旧改涉及：凤凰新村，临凤楼，福发生活区，菏泽17、18、19，具体的范围等旧改发布之后再看。

按照地图的测距来看：面积大概150亩左右。

对比当初对面的上海西新村224多亩，体量小了一些，不过在鼓台的供应里面，依然不低。

按照此前的规划来看，大概率会有近一半的面积拿来做商品房，相当于会有75亩左右。

当上海西两大第四代住宅改善，进入清盘后，市场又迎来了新的供应。

从规划来看，不出意外又是高容积率的钢铁森林，最终建成，这里的住宅密度预计也是福州的城建一大看点。

对于台江，除了凤凰新村外，此前已经启动旧改的金屏垱地块，面积约63亩。

最终规划发出三幅地块，两幅商住，面积合计44.7亩，容积率不到2.3。

虽然地块还未上架，但是很明显这些指标已经告诉市场，都是纯商定位。

查看这个旧改的补偿方案，项目给出的台江区内和区外的调换房，没有出现原拆原迁的方案。

很明显这次的旧改，全部给了纯商定位，只是第三次土拍还未上架，不过预计今年也会上架。

当有了这个案例之后，凤凰新村的旧改，最终会给出多少安置面积，预计会比之前上海西的更少。

这个地块45亩，凤凰最少80亩，相当于台江区又有125亩纯商地块待供应。

至于拆迁红利，从目前的方案来看，就是拿房一种出路了，但是在拿房的时候，基本原拆原迁是最优解，因为其他区域的房源，主要是两种情况，可选太少，区位太远对接价不合算。

从近期的投诉来看，面对旧改，也出现了差异化，状元旧改，商品房地块立刻上架，安置地块因租户拒绝搬离导致未净地交付。

以前安商房存在，还能拆迁户享受变向红利，如今回归最原始方案后，面对纯安置的新盘，极高的容积率，还要面对不知何时的拿房。

可能这也是目前赌拆迁变得越来越少的一大原因。

盘点总结

对于今年的土拍，整体来说截至目前，依旧没有起色，吸金力度还是偏低，鼓台旧改，虽然传出部分小区拒绝拆迁的声音，但是从土地财政来看，预计后续追究要进行下去。

至于最终拆迁户，面对旧改是喜是忧，可能也只有看每个人的侧重点了。

对于旧改土拍，一直决定了面粉的价格，如今这样的现状，面粉基本也是白菜价，当市场已经不太理想后，这些消息传达的预期也变得比较不堪。

对于购房者也很好把控，关注土拍关注旧改，何时回暖，何时市场才有转机。