荔湾的预期在逐步上升

关于荔湾还可以入手吗，我们从三个方向来解读一下。

一个是关于最近开盘的珠江天悦。

开盘5.1-5.7万，卖了近200套了，由于上周末从8月跨到了9月，开发商竟然涨价了，让买家一下子无所适从。

从这个盘的定位来看，大概率开发商的价格是会越来越往上走的，毕竟主打是江景豪宅，对比后航道其他几个豪宅盘，保利的策略是对的，但作为垫垫脚还能买得起的买家来讲，肯定是不想看到这个结果。

豪宅盘周期长，吨位大，面积往后越做越大，定价自然往上走。不像刚需盘，对手多，需要快周转，行情好就涨，行情不好更容易跌，保利在广州如鱼得水，别的开发商都不敢在荔湾拿地，也只有保利能逆风翻盘。

其他几个豪宅比如幸福湾、滨江上都、华润悦府，想要高开高走，不想让前业主难堪，事实是很难，只能吊着卖，去化就很慢，目前的价格维持在7-10万，这也是为什么保利5万多开盘，还有这么多人买的原因。

当然，我要说的这个逻辑不是这么简单，而是预期的调整。

一是白鹅潭的现状大家都知道，除了立白这栋写字楼孤独的矗立在这里，并没有其他产业，还有一个大湾区艺术中心在这里陪着。

你肉眼所见的事实除了本身就是六年没涨的结果之外，也是它的价值基础所在，不需要你强调他的缺点，这个是大家看得到的，也不需要你说他发展慢，他的价格毕竟也没涨。

那些涨得多的很多都回到了2017年的价格了，荔湾这些江景盘反而更加稳定。

二是这个价格还有这么多人买，一是对一线江景的执念，当然也可以说是认可，二是大家预期首开的价格后期会往上走。

三是可比性，对比后航道上的江景盘，其实本质上都差不多，反而荔湾的江景盘是东向望江。

如果说其他那些10万都卖得出去，那这边五万多真心不贵，这是其一，其二是对比东边涨得过高的二手江景来说，谁的溢价更高，谁的风险更大，在如今的二手市场表现来看，已经看出了端倪。

在横盘市场中，溢价过高的二手江景需要挤挤泡沫了，下一篇文章会提到。

从白鹅潭悦府到珠江天悦，从天誉半岛到天鹅湾，再到南天名苑，大家价值是趋同的，总价也都是1000-3000万。

连南天名苑都至少7万起，只卖环境，毫无配套可言，那有地铁、有学校、有规划的珠江天悦才卖五万起是不是显得有性价比了呢。

再者东边涨得很贵的豪宅在下行市场是不是也得往下走了，难道东边一直涨到50万不回头，而西边就一直维持在7-10万的价格吗。

这里的逻辑点就是，在此消彼涨的市场中调整了预期，东边的太贵和西边的太便宜之间有个合理的价差，这个才是关键。

没有所谓的最值得买和最不值得买，无非就是管理好你的预期，你只有七百万预算就不要做3000万的梦想。

第二是关于广钢新城。

广钢所处的困境，是买家对于房子的阈值要求过高，既然都买在这里了，学校、交通、房子的楼龄户型一个都不能少，开发商也只能迎合市场越来越卷。

2018年高位之后，广钢偶尔掀起一点小波浪都被大水给淹没了，比如金茂府成交了一套7万的。

但是周边不断有新盘和二手加入后，叠加市场预期下行，房价进一步回调。

广钢和牛奶厂会被经常拿来对比，现如今的牛奶厂跌下了神坛，如果牛奶厂也才五六万，那广钢的四五万是不是反而在缩小差距。

这就是我想说现如今大家对广钢的预期也有了些调整。

荔湾的白鹅潭确实比不上珠金琶，甚至比不上白云的白云新城，番禺的万博CBD，但同样做为后方的自住板块，广钢却比那些光鲜亮丽的CBD后面的睡城要更好。

比如白云除了白云新城，其他都是城中村，番禺除了万博，其他地方都是20年的大盘和厂房创意园，而广钢都是次新房，聚集扎堆在一起，更像是一个完整的居住板块。

从楼龄和户型上来看，广钢楼龄新，有刚需、有大平层，还有各种复式产品。

再从地铁交通来看，荔湾的地铁已经有了1号线和广佛线，明年通车的还有10/11/22号线/佛山地铁11号线，这个地铁密度远高于天河东、黄埔、番禺、白云这些板块。

教育上面也是比较均衡，都有名校托底，有省实、华师、真光、康有为等。

再从房价外溢的角度看，11号线经过的地方，周边二手房都是一条绳上面的，特别是800万以内的，去对比稀缺性的话，天河海珠都是些老破大老破小港式楼，只能卖不能买。

关于这一点，之前有篇文章提到过这个逻辑：11号线通车，海珠西的刚需就麻烦了

而如果都是睡城的话，广钢的优势和性价比是不是比其他地方更明显呢。

第三是从购买力上来看的。

荔湾楼市主要还是一些老广，老城区事业单位上班人群为主，老师医生，批发市场老板居多。

这部分人群虽然收入也在下滑，但好歹是更加稳定的，比东边大量裁员，降薪又内卷的互联网企业更加稳定。

这个是我做咨询时经常遇到的情况。

最后总结一下，不是说我今天就看好荔湾。

我一般都是用辩证的思维去看待，楼市行情在局部和微观是存在分化。

但在大的宏观上看，就是一个此消彼长、唇亡齿寒的关系。

每个人在每个阶段做的选择是不同的，同时又受到土拍供应，市场行情，以及各种政策的影响。

我们看到的价格是动态，那本质上就是供应量、稀缺性、购买力都是动态的。

产业上的增量都是比较虚的，毕竟广州这几年已经掉队很多了，产业强的黄埔也一样腰斩，但商业、地铁、医疗等配套才是实打实的，与其指望产业，不如相信现成的。

总之，这轮调整期，荔湾经历了这么大的一个回调，同时马上又有越来越多的地铁和商业的兑现，预期也会跟着一起调整。

关注拿铁，买房不踩坑。