中报观察 ｜万科商业归何处？

观点网“我们的资源没法做到全部业务都能照顾好，所以这时候必须要做取舍。”自2023年度股东大会上郁亮此话一出，市场纷纷揣测未被纳入“三大主业”的商业板块又将何去何从？

尤其是继今年2月以七折出让七宝万科广场50%股权后，在5月，万科又以22.35亿元的金额转让了深圳湾总项目的重要资产。进入6月，其更是加速步伐，完成了对旗下盈利能力排名第二的商场--南翔印象城MEGA 48%股权的交易，回笼资金13.2亿元。

一系列的频繁抛售动作，让市场更加好奇在2024年上半年的业绩会上，万科又将如何定位商业板块，以及对它未来的思考。

然而，一个半小时下来，万科似乎并未对商业板块定位有过多的阐述，却频繁提及加快推进大宗资产和股权交易。

商业表现

从2024年半年度报告数据来看，商业板块仍然是一块持续盈利的可发展航道。

报告期内，万科商业业务(含非并表项目)营业收入45.9亿元，同比增长6.7%。其中，印力管理的商业项目营业收入27.1亿元，整体出租率94.2%，同比基本持平。

拓展方面，今年上半年，上海徐汇万科广场、上海三林印象汇、合肥蜀山印象里3个商业项目如期开业，建筑面积17.7万平方米。其中，上海徐汇万科广场自6月13日开业以来，签约率和开业率分别达到了92%、88%，区域首店率40%。

截止目前，万科累计开业197个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积1106万平方米；规划中和在建商业项目的建筑面积为224.9万平方米。其中印力累计开业71个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积665.2万平方米；规划中和在建商业项目的建筑面积为71.4万平方米。

同时，万科已与超过12000家品牌建立合作，数字化会员数量3086.4万，月度活跃会员数量超341.4万，上半年月活同比增长16.9%。

面对这份持续向好的商业成绩，万科真的舍得放弃？商业，万科自有衡量。

在万科的体系内，商业业务始终被分作“两大派系”。其一，印力集团；其二，则是万科各个城市公司下辖的商业事业部。

前者主要运营管理“印象”系列的城市购物中心；而后者，则是自主运营管理一站式购物中心万科广场，以及大量的社区商业项目，这些项目主要是前期拿地投资搭配而来的资产。

商业开发与运营板块虽不属于三大板块之一，但在人员配置、业务内容以及组织架构上，万科都对其进行了多番的整合与调整。

今年年初，万科还专门成立了全新的商业事业部，将七大区域的商业业务以及印力集团统一并入其中，同时任命原南方区域首席合伙人孙嘉作为商业BG的操盘手。

不过，不同与以往万科会在半年及全年业绩报告中披露运营管理前十的商业项目，自2023年度报告起，万科便未再公开披露此类信息。

未来归处

在2024上半年业绩会上，从万科管理层频繁提及的那句“加快推进大宗资产和股权交易”里，我们似乎也能预兆到商业板块未来的归属。

万科执行副总裁、首席运营官刘肖称：“今年前7月，万科大宗交易累计签约204亿元，涵盖办公、商业、酒店、公寓等31个项目，所以今年能够完成一揽子方案中大宗资产交易的目标。”

确实，不过短短一载春秋，万科就已经超额完成了“计划每年完成200亿元商办等大宗资产交易”的目标，由想而知其“断舍离”的决心。

在这204亿元的大宗交易签约金额中，包含了印力的资产交易以及REIT发行。

其中，印力集团完成32.6亿元商业基础设施REITs的发行，年化分配率5.44%；保障性租赁住房REITs和物流仓储REITs已提交各地发改委审批；建万租赁Pre-REIT基金实现广州项目扩募，交易金额8.4亿元；同时，8月设立中信万科消费基础设施Pre-REIT基金，规模22.34亿元。

REITs对于经营性不动产的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发，不仅能盘活存量资产、贡献现金流，更能打通“投-融-建-管-退”的商业模式闭环，并反向推动企业持续提高资产经营水平。

如中金印力消费REIT在杭州西溪印象城项目的成功运营。

据披露，自2024年4月16日（基金合同生效日）至2024年6月30日，中金印力消费REIT持有的杭州西溪印象城项目营业收入合计为6916.29万元，租金收缴率为100%；2024年上半年客流量达1052万，同比增长3.26%。

在基金层面，报告期内中金印力消费REIT实现可供分配金额3681万元，按发行规模计算，年化分配率为5.44%，实现招募说明书预测水平的104.37%。

与此同时，印力集团董事长丁力业此前接受采访时就曾表示，消费类公募REITs一个最大的特点就是形成了一个良性投资和消费的闭环。

他认为：“消费类公募REITs将消费者转化为投资人，消费者在你这里消费，租金的回报归投资人，那消费者就愿意到你这来消费。这样投资带动消费、消费带动投资，整个业态就形成闭环。”

在业绩会的尾声，刘肖总结出了万科在大宗交易上逐步形成的两方面优势。

其一是大宗交易的主阵地或主战场基本初步形成，符合行业未来发展模式的退出渠道；其二是逐渐归纳成4类投资者，建立链接和合作，包括境内外金融机构类投资者、本地国企、各地产业投资者、资产配置的个人投资者。

能够落袋为安的真金白银才是实实在在的安全感。不管是作为底层资产发行REIT，还是通过大宗交易出售回笼资金，至少在当前阶段，商业，万科大有用途。